Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15702)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101827
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 26 y 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 24
de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; la Sentencia del Tribunal
Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo; las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28
de marzo, 1 de abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28
de febrero, 22 de mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17 y 20 de
diciembre de 2013, 19 de marzo, 10 de junio y 17 de octubre de 2014, 2 de febrero
de 2015, 2 de agosto y 12 de diciembre de 2017 y 19 de febrero, 25 de abril y 1 de junio
de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 20 de julio de 2020, 25 de octubre de 2021, 17 de diciembre de 2024 y 4 de febrero
y 26 de marzo de 2025.
1. La presente resolución tiene por objeto una escritura en la que se declara sobre
la finca registral número 5.897/B o entidad independiente número 148 del régimen de
propiedad horizontal (tumbada), previo derribo total de la edificación preexistente, la obra
nueva en construcción de un edificio de seis niveles, más el abuhardillado, y cuatro bajo
rasante, para albergar cuarenta y nueve viviendas, sesenta y un aparcamientos y quince
trasteros.
La registradora, resumidamente, considera que, según el historial registral, el
elemento número 148 se encuentra en régimen de propiedad horizontal (tumbada), por
lo que el suelo y el vuelo son elementos comunes a toda ella, sin que exista reserva
estatutaria del derecho de vuelo, por lo que se precisa el correspondiente acuerdo de la
junta de propietarios de la propiedad horizontal.
Por el contrario, el notario recurrente considera, resumidamente, que no estamos
ante una propiedad horizontal (tumbada), donde el suelo y el vuelo del elemento 148 son
elementos comunes, sino ante un complejo urbanístico, done el suelo y el vuelo son
privativos del elemento número 148.
2. En definitiva, la cuestión que se plantea en el presente expediente es determinar
si el elemento 148 forma parte de un elemento en propiedad horizontal (tumbada), donde
su suelo y vuelo son elementos comunes, por lo que se precisaría acuerdo de la
comunidad de propietarios o si, por el contrario, el elemento 148 forma parte de un
conjunto urbanístico, donde suelo y vuelo son privativos, por lo que no se precisaría
dicho acuerdo.
Como ha manifestado este Centro Directivo en su reciente Resolución de 19 de
mayo de 2025: «La sentencia de la Sección Novena de la Audiencia Provincial de
Madrid, número 166/2016, de 18 marzo, después de afirmar que, en principio, en la
propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que
mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no
hay división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno
sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su
totalidad, cita –con la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de
diciembre de 2012–, la doctrina sentada por esta Dirección General: “Como razona la
resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado, de 10 de diciembre
de 2003 (BOE 13 enero 2004), ‘...bajo el calificativo de ‘tumbada’ que se aplica a la
propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de
complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes
pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades
horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas
tan solo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se
superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal (...)
Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada desde el
momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le
sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o
cve: BOE-A-2025-15702
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101827
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 26 y 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 24
de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; la Sentencia del Tribunal
Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo; las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28
de marzo, 1 de abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28
de febrero, 22 de mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17 y 20 de
diciembre de 2013, 19 de marzo, 10 de junio y 17 de octubre de 2014, 2 de febrero
de 2015, 2 de agosto y 12 de diciembre de 2017 y 19 de febrero, 25 de abril y 1 de junio
de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 20 de julio de 2020, 25 de octubre de 2021, 17 de diciembre de 2024 y 4 de febrero
y 26 de marzo de 2025.
1. La presente resolución tiene por objeto una escritura en la que se declara sobre
la finca registral número 5.897/B o entidad independiente número 148 del régimen de
propiedad horizontal (tumbada), previo derribo total de la edificación preexistente, la obra
nueva en construcción de un edificio de seis niveles, más el abuhardillado, y cuatro bajo
rasante, para albergar cuarenta y nueve viviendas, sesenta y un aparcamientos y quince
trasteros.
La registradora, resumidamente, considera que, según el historial registral, el
elemento número 148 se encuentra en régimen de propiedad horizontal (tumbada), por
lo que el suelo y el vuelo son elementos comunes a toda ella, sin que exista reserva
estatutaria del derecho de vuelo, por lo que se precisa el correspondiente acuerdo de la
junta de propietarios de la propiedad horizontal.
Por el contrario, el notario recurrente considera, resumidamente, que no estamos
ante una propiedad horizontal (tumbada), donde el suelo y el vuelo del elemento 148 son
elementos comunes, sino ante un complejo urbanístico, done el suelo y el vuelo son
privativos del elemento número 148.
2. En definitiva, la cuestión que se plantea en el presente expediente es determinar
si el elemento 148 forma parte de un elemento en propiedad horizontal (tumbada), donde
su suelo y vuelo son elementos comunes, por lo que se precisaría acuerdo de la
comunidad de propietarios o si, por el contrario, el elemento 148 forma parte de un
conjunto urbanístico, donde suelo y vuelo son privativos, por lo que no se precisaría
dicho acuerdo.
Como ha manifestado este Centro Directivo en su reciente Resolución de 19 de
mayo de 2025: «La sentencia de la Sección Novena de la Audiencia Provincial de
Madrid, número 166/2016, de 18 marzo, después de afirmar que, en principio, en la
propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que
mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no
hay división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno
sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su
totalidad, cita –con la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de
diciembre de 2012–, la doctrina sentada por esta Dirección General: “Como razona la
resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado, de 10 de diciembre
de 2003 (BOE 13 enero 2004), ‘...bajo el calificativo de ‘tumbada’ que se aplica a la
propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de
complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes
pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades
horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas
tan solo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se
superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal (...)
Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada desde el
momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le
sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o
cve: BOE-A-2025-15702
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Núm. 181
