Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15702)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101811
Fundamentos de Derecho:
Generales:
.–Art.º 18 de la Ley Hipotecaria, por cuanto “Los Registradores calificarán, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase,
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte
de ellas y de los asientos del Registro...”.–Art.º 98 del Reglamento Hipotecario; “El
Registrador considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas
de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud
se solicite la inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que
determinan la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos
documentos o puedan conocerse por la simple inspección de ellos. Del mismo modo
apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las
circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo
pena de nulidad.”
– Artículos 353, 358 y 396 del Código Civil, 3, 5, 10, 17 y 24 de la Ley 49/1960, de 21
de julio, sobre Propiedad Horizontal, introducido este último por la Ley 8/1999, de 6 de
abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal; así
como las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, -hoy
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública-, de 13 de febrero de 2015, 15 de
febrero de 2018, 28 de junio y 20 de septiembre de 2021, 20 de marzo y 10 de junio
de 2024.
El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código
Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional
de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial que en su artículo 2
declara la aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas, conforme a su
artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil, pese a la
carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios
privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal. El artículo 24, que
integra el capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la
naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de esta
integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino
principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen,
como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una
copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o
tan sólo servicios. Es decir que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la
que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes.
En este sentido, según la antes citada Resolución de 28 de junio de 2021, la
concurrencia de las circunstancias previstas por el artículo 24.1 de la Ley sobre
propiedad horizontal determina la existencia de un complejo inmobiliario y con ello la
aplicación de las disposiciones de tal ley, aunque no haya sido otorgado título constitutivo
del complejo, pues tal y como declara el Tribunal Supremo y así resulta de la misma Ley
sobre propiedad horizontal (cfr. artículos 2.b) y 24.1 y.4), el título constitutivo no es
elemento esencial para la existencia y funcionamiento de un conjunto inmobiliario. En el
supuesto del recurso se cumplía el requisito de estar integrado el conjunto arquitectónico
por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal
es de vivienda o locales (locales en este caso), con la especialidad de que sus titulares
participan, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en
una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales,
cve: BOE-A-2025-15702
Verificable en https://www.boe.es
Específicos:
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101811
Fundamentos de Derecho:
Generales:
.–Art.º 18 de la Ley Hipotecaria, por cuanto “Los Registradores calificarán, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase,
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte
de ellas y de los asientos del Registro...”.–Art.º 98 del Reglamento Hipotecario; “El
Registrador considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas
de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud
se solicite la inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que
determinan la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos
documentos o puedan conocerse por la simple inspección de ellos. Del mismo modo
apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las
circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo
pena de nulidad.”
– Artículos 353, 358 y 396 del Código Civil, 3, 5, 10, 17 y 24 de la Ley 49/1960, de 21
de julio, sobre Propiedad Horizontal, introducido este último por la Ley 8/1999, de 6 de
abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal; así
como las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, -hoy
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública-, de 13 de febrero de 2015, 15 de
febrero de 2018, 28 de junio y 20 de septiembre de 2021, 20 de marzo y 10 de junio
de 2024.
El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código
Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional
de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial que en su artículo 2
declara la aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas, conforme a su
artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil, pese a la
carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios
privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal. El artículo 24, que
integra el capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la
naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de esta
integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino
principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen,
como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una
copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o
tan sólo servicios. Es decir que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la
que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes.
En este sentido, según la antes citada Resolución de 28 de junio de 2021, la
concurrencia de las circunstancias previstas por el artículo 24.1 de la Ley sobre
propiedad horizontal determina la existencia de un complejo inmobiliario y con ello la
aplicación de las disposiciones de tal ley, aunque no haya sido otorgado título constitutivo
del complejo, pues tal y como declara el Tribunal Supremo y así resulta de la misma Ley
sobre propiedad horizontal (cfr. artículos 2.b) y 24.1 y.4), el título constitutivo no es
elemento esencial para la existencia y funcionamiento de un conjunto inmobiliario. En el
supuesto del recurso se cumplía el requisito de estar integrado el conjunto arquitectónico
por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal
es de vivienda o locales (locales en este caso), con la especialidad de que sus titulares
participan, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en
una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales,
cve: BOE-A-2025-15702
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Específicos:
