BOCM
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BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID
JUEVES 28 DE NOVIEMBRE DE 2024

B.O.C.M. Núm. 284

Informe
Previsiones de la Ley 3/2004
El texto de la Ley 3/2024 contiene la regulación del régimen especial de cambio de uso
a residencial en los suelos calificados como uso terciario oficinas para la implantación de
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública en alquiler.
Para ello establece una norma extraordinaria y especial que permita directamente, mediante el procedimiento de licencia, la construcción de viviendas de protección en régimen
de alquiler en aquellas parcelas calificadas por el planeamiento municipal como de terciario oficinas, durante un período de dos años para su solicitud y tres años para la ejecución,
mediante el establecimiento de un uso alternativo que se aplica directamente sin necesidad
de modificar el planeamiento, cumpliendo en todo caso con el principio de seguridad jurídica y sin alterar el equilibrio de beneficios y cargas exigido en el planeamiento.
Esta medida está destinada solo a la implantación de vivienda protegida en régimen de
alquiler, para atender a las necesidades de las personas con menores rentas y más desprotegidas, que podrá implantarse durante un período limitado de tiempo dada la situación extraordinaria actual del mercado.
Así, dispone que en aquellas parcelas, incluso edificadas, situadas en suelo urbano
consolidado, en suelo urbano no consolidado o en suelo urbanizable sectorizado que cuenten con ordenación pormenorizada suficiente para llevar a cabo su ejecución, con una calificación de uso terciario oficinas y siempre que sean aptas para la edificación o cuenten con
un régimen de simultaneidad en la urbanización, se autoriza la implantación del uso residencial como alternativo debiendo destinarse a alguna de las modalidades de vivienda protegida en arrendamiento aplicable en la Comunidad de Madrid mientras se mantenga el régimen de protección. Dicha implantación del uso lo será para el conjunto de la edificación,
sin que pueda implantarse de forma parcial y sin perjuicio del régimen de compatibilidad
de usos de las distintas ordenanzas de aplicación a las parcelas.
Se determina el plazo de presentación de las solicitudes de licencia, se determinan las
condiciones de edificabilidad y habitabilidad a cumplir, así como el contenido de las licencias que se concedan, debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad el nuevo uso alternativo y sus características.
A estos efectos se define el “uso alternativo” como aquel que puede sustituir al uso
principal de una parcela y desarrollar la edificabilidad específica regulada, en su caso, para
su implantación. Cuando se implante el uso alternativo, el régimen de usos asociados y
complementarios será el admitido en la ordenanza particular de aplicación para el uso principal, sin que pueda exceder del 20 % de la edificabilidad que se materialice.

La propia Ley prevé: El artículo 2.7 de esta Ley dispone: “Los ayuntamientos podrán,
en el plazo de cuatro meses desde la entrada en vigor de la ley y mediante un acuerdo de
Pleno, decidir no aplicar en su término municipal el régimen previsto en el presente artículo, así como establecer condiciones adicionales o definir los ámbitos territoriales para su
implantación. Los interesados podrán solicitar las licencias necesarias para la materialización del régimen previsto en este artículo transcurrido el plazo de cuatro meses desde la entrada en vigor de la presente ley”.
Por tanto, corresponde a los Ayuntamiento decidir si se aplica o no en su término la
Ley 3/2024 y su alcance.
La decisión municipal se configura como un acto discrecional.
El Tribunal Supremo ha tenido ocasión para pronunciarse al respecto en varias ocasiones, y entiende la discrecionalidad administrativa como aquella potestad en la que la Administración tiene posibilidad de elegir entre diversas opciones, todas admitidas en derecho,
y siempre y cuando no se incurra en arbitrariedad y el ejercicio de dicha facultad se encuentre dirigida al cumplimiento del fin perseguido en la norma en que aquella se fundamenta.
El artículo 9.3 de la Constitución Española garantiza la interdicción de la arbitrariedad
de los poderes públicos. Este precepto junto con otros, como son el artículo 103 y 23.2 de la
Constitución, vienen a obligar a la Administración a actuar motivadamente y sujeta al ordenamiento jurídico. Esto supone que cuando nos referimos a discrecionalidad administrativa,
no nos encontramos ante arbitrariedad, sino más bien se está señalando precisamente que incluso las llamadas decisiones discrecionales de la Administración están sujetas a motivación.
En otras palabras, existe discrecionalidad pero con límites, en este caso, fundamentalmente, motivar la decisión adoptada.

BOCM-20241128-62

Potestad municipal