Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15702)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101824
o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la carencia de
un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios privados en
los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales complejos
inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal. EL artículo 24, que integra el
Capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la naturaleza, a
los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por
dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal sea
vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho
objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan sólo
servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se
vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes. Por eso,
bajo el calificativo de ‘tumbada’ que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse
(indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario
con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, pero que participan en
otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en las que el
suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la
distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos
horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. La consecuencia inmediata
de esta distinción es que la formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos
en un complejo inmobiliario, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de
propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ‘ob rem’ otros
elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales,
evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su
inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal
requisito (cfr. artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana). Otra consecuencia inmediata es que la edificación que se lleve a cabo sobre
los espacios o fincas de propiedad completamente separada accederá al dominio de
conformidad con las reglas generales de nuestro Código Civil (artículo 353), a diferencia
de lo que ocurre en el régimen de propiedad horizontal en el que la especialidad de su
regulación excepciona la aplicación del principio de accesión (artículo 396 del mismo
Código).”
Con todas estas afirmaciones de la DG, no cabe ninguna duda que en situación de
Complejo inmobiliario privado, las parcelas o fincas que gocen de independencia física,
jurídica y funcional, conservan con carácter privativo la titularidad dominical sobre suelo y
vuelo.
En nuestro caso, siendo la escritura de Obra Nueva y División Horizontal del
año 1.976, ¿se puede pedir mayor especificación al respecto? ¿No es suficiente la
realidad jurídica y fáctica tantas veces en el título reiterada?
No tengo ninguna duda, abundando en lo dicho por la DG y parcialmente transcrito
por la primera Registradora, que respecto del suelo y vuelo, aún en situación de
complejo inmobiliario privado, respecto de los elementos privativos que no gocen de
autonomía jurídica, física y funcional, se trata de elementos comunes por naturaleza. En
nuestro caso, no cabe duda que los siete edificios compuestos de ciento cuarenta
viviendas, locales y garajes anejos a las mismas, totalmente dependientes entre sí, con
elementos comunes exclusivos de todos ellos, por tanto por esencia y naturaleza suelo y
vuelo, cimentación, fachadas, urbanización, grupo de presión, aljibe, almacén y seguro
de incendios, cubiertas, zona de rodadura y maniobras de la planta de garaje, son
elementos comunes.
Sin embargo, nuestro elemento privativo 148, separado físicamente de los siete
bloques y dotado funcional y jurídicamente durante 50 años de la misma independencia,
hace que de acuerdo a las Resoluciones transcritas, se den los elementos
configuradores de la naturaleza de complejo inmobiliario privado de hecho.
cve: BOE-A-2025-15702
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101824
o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la carencia de
un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios privados en
los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales complejos
inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal. EL artículo 24, que integra el
Capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la naturaleza, a
los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por
dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal sea
vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho
objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan sólo
servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se
vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes. Por eso,
bajo el calificativo de ‘tumbada’ que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse
(indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario
con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, pero que participan en
otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en las que el
suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la
distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos
horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. La consecuencia inmediata
de esta distinción es que la formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos
en un complejo inmobiliario, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de
propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ‘ob rem’ otros
elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales,
evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su
inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal
requisito (cfr. artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana). Otra consecuencia inmediata es que la edificación que se lleve a cabo sobre
los espacios o fincas de propiedad completamente separada accederá al dominio de
conformidad con las reglas generales de nuestro Código Civil (artículo 353), a diferencia
de lo que ocurre en el régimen de propiedad horizontal en el que la especialidad de su
regulación excepciona la aplicación del principio de accesión (artículo 396 del mismo
Código).”
Con todas estas afirmaciones de la DG, no cabe ninguna duda que en situación de
Complejo inmobiliario privado, las parcelas o fincas que gocen de independencia física,
jurídica y funcional, conservan con carácter privativo la titularidad dominical sobre suelo y
vuelo.
En nuestro caso, siendo la escritura de Obra Nueva y División Horizontal del
año 1.976, ¿se puede pedir mayor especificación al respecto? ¿No es suficiente la
realidad jurídica y fáctica tantas veces en el título reiterada?
No tengo ninguna duda, abundando en lo dicho por la DG y parcialmente transcrito
por la primera Registradora, que respecto del suelo y vuelo, aún en situación de
complejo inmobiliario privado, respecto de los elementos privativos que no gocen de
autonomía jurídica, física y funcional, se trata de elementos comunes por naturaleza. En
nuestro caso, no cabe duda que los siete edificios compuestos de ciento cuarenta
viviendas, locales y garajes anejos a las mismas, totalmente dependientes entre sí, con
elementos comunes exclusivos de todos ellos, por tanto por esencia y naturaleza suelo y
vuelo, cimentación, fachadas, urbanización, grupo de presión, aljibe, almacén y seguro
de incendios, cubiertas, zona de rodadura y maniobras de la planta de garaje, son
elementos comunes.
Sin embargo, nuestro elemento privativo 148, separado físicamente de los siete
bloques y dotado funcional y jurídicamente durante 50 años de la misma independencia,
hace que de acuerdo a las Resoluciones transcritas, se den los elementos
configuradores de la naturaleza de complejo inmobiliario privado de hecho.
cve: BOE-A-2025-15702
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
