Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15708)
Resolución de 9 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se suspende la cancelación de las obligaciones derivadas de la contraprestación de un contrato de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101890
IV
El registrador de la Propiedad suscribió informe el día 5 de mayo de 2025 y elevó el
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1257 del Código Civil; 98 de la Ley Hipotecaria, y las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de marzo
de 1999 y 22 de abril de 2005.
1. Se discute en el presente recurso el carácter real u obligacional de unos pactos
inscritos que afectan a un inmueble, pues el recurrente estima que no tienen carácter
real y, en consecuencia, solicita su cancelación. El registrador señala que es necesario el
consentimiento de los vendedores para proceder a dicha cancelación.
Dichos pactos, establecidos en escritura pública, dicen así: «Obligaciones de la
compradora. 1. Arrendamientos Lince, S.L viene obligada a instar a su costa la
realización del oportuno proyecto y a la obtención de la licencia municipal de obras para
la construcción de la edificación a que se ha hecho referencia anteriormente. 2.
Arrendamientos Lince, S.L permitirá a los vendedores continuar disfrutando el usufructo
de la vivienda, hasta la obtención por el comprador de la licencia de demolición y
edificación, debiendo, en ese momento y en el plazo máximo de un mes, abandonar la
vivienda y entregar la plena posesión de la finca a la compradora, previa percepción de
la cantidad de seis mil euros destinados a rentas o alquiler según lo estipulado en la
escritura que se inscribe, no principiando el plazo del mes para el desalojo de la vivienda
hasta la percepción de la citada cantidad. Plazo de entrega. El plazo de entrega de la
vivienda y trastero a que se ha hecho referencia anteriormente, será de doce meses
contados a partir de la entrega de la posesión de los vendedores a la compradora. Dicha
entrega se realizará con el certificado de fin de obra, licencia de primera ocupación, así
como toda la documentación reglamentaria como boletines de agua, electricidad, gas
natural, al corriente de gastos, impuestos y tributos, libre de arrendamientos y ocupantes.
Prohibición de subrogación. Los derechos y obligaciones, que han sido objeto de
inscripción, que asume la parte compradora no podrán ser transmitidas a tercero sin el
consentimiento expreso y por escrito de la parte vendedora».
2. A estos efectos debe considerarse que de la redacción inscrita se deduce que es
un derecho de naturaleza personal. La circunstancia de que un derecho personal (en el
caso debatido, una serie de obligaciones que asume la parte compradora) figure inscrito
no altera su específica naturaleza (cfr. artículo 98 de la Ley Hipotecaria), de manera que
solo podrá desenvolver su eficacia en el restringido ámbito de quienes lo estipularon,
salvo que estuvieran garantizadas dichas obligaciones con hipoteca o condición
resolutoria que no ocurre en el presente caso.
Además, una cosa es el respeto a la validez del derecho inscrito y otra bien diferente
es la pretensión de eficacia «erga omnes» de cualesquiera cláusulas estipuladas con
ocasión de su constitución. Solo en la medida en que dichas cláusulas delimiten el
contenido del derecho real inscrito, tendrán aquéllas el alcance inherente a este último,
más si su carácter fuera puramente personal, bien por su naturaleza, bien por deducirse
así del contenido del pacto, no se alteraría ésta por el hecho de su inscripción (cfr.
artículo 98 de la Ley Hipotecaría) y solo podrían desenvolver su eficacia en el restringido
ámbito de quienes la estipularon (cfr. artículo 1257 del Código Civil); y esto es lo que
ocurre en el caso debatido a lo que se añade una prohibición de subrogación «los
derechos y obligaciones, que han sido objeto de inscripción, que asume la parte
compradora no podrán ser transmitidas a tercero sin el consentimiento expreso y por
escrito de la parte vendedora».
Esto es, en el presente caso, aunque estén inscritas, tales estipulaciones no podrán
afectar a tercero y tendrán alcance solutorio obligacional, únicamente afectando a las
partes que lo convinieron.
cve: BOE-A-2025-15708
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101890
IV
El registrador de la Propiedad suscribió informe el día 5 de mayo de 2025 y elevó el
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1257 del Código Civil; 98 de la Ley Hipotecaria, y las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de marzo
de 1999 y 22 de abril de 2005.
1. Se discute en el presente recurso el carácter real u obligacional de unos pactos
inscritos que afectan a un inmueble, pues el recurrente estima que no tienen carácter
real y, en consecuencia, solicita su cancelación. El registrador señala que es necesario el
consentimiento de los vendedores para proceder a dicha cancelación.
Dichos pactos, establecidos en escritura pública, dicen así: «Obligaciones de la
compradora. 1. Arrendamientos Lince, S.L viene obligada a instar a su costa la
realización del oportuno proyecto y a la obtención de la licencia municipal de obras para
la construcción de la edificación a que se ha hecho referencia anteriormente. 2.
Arrendamientos Lince, S.L permitirá a los vendedores continuar disfrutando el usufructo
de la vivienda, hasta la obtención por el comprador de la licencia de demolición y
edificación, debiendo, en ese momento y en el plazo máximo de un mes, abandonar la
vivienda y entregar la plena posesión de la finca a la compradora, previa percepción de
la cantidad de seis mil euros destinados a rentas o alquiler según lo estipulado en la
escritura que se inscribe, no principiando el plazo del mes para el desalojo de la vivienda
hasta la percepción de la citada cantidad. Plazo de entrega. El plazo de entrega de la
vivienda y trastero a que se ha hecho referencia anteriormente, será de doce meses
contados a partir de la entrega de la posesión de los vendedores a la compradora. Dicha
entrega se realizará con el certificado de fin de obra, licencia de primera ocupación, así
como toda la documentación reglamentaria como boletines de agua, electricidad, gas
natural, al corriente de gastos, impuestos y tributos, libre de arrendamientos y ocupantes.
Prohibición de subrogación. Los derechos y obligaciones, que han sido objeto de
inscripción, que asume la parte compradora no podrán ser transmitidas a tercero sin el
consentimiento expreso y por escrito de la parte vendedora».
2. A estos efectos debe considerarse que de la redacción inscrita se deduce que es
un derecho de naturaleza personal. La circunstancia de que un derecho personal (en el
caso debatido, una serie de obligaciones que asume la parte compradora) figure inscrito
no altera su específica naturaleza (cfr. artículo 98 de la Ley Hipotecaria), de manera que
solo podrá desenvolver su eficacia en el restringido ámbito de quienes lo estipularon,
salvo que estuvieran garantizadas dichas obligaciones con hipoteca o condición
resolutoria que no ocurre en el presente caso.
Además, una cosa es el respeto a la validez del derecho inscrito y otra bien diferente
es la pretensión de eficacia «erga omnes» de cualesquiera cláusulas estipuladas con
ocasión de su constitución. Solo en la medida en que dichas cláusulas delimiten el
contenido del derecho real inscrito, tendrán aquéllas el alcance inherente a este último,
más si su carácter fuera puramente personal, bien por su naturaleza, bien por deducirse
así del contenido del pacto, no se alteraría ésta por el hecho de su inscripción (cfr.
artículo 98 de la Ley Hipotecaría) y solo podrían desenvolver su eficacia en el restringido
ámbito de quienes la estipularon (cfr. artículo 1257 del Código Civil); y esto es lo que
ocurre en el caso debatido a lo que se añade una prohibición de subrogación «los
derechos y obligaciones, que han sido objeto de inscripción, que asume la parte
compradora no podrán ser transmitidas a tercero sin el consentimiento expreso y por
escrito de la parte vendedora».
Esto es, en el presente caso, aunque estén inscritas, tales estipulaciones no podrán
afectar a tercero y tendrán alcance solutorio obligacional, únicamente afectando a las
partes que lo convinieron.
cve: BOE-A-2025-15708
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
