BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 181

Martes 29 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 101813

En su virtud acuerdo:
Suspender la inscripción del documento, por la concurrencia del defecto indicado.
Queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente
durante, el plazo de 60 días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de
la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los Arts. 322
y 323 de la Ley Hipotecaria; pudiendo no obstante el interesado o el funcionario
autorizante del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo

cve: BOE-A-2025-15702
Verificable en https://www.boe.es

relación a las entidades que se construyan, sobre la entidad cinco, cuestión sobre la que
no puede entrarse, aunque la doctrina y las conclusiones antes expuestas (en orden a la
naturaleza del vuelo y subsuelo) sí que se proyectarían sobre ella. Y es que hay que
reiterar de nuevo que en el supuesto que había motivado el recurso no se estaba ante la
pretensión de elevar una más plantas sobre un edificio en propiedad horizontal, núcleo
central de la regulación del artículo 16 del Reglamento Hipotecario, pues en tal caso no
cabría albergar duda de que lo que se pretendiera edificar sería común, como, por
ejemplo, claramente proclama la Ley 436 de la Compilación de Derecho Civil Foral de
Navarra (“cuando el edificio se halle en régimen de copropiedad o de propiedad
horizontal, la facultad de sobreedificar o subedificar pertenecerá a los condueños en
proporción a sus respectivas cuotas en la propiedad o en los elementos comunes”)”. No
era esta la situación a la que se refería la escritura en el supuesto de la Resolución; a
diferencia del presente caso en que el destino del elemento independiente es el de nave
comercial de planta sótano y baja, frente al edificio de seis niveles, más el abuhardillado,
ahora declarado, compuesto de cuarenta y nueve viviendas, sesenta y un aparcamientos
y quince trasteros.
En la segunda de las citadas Resoluciones, se discute, por otra parte, sobre la
procedencia de la autorización administrativa para la constitución de un complejo
inmobiliario, resultando de la licencia aportada, como condicionante, la indivisibilidad de
la parcela. Se señala, a su vez, en la Resolución de 10 de junio de 2024, a propósito de
la declaración de obra y el complejo inmobiliario que: “El derecho de vuelo no puede
pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se trataría de una simple facultad del
dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o
por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él, según la reiterada doctrina
de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones en los «Vistos»). En una primera fase, el
titular tiene derecho a construir una o más plantas dentro de las limitaciones
urbanísticas. En la segunda fase, el titular adquiere la propiedad de lo construido y no
hay duda de que es éste es un derecho perpetuo. Si el edificio no estaba constituido en
régimen de propiedad horizontal, deberá constituirse. Si lo estaba, se fijarán las nuevas
cuotas por unanimidad al ser una modificación del título constitutivo, aunque este Centro
Directivo ha permitido la cláusula estatutaria por la que el propietario, antes de la
enajenación de los diferentes pisos o locales, se reservase el derecho a elevar plantas
en un tiempo determinado, expresando que las cuotas serían proporcionales a su
extensión y fijadas por el titular del derecho en su día, pudiendo alterar las de las demás.
Todo ello es consecuencia inmediata de que, a diferencia de la construcción que se lleve
a cabo sobre fincas de propiedad completamente separada, que accederán al dominio
de conformidad con las reglas generales de la accesión del Código Civil (cfr.
artículo 353), en el caso del régimen de propiedad horizontal la especialidad de su
regulación excepciona la aplicación del principio de accesión, según se desprende del
artículo 396 del mismo Código, que incluye entre ‘los elementos comunes del edificio,
que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute’, el vuelo y las cubiertas”.
Y, asimismo, se señala que: “(…) lo que subyace no es un derecho real de los
configurados en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, imperfectamente definido,
sino la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y con carácter perpetuo) de
una facultad dominical, que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de
materialización del aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada
momento el planeamiento urbanístico”.