Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15704)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una certificación de adjudicación de auto y un mandamiento de cancelación de cargas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por existir anotada, con posterioridad a la carga ejecutada, una anotación preventiva de prohibición de disponer practicada en virtud de mandamiento expedido por la Fiscalía Europea de Madrid.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101853
aplica el Principio de Prioridad y el art. 145 RH (RDGRN 8/7/10, RDGRN 3/8/11,
RDGRN 5/5/2016), procediéndose a la cancelación de la anotación preventiva de
prohibición de disponer por ser posterior al asiento en cuya virtud de inscribe.
c) Actos dispositivos anteriores a la anotación preventiva de prohibición de
disponer, pero que llegan al registro después de la anotación. No se discute la validez de
los actos anteriores, sino su inscribibilidad en el Registro.
Debe ser sólo en estos casos, donde se discuta el alcance del Art 145 RH y donde la
Dirección General distingue en función de la naturaleza del procedimiento:
“Artículo 145 RH: Las anotaciones preventivas de prohibición de enajenar,
comprendidas en el número segundo del artículo 26 y número cuarto del artículo 42 de la
Ley, impedirán la inscripción o anotación de los actos dispositivos que respecto de la
finca o del derecho sobre los que haya recaído la anotación, hubiere realizado
posteriormente a ésta su titular, pero no serán obstáculo para que se practiquen
inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o
derecho real objeto de la anotación.”
c.1) Si la anotación preventiva de prohibición de disponer tiene su origen en un
procedimiento civil. la anotación preventiva no es obstáculo para las inscripciones o
anotaciones que se practiquen basadas en asientos vigentes anteriores (Art 145 RH).
En estos casos, la anotación preventiva de prohibición de disponer no es obstáculo
para inscribir el acto, si bien aquí no se cancela la anotación preventiva de prohibición de
disponer, sino que subsiste, combinándose la inscripción del título basado en un acto, no
inscrito, pero anterior a la anotación preventiva de prohibición de disponer, con la idea
del arrastre o subsistencia de la anotación preventiva de prohibición de disponer basado
esto último en el Principio de prioridad registral. Sólo puede levantarse la prohibición de
disponer mediante el levantamiento de la Medida Cautelar por el Juez que la ordenó,
pero en este caso, el título previo es inscribible y la anotación preventiva de prohibición
de disponer subsiste y se arrastra. (RDGRN 28/1/16 y 24/1/18).
c.2) Si la anotación preventiva de prohibición de disponer tiene su origen en un
procedimiento penal o administrativo. es aquí donde concurre un elemento de orden
público e interés general, derivado de la garantía del cumplimiento de la legalidad
administrativa o del resultado del proceso penal, prevaleciendo en estos casos de modo
riguroso y absoluto el Principio de prioridad, y se produce el cierre registral incluso para
los actos (no inscritos!) anteriores a la prohibición de disponer (RDGRN 21/7/07, 9/6/17,
2/11/18).
Ahora que hemos deslindado los supuestos, puede apreciarse con claridad cómo el
supuesto de hecho de la calificación que nos ocupa, es el supuesto b), ya que la
anotación preventiva de embargo determinante de la ejecución, constaba inscrita en el
Registro, con anterioridad a la anotación preventiva de prohibición de disponer, por lo
que resulta aplicable íntegramente la doctrina de la RDGRN de 5 de mayo de 2016, y no
las de las RDGSJFP de 19/2/2020 y 7/6/2022, que están enmarcadas en el supuesto c.2
expuesto. No es que se trate de doctrinas opuestas, incompatibles o mutuamente
excluyentes o que deban superar la una a la otra, sino de doctrinas pensadas para
supuestos de hecho tasados y distintos, por tanto, compatibles.
Así, la misma RDGSJFP de 19/2/2020 dice expresamente, lo que puede verificarse
por su simple examen:
“b) Las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos lo que quieren
garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado
de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Debe, en
consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 frente a la
interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario que se impone en
las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el
cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición. No cabe duda
cve: BOE-A-2025-15704
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101853
aplica el Principio de Prioridad y el art. 145 RH (RDGRN 8/7/10, RDGRN 3/8/11,
RDGRN 5/5/2016), procediéndose a la cancelación de la anotación preventiva de
prohibición de disponer por ser posterior al asiento en cuya virtud de inscribe.
c) Actos dispositivos anteriores a la anotación preventiva de prohibición de
disponer, pero que llegan al registro después de la anotación. No se discute la validez de
los actos anteriores, sino su inscribibilidad en el Registro.
Debe ser sólo en estos casos, donde se discuta el alcance del Art 145 RH y donde la
Dirección General distingue en función de la naturaleza del procedimiento:
“Artículo 145 RH: Las anotaciones preventivas de prohibición de enajenar,
comprendidas en el número segundo del artículo 26 y número cuarto del artículo 42 de la
Ley, impedirán la inscripción o anotación de los actos dispositivos que respecto de la
finca o del derecho sobre los que haya recaído la anotación, hubiere realizado
posteriormente a ésta su titular, pero no serán obstáculo para que se practiquen
inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o
derecho real objeto de la anotación.”
c.1) Si la anotación preventiva de prohibición de disponer tiene su origen en un
procedimiento civil. la anotación preventiva no es obstáculo para las inscripciones o
anotaciones que se practiquen basadas en asientos vigentes anteriores (Art 145 RH).
En estos casos, la anotación preventiva de prohibición de disponer no es obstáculo
para inscribir el acto, si bien aquí no se cancela la anotación preventiva de prohibición de
disponer, sino que subsiste, combinándose la inscripción del título basado en un acto, no
inscrito, pero anterior a la anotación preventiva de prohibición de disponer, con la idea
del arrastre o subsistencia de la anotación preventiva de prohibición de disponer basado
esto último en el Principio de prioridad registral. Sólo puede levantarse la prohibición de
disponer mediante el levantamiento de la Medida Cautelar por el Juez que la ordenó,
pero en este caso, el título previo es inscribible y la anotación preventiva de prohibición
de disponer subsiste y se arrastra. (RDGRN 28/1/16 y 24/1/18).
c.2) Si la anotación preventiva de prohibición de disponer tiene su origen en un
procedimiento penal o administrativo. es aquí donde concurre un elemento de orden
público e interés general, derivado de la garantía del cumplimiento de la legalidad
administrativa o del resultado del proceso penal, prevaleciendo en estos casos de modo
riguroso y absoluto el Principio de prioridad, y se produce el cierre registral incluso para
los actos (no inscritos!) anteriores a la prohibición de disponer (RDGRN 21/7/07, 9/6/17,
2/11/18).
Ahora que hemos deslindado los supuestos, puede apreciarse con claridad cómo el
supuesto de hecho de la calificación que nos ocupa, es el supuesto b), ya que la
anotación preventiva de embargo determinante de la ejecución, constaba inscrita en el
Registro, con anterioridad a la anotación preventiva de prohibición de disponer, por lo
que resulta aplicable íntegramente la doctrina de la RDGRN de 5 de mayo de 2016, y no
las de las RDGSJFP de 19/2/2020 y 7/6/2022, que están enmarcadas en el supuesto c.2
expuesto. No es que se trate de doctrinas opuestas, incompatibles o mutuamente
excluyentes o que deban superar la una a la otra, sino de doctrinas pensadas para
supuestos de hecho tasados y distintos, por tanto, compatibles.
Así, la misma RDGSJFP de 19/2/2020 dice expresamente, lo que puede verificarse
por su simple examen:
“b) Las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos lo que quieren
garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado
de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Debe, en
consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 frente a la
interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario que se impone en
las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el
cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición. No cabe duda
cve: BOE-A-2025-15704
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Núm. 181
