BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 101900

segregar y vender esa porción de terreno, para su posterior agrupación en la finca 8.354,
sino que fue establecer un derecho real de servidumbre predial entre ellas. Por ello, es
inexacta la afirmación del recurrente cuando declara que la georreferenciación aportada
no pretende alterar la titularidad de la finca colindante, cuando ello es así, puesto que, de
inscribirse la georreferenciación, toda la superficie incluida en los linderos sería del titular
de la finca 8.354 de Teulada, cuando ello no deriva del contenido del Registro.
Jurídicamente, el titular registral de esta finca ostenta un poder directo e inmediato sobre
un predio ajeno sirviente, la finca registral 8.356 del Teulada. Y solo este hecho ya
justifica las dudas del registrador en la identidad de la finca, por lo que el recurso debe
ser desestimado.
10. En este sentido, esta Dirección General en diversas Resoluciones, como la
de 15 de febrero de 2019, declaró que no constituye defecto que impida la inscripción de
la georreferenciación de un predio, en este caso sirviente, el hecho de que la
servidumbre, que no estaba inscrita, no aparezca representada en la georreferenciación
del pretendido predio sirviente, pues, al ser aquélla un gravamen, estará comprendida en
la representación gráfica de éste, sin perjuicio de la conveniencia de su
georreferenciación específica. De ello se extrae la consecuencia de que la porción de
terreno sobre la que se desarrolla el garaje no puede ser incluida en la
georreferenciación del predio dominante, pues ello implica una alteración de su
titularidad, sin la documentación del correspondiente acto jurídico que se puede encubrir
con esa pretendida modificación, como sucede en el presente caso en el que, además,
la existencia de la servidumbre sí que resulta del contenido del Registro. En la
Resolución de 4 de diciembre de 2023 declaramos que para tener por determinada e
identificada una servidumbre no es preciso georreferenciarla, siempre que de la
descripción literaria que de la misma se hace en el título inscribible resulten con claridad
tanto su contenido como el espacio físico a que afecta, puesto que la constitución de una
servidumbre no se recoge por el artículo 9.b), primer párrafo, de la ley Hipotecaria como
supuesto en el que su georreferenciación sea circunstancia necesaria de la inscripción,
si utilizamos un criterio de interpretación estrictamente gramatical. Pero, la Dirección
General señalo la conveniencia, que no la obligatoriedad, de georreferenciar el espacio
físico afectado. Sin embargo, si aplicamos un criterio de interpretación lógico, la
identificación precisa de su concreta ubicación y delimitación es una exigencia del
principio de especialidad registral y la forma más adecuada de cumplir con esa
exigencia, más allá de la técnica de aportar plano, que hoy ha quedado obsoleta es la de
la georreferenciación de la porción de terreno sobre el que se proyecta la servidumbre,
como recinto independiente dentro de la finca predio sirviente, que también debe tener
su georreferenciación inscrita. De haberse producido así en el presente caso, el titular
del predio dominante, posiblemente, no habría cometido la confusión de conceptos
jurídicos sobre la titularidad jurídica de esa porción de terreno, su uso y el poder directo e
inmediato que tiene sobre una finca ajena, que pertenece al perímetro de la finca 8.356.
Desde otro punto de vista, si acudimos a la analogía, este supuesto es análogo al de la
obra nueva, que expresamente tampoco es un supuesto en el que la georreferenciación
de la finca sea circunstancia necesaria de la inscripción. Pero, si en la inscripción de la
obra nueva tienen que constar las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por
la edificación, esa circunstancia no puede hacerse en vacío, sino dentro del perímetro
georreferenciado de la finca sobre la que se declara la obra nueva que, por aplicación de
un criterio de interpretación lógica y de un principio registral de tracto sucesivo gráfico,
también debe constar inscrita.
11. Por tanto, de la alegación del recurrente y del contenido del Registro resulta la
existencia de un indicio de controversia sobre la titularidad de esa porción de terreno, cuya
resolución también excede del ámbito de la tramitación del expediente del artículo 199 de
la Ley Hipotecaria. La finalidad de este no es la resolución de una controversia, por su
naturaleza de acto de jurisdicción voluntaria, por lo que carece de trámite de prueba. La
documentación aportada por quien se opone a la inscripción solo tiene por objeto justificar
su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia; la cual,

cve: BOE-A-2025-15709
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Núm. 181