BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 101899

la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los
titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad
física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan
situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones
litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
7. Pero, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria entiende que la mera existencia de la
alegación no es por si suficiente para emitir una calificación negativa, pues dispone en su
párrafo cuarto, segundo inciso: «sin que la mera oposición de quien no haya acreditado
ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine
necesariamente la denegación de la inscripción». Por ello, la Resolución de esta
Dirección General de 16 de octubre de 2024 declaró que para rechazar el reflejo registral
de la georreferenciación no basta con que exista oposición de colindante, sino que el
registrador ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación
gráfica afectaría al titular registral que formula la oposición, el cual no puede ser
arbitrario ni discrecional y no puede el registrador limitarse a objetar que ha existido
oposición de colindante, reproduciendo el escrito de éste, como declaró la Resolución
de 22 de julio de 2021. Por tanto, la alegación del colindante no puede limitarse a
oponerse a la inscripción, sino que, como declaró la Resolución de 9 de julio de 2024, es
de suma importancia que el colindante acompañe algún principio de prueba que sustente
su alegación, como puede ser un informe técnico, según la Resolución de 31 de octubre
de 2024. Pero, ello no es una obligación impuesta por la ley por lo que, la ausencia de
ese principio de prueba no debe conllevar automáticamente la desestimación de las
alegaciones, como declaró la Resolución de 12 de septiembre de 2024. La Resolución
de 21 de abril de 2023, declaró que la base gráfica ha de ser inscrita si el registrador, al
rechazar la inscripción, se ha limitado a objetar la oposición de un colindante, pero sin
detallar las consecuencias del informe técnico aportado por este, de manera que el
promotor del expediente no ha podido conocer los motivos que han determinado la
calificación negativa.
8. Pero, ello no significa que no pueda el registrador tener en cuenta tales
alegaciones para formar su juicio, como ha declarado esta Dirección General en
resoluciones como la de 24 de marzo de 2025 (vid., por todas). Para ello, es preciso que
las alegaciones del colindante puedan generar en el registrador dudas en la identidad de
la finca, puesto que para que pueda inscribirse la rectificación descriptiva y la
georreferenciación de una finca, la concordancia entre la realidad física extrarregistral y
la jurídica registral ha de ser indubitada. Por ello, como ha declarado reiteradamente esta
Dirección General en Resoluciones tales como la de 13 de noviembre de 2024, el
registrador puede rechazar la inscripción de la rectificación de los datos descriptivos de
la finca por dudas en la identidad de la finca que pueden referirse a que la
representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita
o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que
se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria. En el presente
caso, el registrador basa su calificación en las alegaciones del colindante y comprueba
en el contenido del archivo registral que ciertamente existe una servidumbre constituida
entre la finca registral 8.354, como predio dominante y la 8.356, como predio sirviente, lo
que determina que aunque el titular del predio sirviente no pueda acceder al garaje del
predio dominante y que el titular de este tenga que pagar los gastos de mantenimiento
del mismo, no implica que se altere la titularidad dominical de la porción de terreno
destinada a garaje, la cual corresponde al predio sirviente y no al dominante.
9. Ello deriva de la constitución de un derecho real como la servidumbre,
consistente precisamente en una relación de subordinación entre los predios dominante
y sirviente, pues se basa en la concesión de un poder directo e inmediato del propietario
del predio dominante sobre una porción de finca ajena en el predio sirviente. En el
presente caso, la servidumbre se dirige a posibilidad de utilizar una porción de terreno de
la finca 8.356 para garaje en favor de la finca 8.354. Pero, en modo alguno implica que la
titularidad del terreno se altere, puesto que la voluntad de las partes, en su día no fue

cve: BOE-A-2025-15709
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Núm. 181