Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15709)
Resolución de 9 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jávea n.º 1, por la que se deniega la inscripción de la rectificación descriptiva y de la georreferenciación de una finca por haberse presentado alegaciones en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por uno de los colindantes notificados.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101901
caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente, practicándose las pruebas que el
juez estime convenientes. Así lo ha entendido reiteradamente esta Dirección General en
resoluciones tales como la de 10 de octubre de 2024 (vid., por todas). Dicho indicio de
controversia tampoco resolverse por la vía del recurso, interpuesto contra la calificación
registral, pues es una cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, habrá de ser
resuelta en los tribunales de justicia, como declaró la Resolución de esta Dirección
General de 24 de septiembre de 2024 (vid., por todas).
12. Alude también el registrador como motivo de sus dudas la alteración de los
linderos. Dicha alteración es la que puede provocar la diferencia de cabida entre la
superficie registral de 74,76 metros cuadrados y la que resulta de la georreferenciación
alternativa aportada, que es de 211,27 metros cuadrados. Existe un indicio evidente de
que la georreferenciación alternativa aportada está alterando la realidad física que, en su
día, se tuvo en cuenta para practicar la inscripción. Así la finca objeto del expediente
linda por norte y sur con resto de la finca de la que se segregó y oeste resto de la finca
de la que se segregó, parcela y casa. Sin embargo, ahora los linderos son al fondo calle,
lo que evidencia que se ha incluido en el terreno de la finca una superficie en su parte
trasera que, en su día, no formaba parte de la finca, puesto que esta lindaba al sur con
resto de la finca de la que se segregó. Circunstancia esta que, reconocida por el
recurrente en su escrito de interposición del recurso, excede del ámbito de aplicación del
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
13. En conclusión, hay una serie de indicios que determinan que no hay
concordancia entre la realidad física de la georreferenciación aportada y la realidad
jurídica registral amparada por el folio. La primera, que la porción de terreno destinada a
garaje, con una superficie de 28,50 metros cuadrados, tiene la configuración jurídica de
servidumbre, por lo que no puede integrarse dentro del perímetro de la finca 8.354 del
término de Teulada, puesto que se integra en el perímetro de la finca predio sirviente, la
registral 8.356. Como consecuencia de ello, por aplicación del artículo 350 del Código
Civil, cuando dispone que el propietario del suelo lo es también del vuelo, la superficie
existente sobe el vuelo de la plaza de garaje también debe integrarse en el perímetro de
la finca registral 8.356, pues respecto del mismo no existe ninguna servidumbre. La
segunda es que el aumento de superficie de la finca 8.354 viene acompañado por una
disminución de la superficie de la finca 8.356 que, según el informe catastral de
validación técnica aportado, quedaría con una superficie de 63 metros cuadrados, frente
a los 81 que tiene catastralmente. La tercera es la alteración del lindero sur, que en el
Registro es resto de finca de la que se segrega y ahora se pretende que sea un vial
público, lo que evidencia que se ha incluido en el perímetro una porción de terreno
adicional, hasta llegar a dicho vial público, sin que se exprese el acto jurídico que causa
esa integración de terreno, que cuanto menos requeriría de una segregación,
transmisión y compraventa, o de un título judicial que declare la usucapión de la misma.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.
Madrid, 9 de julio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-15709
Verificable en https://www.boe.es
Por todo lo razonado,
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación, por no ser indubitada la realidad jurídica de la finca, ni el trazado de los
linderos, que no permite conocer la auténtica superficie y por la existencia de un indicio
de controversia, que justifica las dudas de identidad del registrador.
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101901
caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente, practicándose las pruebas que el
juez estime convenientes. Así lo ha entendido reiteradamente esta Dirección General en
resoluciones tales como la de 10 de octubre de 2024 (vid., por todas). Dicho indicio de
controversia tampoco resolverse por la vía del recurso, interpuesto contra la calificación
registral, pues es una cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, habrá de ser
resuelta en los tribunales de justicia, como declaró la Resolución de esta Dirección
General de 24 de septiembre de 2024 (vid., por todas).
12. Alude también el registrador como motivo de sus dudas la alteración de los
linderos. Dicha alteración es la que puede provocar la diferencia de cabida entre la
superficie registral de 74,76 metros cuadrados y la que resulta de la georreferenciación
alternativa aportada, que es de 211,27 metros cuadrados. Existe un indicio evidente de
que la georreferenciación alternativa aportada está alterando la realidad física que, en su
día, se tuvo en cuenta para practicar la inscripción. Así la finca objeto del expediente
linda por norte y sur con resto de la finca de la que se segregó y oeste resto de la finca
de la que se segregó, parcela y casa. Sin embargo, ahora los linderos son al fondo calle,
lo que evidencia que se ha incluido en el terreno de la finca una superficie en su parte
trasera que, en su día, no formaba parte de la finca, puesto que esta lindaba al sur con
resto de la finca de la que se segregó. Circunstancia esta que, reconocida por el
recurrente en su escrito de interposición del recurso, excede del ámbito de aplicación del
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
13. En conclusión, hay una serie de indicios que determinan que no hay
concordancia entre la realidad física de la georreferenciación aportada y la realidad
jurídica registral amparada por el folio. La primera, que la porción de terreno destinada a
garaje, con una superficie de 28,50 metros cuadrados, tiene la configuración jurídica de
servidumbre, por lo que no puede integrarse dentro del perímetro de la finca 8.354 del
término de Teulada, puesto que se integra en el perímetro de la finca predio sirviente, la
registral 8.356. Como consecuencia de ello, por aplicación del artículo 350 del Código
Civil, cuando dispone que el propietario del suelo lo es también del vuelo, la superficie
existente sobe el vuelo de la plaza de garaje también debe integrarse en el perímetro de
la finca registral 8.356, pues respecto del mismo no existe ninguna servidumbre. La
segunda es que el aumento de superficie de la finca 8.354 viene acompañado por una
disminución de la superficie de la finca 8.356 que, según el informe catastral de
validación técnica aportado, quedaría con una superficie de 63 metros cuadrados, frente
a los 81 que tiene catastralmente. La tercera es la alteración del lindero sur, que en el
Registro es resto de finca de la que se segrega y ahora se pretende que sea un vial
público, lo que evidencia que se ha incluido en el perímetro una porción de terreno
adicional, hasta llegar a dicho vial público, sin que se exprese el acto jurídico que causa
esa integración de terreno, que cuanto menos requeriría de una segregación,
transmisión y compraventa, o de un título judicial que declare la usucapión de la misma.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.
Madrid, 9 de julio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
María Ester Pérez Jerez.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-15709
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Por todo lo razonado,
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación, por no ser indubitada la realidad jurídica de la finca, ni el trazado de los
linderos, que no permite conocer la auténtica superficie y por la existencia de un indicio
de controversia, que justifica las dudas de identidad del registrador.
