BOCM

BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID

B.O.C.M. Núm. 165

MARTES 13 DE JULIO DE 2021

6.6

Valores de Mercado

6.6.1.

Consideraciones generales

Pág. 145

Como criterio general, la valoración realizada toma como referencia los principios y métodos
contenidos en la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes
inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, siguiendo los
siguientes principios:
•

Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en
explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente
proporcionará en el futuro.

•

Principio de finalidad, según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y
las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán
coherentes con la finalidad de la valoración.

•

Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de
ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible
de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de
construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita
obtener su mayor valor.

•

Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de
elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.

•

Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección
igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

•

Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros
activos de similares características sustitutivos de aquél.

•

Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo
del tiempo.

•

Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble
deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar
las hipótesis y documentación utilizadas.

•

Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores
de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los
valores atribuibles al resto de los factores.

6.6.2.

Métodos de valoración empleados

Método de Comparación
El método de comparación nos permite obtener un valor de mercado obtenido directamente del
mercado inmobiliario actual de compraventa para bienes inmuebles de similares características al
de objeto de estudio.
Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.
Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones
concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se
obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.
Se seleccionará entre los precios obtenidos una muestra representativa de los que correspondan a
los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario.

Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones
que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios
homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan
sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.

BOCM-20210713-65

En la selección indicada se contrastarán aquellos precios que resulten anormales a fin de
identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las
condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como cuando se
trate de una valoración en los que puedan incluir elementos especulativos.