BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 101861

En este punto, resulta clara la Resolución de 17 de diciembre de 2024, cuyo último
párrafo culmina con la siguiente explicación: «Eso es así porque conforme al artículo 145
del Reglamento Hipotecario sólo en los casos en los que el acto dispositivo sea anterior
a la anotación de prohibición de disponer o derive de asientos anteriores al del dominio
objeto de anotación de prohibición de disponer será aplicable la doctrina de este centro
directivo (vid. Resoluciones de 8 de julio de 2010 y 3 de agosto de 2011) por virtud de la
cual el registrador deberá inscribir el título que documenta el acto dispositivo de fecha
anterior a la anotación de prohibición de disponer pero no podrá cancelar de oficio esta
última, sino arrastrar la carga».
En el presente caso, sin embargo, la prohibición de disponer vigente sobre la finca ha
sido ordenada por la Fiscalía Europea de Madrid. En consecuencia, no procede siquiera
analizar si el asiento de que la adjudicación trae causa es anterior o posterior al de
dominio objeto de la prohibición de disponer, sino que, al tutelar esta intereses de orden
público, prevalece el cierre registral absoluto y no será posible inscribir la referida
adjudicación sin la correspondiente autorización judicial que expresamente lo permita,
pues solo de este modo podrá ponderarse la oportuna tutela de todos los intereses en
liza, tanto los de orden público que se enjuician en el procedimiento penal, como los del
adjudicatario que participó en la subasta de una finca gravada por una prohibición de
disponer de origen penal, ya anotada y vigente en el momento de la presentación de la
adjudicación en el Registro de la Propiedad y, a mayor abundamiento, también en el
momento de la expedición del acta de adjudicación y del mandamiento cancelatorio.
7. Esta conclusión se refuerza si atendemos a la solución adoptada por este Centro
Directivo en aquellos supuestos en que, estando el título transmisivo pendiente de
despacho, se presenta mandamiento ordenando la anotación preventiva de prohibición
de disponer. Al respecto debe recordarse que el artículo 432.1.d) del Reglamento
Hipotecario dispone: «En el caso que, vigente el asiento de presentación y antes de su
despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador
que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el
procesado. En este supuesto podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la
terminación de la causa».
Es además doctrina reiterada de este Centro Directivo la de que sólo pueden tener
acceso al Registro títulos plenamente válidos (véase artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
Tanto la Dirección General como el Tribunal Supremo, en Sentencia de 12 de julio
de 2022, sostienen que el registrador puede y debe tener en cuenta documentos
pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque
hayan sido presentados con posterioridad, a fin de evitar asientos inútiles, si bien este
criterio no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de
partida –el de prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la
prevalencia sustantiva y definitiva de obro título, que trasciende de la función que la Ley
le encomienda. Pero la posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados
posteriormente alcanza su mayor relieve cuando se trata de procedimientos penales que
ponen de manifiesto la posible irregularidad de los títulos presentados anteriormente,
como es el caso del presente expediente, donde no sólo el juez de lo penal
expresamente ordena la prohibición de disponer de los inmuebles afectados sino que,
dada la naturaleza del procedimiento, pone en entredicho la propia validez de la
documentación previa y, por ende, de la transmisión efectuada. No se trata, por tanto, de
títulos incompatibles entre sí, como una doble transmisión a distintos adquirentes –en
cuyo caso regirían los principios de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria),
inoponibilidad (artículo 32 de la Ley Hipotecaria) y la aplicación de las normas sobre la
doble venta consagradas en el artículo 1473 del Código Civil–, sino del hecho de que un
documento presentado con posterioridad revele la invalidez del primeramente
presentado, lo que conduce a la primacía del principio de legalidad sobre el de prioridad
recién referido.
En este sentido, la Resolución de 25 de febrero de 2025 recuerda que el conflicto de
prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado

cve: BOE-A-2025-15704
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Núm. 181