Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15708)
Resolución de 9 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se suspende la cancelación de las obligaciones derivadas de la contraprestación de un contrato de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101889
el propio derecho de reserva inscrito, que establece literalmente, último párrafo de su
inscripción:
“Prohibición de subrogación. Los derechos y obligaciones, que ha sido objeto de
inscripción, que asume la parte compradora no podrán ser transmitidas a tercero sin el
consentimiento expreso y por escrito de la parte vendedora. Las citadas obligaciones se
pactaron en la escritura de compraventa otorgada en Madrid, el once de noviembre de
dos mil cinco, ante el Notario Don Íñigo Casia Orlarte, objeto de la inscripción 2.ª, de
fecha treinta de diciembre de dos mil cinco.”
A tenor de lo expuesto, no cabe sino concluir que el derecho de reserva se constituyó
entre quienes en su momento se transmitieron la finca, como una contraprestación
personal entre ambos que en ningún modo se extiende a quienes sean futuros
propietarios, y para llegar a tal conclusión hemos de atender a la literalidad del texto que
recoge el derecho de reserva que nos ocupa, así como a los criterios de interpretación
del mismo según las normas que al respecto dicta el Código Civil.
Así lo establece, entre otras, la Resolución de 23 de julio de 2024 de la Dirección
General a la que ahora nos dirigimos, resolviendo, precisamente, acerca de la naturaleza
de una facultad concedida a un promotor, para decidir –al igual que ahora debe hacerse
en el caso que nos ocupa–, si la misma se extiende a quien en cada momento sea
propietario de un inmueble o por el contrario, queda limitada a dicha/o persona/promotor
concreto, adoptando como solución esto último, atendiendo a la interpretación del texto
en cuestión, resolviendo que la interpretación debe realizarse a la luz de las normas
contenidas al respecto en el Código Civil, estando a los criterios hermenéuticos
establecidos en aquellas, que comprenden no sólo el literal, sino también los destinados
a determinar la verdadera voluntad de los disponentes y el sentido general de las
cláusulas (arts. 1281, 1283, 1284, 1285 y 1286 del Código Civil).
En este mismo sentido, por Resolución de 5 de junio de 2006, el Centro Directivo
puso de relieve que a la hora de interpretar cláusulas de reservas de derechos o
facultades del promotor, y para conocer su verdadero significado, debe acudirse a los
principios admitidos por el Tribunal Supremo en la interpretación de las cláusulas 1281 y
ss. del Código Civil, señalando que “según la Sentencia de dicho Tribunal
número 958/2001, de 22 octubre, ‘(…) sólo cabe una explicación coherente, incluso de la
propia existencia del convenio, a través de la interrelación de sus diversas
estipulaciones, de ahí la importancia de esta interpretación sistemática –canon
hermenéutico de la totalidad– (art. 1285 CC) que permite complementar la interpretación
gramatical (art. 1281, p. primero CC)’; y la Sentencia del mismo Tribunal,
número 672/1994, de 7 julio, viene a establecer una preeminencia de la interpretación
contextual, incluso sobre la literal, al entender que ‘el empleo de las palabras no es
bastante, aunque semánticamente no den lugar a dudas en punto a su significación, para
determinar la calificación jurídica del negocio de que se trate, sino que ha de atenderse
al contexto y contenido obligacional de todo él en conjunto”.
Todo ello es extrapolable y aplicable al caso que nos ocupa y, tanto de la
interpretación literal como de la contextual del derecho de reserva no puede sino
concluirse que éste sólo puede entenderse referido a la concreta y determinada persona
que lo constituyó, sin que quepa extenderlo y hacerlo exigible a los futuros propietarios
de la finca, lo cual debe dar lugar a la estimación del presente recurso, rectificando la
calificación impugnada, que debe quedar sin efecto, ordenándose la cancelación de la
repetida inscripción del derecho de reserva, por todo lo cual,
Solicita:
Que teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo, teniendo por interpuesto
recurso contra la calificación del Registro de la Propiedad n.º 25 de Madrid, por la que se
denegaba la cancelación del derecho de reserva existente en las inscripciones de la
finca registral número 82.002, dejándola sin efecto, y ordenando la referida cancelación.»
cve: BOE-A-2025-15708
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101889
el propio derecho de reserva inscrito, que establece literalmente, último párrafo de su
inscripción:
“Prohibición de subrogación. Los derechos y obligaciones, que ha sido objeto de
inscripción, que asume la parte compradora no podrán ser transmitidas a tercero sin el
consentimiento expreso y por escrito de la parte vendedora. Las citadas obligaciones se
pactaron en la escritura de compraventa otorgada en Madrid, el once de noviembre de
dos mil cinco, ante el Notario Don Íñigo Casia Orlarte, objeto de la inscripción 2.ª, de
fecha treinta de diciembre de dos mil cinco.”
A tenor de lo expuesto, no cabe sino concluir que el derecho de reserva se constituyó
entre quienes en su momento se transmitieron la finca, como una contraprestación
personal entre ambos que en ningún modo se extiende a quienes sean futuros
propietarios, y para llegar a tal conclusión hemos de atender a la literalidad del texto que
recoge el derecho de reserva que nos ocupa, así como a los criterios de interpretación
del mismo según las normas que al respecto dicta el Código Civil.
Así lo establece, entre otras, la Resolución de 23 de julio de 2024 de la Dirección
General a la que ahora nos dirigimos, resolviendo, precisamente, acerca de la naturaleza
de una facultad concedida a un promotor, para decidir –al igual que ahora debe hacerse
en el caso que nos ocupa–, si la misma se extiende a quien en cada momento sea
propietario de un inmueble o por el contrario, queda limitada a dicha/o persona/promotor
concreto, adoptando como solución esto último, atendiendo a la interpretación del texto
en cuestión, resolviendo que la interpretación debe realizarse a la luz de las normas
contenidas al respecto en el Código Civil, estando a los criterios hermenéuticos
establecidos en aquellas, que comprenden no sólo el literal, sino también los destinados
a determinar la verdadera voluntad de los disponentes y el sentido general de las
cláusulas (arts. 1281, 1283, 1284, 1285 y 1286 del Código Civil).
En este mismo sentido, por Resolución de 5 de junio de 2006, el Centro Directivo
puso de relieve que a la hora de interpretar cláusulas de reservas de derechos o
facultades del promotor, y para conocer su verdadero significado, debe acudirse a los
principios admitidos por el Tribunal Supremo en la interpretación de las cláusulas 1281 y
ss. del Código Civil, señalando que “según la Sentencia de dicho Tribunal
número 958/2001, de 22 octubre, ‘(…) sólo cabe una explicación coherente, incluso de la
propia existencia del convenio, a través de la interrelación de sus diversas
estipulaciones, de ahí la importancia de esta interpretación sistemática –canon
hermenéutico de la totalidad– (art. 1285 CC) que permite complementar la interpretación
gramatical (art. 1281, p. primero CC)’; y la Sentencia del mismo Tribunal,
número 672/1994, de 7 julio, viene a establecer una preeminencia de la interpretación
contextual, incluso sobre la literal, al entender que ‘el empleo de las palabras no es
bastante, aunque semánticamente no den lugar a dudas en punto a su significación, para
determinar la calificación jurídica del negocio de que se trate, sino que ha de atenderse
al contexto y contenido obligacional de todo él en conjunto”.
Todo ello es extrapolable y aplicable al caso que nos ocupa y, tanto de la
interpretación literal como de la contextual del derecho de reserva no puede sino
concluirse que éste sólo puede entenderse referido a la concreta y determinada persona
que lo constituyó, sin que quepa extenderlo y hacerlo exigible a los futuros propietarios
de la finca, lo cual debe dar lugar a la estimación del presente recurso, rectificando la
calificación impugnada, que debe quedar sin efecto, ordenándose la cancelación de la
repetida inscripción del derecho de reserva, por todo lo cual,
Solicita:
Que teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo, teniendo por interpuesto
recurso contra la calificación del Registro de la Propiedad n.º 25 de Madrid, por la que se
denegaba la cancelación del derecho de reserva existente en las inscripciones de la
finca registral número 82.002, dejándola sin efecto, y ordenando la referida cancelación.»
cve: BOE-A-2025-15708
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Núm. 181
