Morata de Tajuña (BOCM-20210713-65)
Urbanismo. Modificación Puntual S-1 Calera de Anselmo
35 páginas totales
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No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
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BOCM
BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID
Pág. 146
MARTES 13 DE JULIO DE 2021
B.O.C.M. Núm. 165
Método del Coste
La aplicación de este método se basa en el cálculo de valores a partir de la suma de todas las
inversiones necesarias para el funcionamiento del inmueble en cuestión, para lo que se obtiene un
valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.
El cálculo de valores brutos se tendrá en cuenta las inversiones del valor del terreno, coste de la
edificación, gastos de reemplazamiento, impuestos, tasas administrativas, honorarios técnicos,
gastos de comercialización y financieros.
En el caso del valor neto se incluirá además la depreciación física y funcional del bien objeto de
valoración.
Método Residual
El Método Residual permite obtener un valor de suelo a partir de la diferencia entre el valor de
mercado del inmueble en cuestión y los costes necesarios para la obtención del mismo, calculados
para el momento en que se valora. Entre los costes necesarios se tendrán en cuenta los costes de
ejecución material, beneficio de promotor, costes de promoción, comercialización, financieros y
administrativos.
Elementos comparables para la valoración
Para obtener el valor de mercado es imprescindible definir qué usos y tipologías edificatorias
contendrá el futuro desarrollo urbanístico del Sector. Para ello adoptaremos como criterio general
el principio de mayor y mejor uso, de forma que la valoración se realizará en base al uso más
probable y que mayor valor resulte.
Tomaremos como base los parámetros urbanísticos definidos en el Plan Parcial "Calera de
Anselmo", sólo a efectos de elemento de comparación para nuestro estudio de mercado.
Parámetros urbanísticos del suelo destinado a Uso Terciario:
USO CARACTERÍSTICO
TERCIARIO
Parcela mínima
1000m2
Edificabilidad
0.90 m2/m2
Alturas
B + II (3)
Usos compatibles
Comercial (Local comercial, agrupación comercial
grandes superficies hasta 5000 m2)
Oficinas (Servicios administrativos, Privadas,
Despachos profesionales)
Hospedaje Salas de reunión
Restauración
Aplicando el principio de mayor y mejor uso, tendremos en cuenta para la valoración el mercado de
oficinas en edificio exclusivo, con una superficie unitaria de 300 m2/construidos por unidad.
Parámetros urbanísticos del suelo destinado a Uso Industrial:
USO CARACTERÍSTICO
Parcela mínima
INDUSTRIAL
1000 m2 (Grado 1)
600 m2 (Grado 2A)
300 m2 (Grado 2B)
Edificabilidad
0.80 m2/m2
Alturas
B + I (2)
6.7
Valores de Mercado del Producto Inmobiliario
6.7.1.
Método de Comparación
Se detallan a continuación la relación de testigos comparables, tanto para uso industrial como
terciario, obtenidos del mercado de venta inmobiliaria a fecha de la realización del presente
estudio.
BOCM-20210713-65
Aplicando la edificabilidad sobre la parcela mínima, adoptaremos como superficie construida de
comparación la media entre 240-800 m2/construidos por unidad. Por tanto adoptaremos como
superficie de comparación 520 m2.
BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID
Pág. 146
MARTES 13 DE JULIO DE 2021
B.O.C.M. Núm. 165
Método del Coste
La aplicación de este método se basa en el cálculo de valores a partir de la suma de todas las
inversiones necesarias para el funcionamiento del inmueble en cuestión, para lo que se obtiene un
valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.
El cálculo de valores brutos se tendrá en cuenta las inversiones del valor del terreno, coste de la
edificación, gastos de reemplazamiento, impuestos, tasas administrativas, honorarios técnicos,
gastos de comercialización y financieros.
En el caso del valor neto se incluirá además la depreciación física y funcional del bien objeto de
valoración.
Método Residual
El Método Residual permite obtener un valor de suelo a partir de la diferencia entre el valor de
mercado del inmueble en cuestión y los costes necesarios para la obtención del mismo, calculados
para el momento en que se valora. Entre los costes necesarios se tendrán en cuenta los costes de
ejecución material, beneficio de promotor, costes de promoción, comercialización, financieros y
administrativos.
Elementos comparables para la valoración
Para obtener el valor de mercado es imprescindible definir qué usos y tipologías edificatorias
contendrá el futuro desarrollo urbanístico del Sector. Para ello adoptaremos como criterio general
el principio de mayor y mejor uso, de forma que la valoración se realizará en base al uso más
probable y que mayor valor resulte.
Tomaremos como base los parámetros urbanísticos definidos en el Plan Parcial "Calera de
Anselmo", sólo a efectos de elemento de comparación para nuestro estudio de mercado.
Parámetros urbanísticos del suelo destinado a Uso Terciario:
USO CARACTERÍSTICO
TERCIARIO
Parcela mínima
1000m2
Edificabilidad
0.90 m2/m2
Alturas
B + II (3)
Usos compatibles
Comercial (Local comercial, agrupación comercial
grandes superficies hasta 5000 m2)
Oficinas (Servicios administrativos, Privadas,
Despachos profesionales)
Hospedaje Salas de reunión
Restauración
Aplicando el principio de mayor y mejor uso, tendremos en cuenta para la valoración el mercado de
oficinas en edificio exclusivo, con una superficie unitaria de 300 m2/construidos por unidad.
Parámetros urbanísticos del suelo destinado a Uso Industrial:
USO CARACTERÍSTICO
Parcela mínima
INDUSTRIAL
1000 m2 (Grado 1)
600 m2 (Grado 2A)
300 m2 (Grado 2B)
Edificabilidad
0.80 m2/m2
Alturas
B + I (2)
6.7
Valores de Mercado del Producto Inmobiliario
6.7.1.
Método de Comparación
Se detallan a continuación la relación de testigos comparables, tanto para uso industrial como
terciario, obtenidos del mercado de venta inmobiliaria a fecha de la realización del presente
estudio.
BOCM-20210713-65
Aplicando la edificabilidad sobre la parcela mínima, adoptaremos como superficie construida de
comparación la media entre 240-800 m2/construidos por unidad. Por tanto adoptaremos como
superficie de comparación 520 m2.
