BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 101888

conforme a la cual y como regla general para proceder a la cancelación de las
inscripciones hechas en virtud de escritura pública es preciso o bien otra escritura en la
cual preste su consentimiento para la cancelación las personas a cuyo favor se hubiere
hecho la inscripción o resolución judicial firme en que así se acuerde.
Téngase en cuenta que, de la dicción de artículo 1124 del Código Civil, resulta
implícita la facultad de resolver las obligaciones en las reciprocas, de manera que la
cancelación que se solicita dejaría sin dicha facultad a quien ha cumplido las suyas
frente al que no lo ha hecho, como es el caso.
Tampoco cabría la cancelación de dichas obligaciones por prescripción o caducidad,
pues en el título en el que se constituyeron y causo inscripción, no se pactó nada en
cuanto a una posible caducidad convencional de la mismas.
Podría, no obstante solicitarse la cancelación si se acreditara, como se ha dicho, el
consentimiento de los entonces vendedores, como ha resuelto recientemente el Centro
Directivo en la resolución que se cita más adelante, sin perjuicio, todo ello, como también
resulta de dicha resolución, de poder acudir a los procedimientos generales de los
expedientes de liberación de cargas que regula el artículo 210 de la Ley Hipotecaria.
Artículos 1088, 1091, 1096, 1097, 1101, 1124, 1156, 1254, 1255, 1258 y 1261 del
Código Civil y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 6 de febrero de 2025.
Se procede a la prórroga del asiento de presentación que ha motivado este
documento, de conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Juan Carlos
Rubiales y Moreno registrador/a titular de Registro de la Propiedad Madrid n.º 25 a día
diecisiete de marzo del dos mil veinticinco.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. J. P. L., en nombre y representación y
como administrador único de la sociedad «Comandante Fontanes 37, SL», interpuso
recurso el día 16 de abril de 2025 en virtud de escrito en el que, resumidamente,
señalaba lo siguiente:
«La respuesta al asunto no puede ser sino la primera: estamos ante un derecho de
reserva que sólo puede desplegar efectos entre quienes en su momento lo
constituyeron, por lo que su cancelación es pertinente, y ello, por las siguientes razones:
a) Se trata de una contraprestación interpartes, con un contenido que, en lo que
ahora importa, es parte del precio que el comprador anterior se obligó a satisfacer
cuando adquirió la finca, y así lo recoge la propia inscripción, denominándola
“contraprestación parcial de la venta”, lo que denota que estamos ante una obligación
personal no exigible a terceros de buena fe, quedando circunscrita a una obligación con
efectos únicamente entre quienes la pactaron.
No estamos ante una carga real, pues la finca no garantiza en modo alguno el
cumplimiento de esa obligación, que tiene clara naturaleza personal; la exigencia de su
cumplimiento, en su caso, compete en exclusiva a ese comprador y vendedor concretos,
y debe llevarse a cabo entre los mismos en aplicación de la legislación civil relativa a las
obligaciones y contratos. De ahí que ese repetido derecho de reserva deba cancelarse,
pues no se transmite junto a la finca; está configurado, –por su propio contenido
obligacional y por la propia manera de articularse su ejecución–, como una
contraprestación entre un comprador y vendedor concretos y determinados, con nombre
y apellidos, que no es transmisible a otros terceros por el hecho de transmitirse la finca.
b) La circunstancia anterior, –la no transmisibilidad automática–, que deriva de la
naturaleza personal de la obligación contraída, viene además expresamente recogida en

cve: BOE-A-2025-15708
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Núm. 181