Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15702)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101826
de nuestro título constitutivo, éste contiene exclusivamente una remisión genérica al
régimen legal vigente, a la sazón, Ley de Propiedad Horizontal y art. 396 Cc y añade que
sin perjuicio de los Estatutos que pudieran redactarse en el futuro para las viviendas y
los locales comerciales.
La Registradora alude a la desproporción de la cuota de nuestro elemento
privativo 148, una vez ejecutada la obra. Las Resoluciones citadas y especialmente la
de 17 de Diciembre de 2024 expresa: “la mera modificación de la superficie construida
de dicha vivienda”, “caso de tratarse de un complejo inmobiliario o incluso de una
propiedad horizontal tumbada en el caso de viviendas independientes situadas dentro de
parcelas privativas siempre y cuando no resultaran afectados elementos comunes”, “no
implica per se la modificación de las cuotas de participación de los elementos privativos
integrantes del conjunto urbanístico”. Consecuencia de lo dicho por la DG, tampoco por
este motivo es necesaria la intervención de la Junta de Propietarios.
En el mismo sentido y dando un paso más. En el acto administrativo incorporado al
título calificado consta la reclamación que el Ayuntamiento de Fuengirola ha cursado ya
a la Junta de Propietarios para que, de acuerdo a lo dispuesto en el título constitutivo,
entregue formalmente la parte de solar vinculada a viales (calle), zonas ajardinadas y
parque infantil. En el momento en que dicha entrega se produzca, pasaremos a la
situación de inexistencia de elementos, instalaciones o servicios que, como elementos
comunes, sirvan al conjunto inmobiliario. Deberíamos recuperar en este acto la definición
de complejo inmobiliario más arriba transcrita de las resoluciones de la DG, y a ella me
remito. La DG reitera que en complejo inmobiliario no son comunes suelo y vuelo, “…lo
común son viales, instalaciones o tan solo servicios... lo común son elementos
accesorios, no la finca a la que se vincula ob rem la cuota o participación en ellos...”. En
base a esta definición y la cesión obligatoria al Ayuntamiento de los únicos elementos
comunes del conjunto, quedaríamos en situación de propiedad horizontal ficticia.
¿Podrían los dueños de las viviendas de los siete bloques impedir una obra en una finca
con la que no comparten elemento común alguno? En el ámbito de la resolución de 4 de
febrero de 2025, para un supuesto de división horizontal de dos viviendas
independientes, con asignación de suelo privativo a cada una que agota la totalidad del
suelo. El supuesto pretende inscribirse como PH, el Centro Directivo estima que ante la
independencia física y jurídica de las fincas privativas creadas y la inexistencia de
elementos comunes, al haberse agotado el suelo con la asignación de uso privativo,
procede tratar el supuesto como división y/o segregación, con su respectiva licencia. Sin
elementos comunes no puede haber Propiedad horizontal.
Por último, no podemos obviar en este apartado final de nuestra argumentación
jurídica, la circunstancia esencial de la ausencia total de relación, fáctica y jurídica, de
nuestro elemento privativo número 148, con la Comunidad y Comunidades de vecinos
del Complejo, durante todo el tiempo anterior a nuestro otorgamiento.
Hemos de relacionar la declaración de notoriedad que recoge el título calificado, en
cuanto a la independencia de nuestro elemento, con el principio general de nuestro
derecho, consistente en la doctrina de actos propios y abuso del derecho. ¿Tendría
justificación que cualquiera de las Juntas, de cualquier portal, pudiera/n impedir ahora la
ejecución de las obras respecto de un inmueble, que durante tantos años han sido
considerado ajeno a la misma, sin que dicha Comunidad incurra en abuso de su derecho
y contradiga sus actos propios.? ¿Existe alguna expectativa razonable, por tanto digna
de protección de los restantes vecinos, sobre el vuelo de una propiedad física, jurídica y
funcionalmente independiente? El vuelo de una propiedad privativa es la proyección
vertical de un inmueble. ¿Podrían legítimamente aspirar a él, quienes están física y
jurídicamente separados del mismo?
V
La registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro
Directivo.
cve: BOE-A-2025-15702
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101826
de nuestro título constitutivo, éste contiene exclusivamente una remisión genérica al
régimen legal vigente, a la sazón, Ley de Propiedad Horizontal y art. 396 Cc y añade que
sin perjuicio de los Estatutos que pudieran redactarse en el futuro para las viviendas y
los locales comerciales.
La Registradora alude a la desproporción de la cuota de nuestro elemento
privativo 148, una vez ejecutada la obra. Las Resoluciones citadas y especialmente la
de 17 de Diciembre de 2024 expresa: “la mera modificación de la superficie construida
de dicha vivienda”, “caso de tratarse de un complejo inmobiliario o incluso de una
propiedad horizontal tumbada en el caso de viviendas independientes situadas dentro de
parcelas privativas siempre y cuando no resultaran afectados elementos comunes”, “no
implica per se la modificación de las cuotas de participación de los elementos privativos
integrantes del conjunto urbanístico”. Consecuencia de lo dicho por la DG, tampoco por
este motivo es necesaria la intervención de la Junta de Propietarios.
En el mismo sentido y dando un paso más. En el acto administrativo incorporado al
título calificado consta la reclamación que el Ayuntamiento de Fuengirola ha cursado ya
a la Junta de Propietarios para que, de acuerdo a lo dispuesto en el título constitutivo,
entregue formalmente la parte de solar vinculada a viales (calle), zonas ajardinadas y
parque infantil. En el momento en que dicha entrega se produzca, pasaremos a la
situación de inexistencia de elementos, instalaciones o servicios que, como elementos
comunes, sirvan al conjunto inmobiliario. Deberíamos recuperar en este acto la definición
de complejo inmobiliario más arriba transcrita de las resoluciones de la DG, y a ella me
remito. La DG reitera que en complejo inmobiliario no son comunes suelo y vuelo, “…lo
común son viales, instalaciones o tan solo servicios... lo común son elementos
accesorios, no la finca a la que se vincula ob rem la cuota o participación en ellos...”. En
base a esta definición y la cesión obligatoria al Ayuntamiento de los únicos elementos
comunes del conjunto, quedaríamos en situación de propiedad horizontal ficticia.
¿Podrían los dueños de las viviendas de los siete bloques impedir una obra en una finca
con la que no comparten elemento común alguno? En el ámbito de la resolución de 4 de
febrero de 2025, para un supuesto de división horizontal de dos viviendas
independientes, con asignación de suelo privativo a cada una que agota la totalidad del
suelo. El supuesto pretende inscribirse como PH, el Centro Directivo estima que ante la
independencia física y jurídica de las fincas privativas creadas y la inexistencia de
elementos comunes, al haberse agotado el suelo con la asignación de uso privativo,
procede tratar el supuesto como división y/o segregación, con su respectiva licencia. Sin
elementos comunes no puede haber Propiedad horizontal.
Por último, no podemos obviar en este apartado final de nuestra argumentación
jurídica, la circunstancia esencial de la ausencia total de relación, fáctica y jurídica, de
nuestro elemento privativo número 148, con la Comunidad y Comunidades de vecinos
del Complejo, durante todo el tiempo anterior a nuestro otorgamiento.
Hemos de relacionar la declaración de notoriedad que recoge el título calificado, en
cuanto a la independencia de nuestro elemento, con el principio general de nuestro
derecho, consistente en la doctrina de actos propios y abuso del derecho. ¿Tendría
justificación que cualquiera de las Juntas, de cualquier portal, pudiera/n impedir ahora la
ejecución de las obras respecto de un inmueble, que durante tantos años han sido
considerado ajeno a la misma, sin que dicha Comunidad incurra en abuso de su derecho
y contradiga sus actos propios.? ¿Existe alguna expectativa razonable, por tanto digna
de protección de los restantes vecinos, sobre el vuelo de una propiedad física, jurídica y
funcionalmente independiente? El vuelo de una propiedad privativa es la proyección
vertical de un inmueble. ¿Podrían legítimamente aspirar a él, quienes están física y
jurídicamente separados del mismo?
V
La registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro
Directivo.
cve: BOE-A-2025-15702
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
