Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15704)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una certificación de adjudicación de auto y un mandamiento de cancelación de cargas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por existir anotada, con posterioridad a la carga ejecutada, una anotación preventiva de prohibición de disponer practicada en virtud de mandamiento expedido por la Fiscalía Europea de Madrid.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101862
es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del
primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos
ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del
principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la
exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.
Como señala la Resolución de 20 de diciembre de 2024 una rígida aplicación del
principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de
examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que
afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, evitando así la
práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al
despachar el título subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una
sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente,
declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado). Aunque la calificación
conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada
en el orden de despacho de los mismos: no puede llevarse al extremo de la
desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al registrador
a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título.
Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral cuando nos encontramos
ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles (según uno de ellos
alguien adquiere por donación y según otro alguien distinto adquiere por usucapión),
presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que «si son incompatibles
accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera
que sea su fecha» (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
Por tanto, si en el caso de presentación del mandamiento penal ordenando
prohibición de disponer con posterioridad al título transmisivo por esta proscrito, la
Resolución de 25 de febrero del año 2025 defendió la suspensión de la inscripción de
dicho título, no puede ser otra la solución en el caso de que el título de enajenación, sea
esta voluntaria o derivada de un procedimiento de ejecución forzosa, se presenta y aun
se expide cuando dicha prohibición de disponer, de origen penal o administrativo, conste
ya anotada en el Registro de la Propiedad.
8. En conclusión, constando anotada una prohibición de disponer dictada por la
Fiscalía Europea de Madrid en causa penal, no cabe la inscripción de un decreto de
adjudicación derivado de la ejecución de un embargo anterior a dicha anotación sin la
correspondiente autorización judicial que expresamente lo permita.
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2025-15704
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 8 de julio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101862
es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del
primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos
ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del
principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la
exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.
Como señala la Resolución de 20 de diciembre de 2024 una rígida aplicación del
principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de
examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que
afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, evitando así la
práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al
despachar el título subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una
sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente,
declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado). Aunque la calificación
conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada
en el orden de despacho de los mismos: no puede llevarse al extremo de la
desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al registrador
a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título.
Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral cuando nos encontramos
ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles (según uno de ellos
alguien adquiere por donación y según otro alguien distinto adquiere por usucapión),
presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que «si son incompatibles
accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera
que sea su fecha» (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
Por tanto, si en el caso de presentación del mandamiento penal ordenando
prohibición de disponer con posterioridad al título transmisivo por esta proscrito, la
Resolución de 25 de febrero del año 2025 defendió la suspensión de la inscripción de
dicho título, no puede ser otra la solución en el caso de que el título de enajenación, sea
esta voluntaria o derivada de un procedimiento de ejecución forzosa, se presenta y aun
se expide cuando dicha prohibición de disponer, de origen penal o administrativo, conste
ya anotada en el Registro de la Propiedad.
8. En conclusión, constando anotada una prohibición de disponer dictada por la
Fiscalía Europea de Madrid en causa penal, no cabe la inscripción de un decreto de
adjudicación derivado de la ejecución de un embargo anterior a dicha anotación sin la
correspondiente autorización judicial que expresamente lo permita.
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2025-15704
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 8 de julio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
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