Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15702)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101823
de los partícipes...”, “…existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de
conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre
cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o
servicios...”.
El Registrador sustituto nos da la razón cuando afirma que para nuestro caso y en
base a la LPH y la Ley del Suelo nos podemos encontrar ante una situación de complejo
inmobiliario de hecho. Frente a la Registradora inicial, considera que la ausencia de título
consitutivo [sic] provoca inexistencia de régimen específico y por tanto serán de
aplicación las normas de la propiedad horizontal, sin matices.
Como he defendido en el ya suficientemente expresivo título calificado, estamos ante
una situación de complejo inmobiliario de hecho, de acuerdo a la construcción del mismo
por la Jurisprudencia, DGRN, hoy DGFPySJ y las leyes vigentes desde 1999. Ello por
varios y esenciales motivos: 1.º) La redacción del título constitutivo de propiedad
horizontal, que existe, aunque por razones obvias histórico-temporales, no aludiera
jurídicamente a su naturaleza de complejo inmobiliario. 2.º) Porque respecto de mi
elemento privativo, número 148, no hay más elementos comunes que los indicados en el
título expresamente, a la sazón, viales, zonas ajardinadas, parque infantil, zonas de
recreo... 3.º) La Supracomunidad está integrada por siete comunidades, una por bloque,
con su respectivo Presidente, así han actuado durante cincuenta años. 4.º) A tales
efectos aún sobre una sola finca registral, que así está constituido el complejo, cada
vivienda tiene una doble cuota, una sobre la totalidad y otra sobre su respectivo bloque.
5.º) El Ayuntamiento, como consta en el título calificado, ha iniciado la reclamación
de entrega de las zonas comunes del complejo, y así lo han sido hasta ahora, a la sazón,
calles, plaza y jardín o parque, de lo contrario, es decir si no fueran elementos comunes
del conjunto: ¿cómo iba a reclamar su entrega y como iba a estar prevista ésta en el
título constitutivo?.
6.º) A la primera Registradora le choca en relación con la naturaleza de complejo
inmobiliario, que nuestro elemento privativo sea calificado de nave y el artículo 24 de la L
PH solo hable como destino de los elementos privativos que lo integran, de viviendas y
locales. Por un lado no tiene en cuenta leyes posteriores como la Ley del Suelo, ni otros
pronunciamientos de la Dg y por otro lado, no valora, como sí lo ha hecho el Registrador
sustituto que hoy la naturaleza urbanística de nuestro elemento es residencial,
consecuencia del proceso urbanizador desarrollado durante los últimos veinte años en el
mismo.
La Registradora inicial califica nuestro complejo de la siguiente forma: “...se califica,
por tanto, el conjunto residencia como un ‘conjunto arquitectónico’ en régimen de
‘propiedad horizontal…”. El Registrador sustituto, como ya he dicho, admite la existencia
de un complejo inmobiliario privado de hecho.
Segundo asunto y fundamento de Derecho:
Consecuencias de la calificación del conjunto como Complejo inmobiliario privado.
Copio literalmente lo dictaminado por nuestro CD, (que por cierto una vez más ya
consta en el título calificado): “...lo que conduce a establecer el hecho diferencial que lo
distinga de la propiedad horizontal tumbada, lo cual suele hacerse considerando que, en
esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo
y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del
terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma,
superficie o linderos (vid. Resoluciones de 3 de diciembre de 2009, 21 de enero y 17 de
octubre de 2014, 13 de julio de 2015 y 15 de febrero de 2018, entre otras). El régimen de
la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la
comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos esenciales para
que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total
sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2 declara la
aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su artículo 5,
cve: BOE-A-2025-15702
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101823
de los partícipes...”, “…existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de
conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre
cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o
servicios...”.
El Registrador sustituto nos da la razón cuando afirma que para nuestro caso y en
base a la LPH y la Ley del Suelo nos podemos encontrar ante una situación de complejo
inmobiliario de hecho. Frente a la Registradora inicial, considera que la ausencia de título
consitutivo [sic] provoca inexistencia de régimen específico y por tanto serán de
aplicación las normas de la propiedad horizontal, sin matices.
Como he defendido en el ya suficientemente expresivo título calificado, estamos ante
una situación de complejo inmobiliario de hecho, de acuerdo a la construcción del mismo
por la Jurisprudencia, DGRN, hoy DGFPySJ y las leyes vigentes desde 1999. Ello por
varios y esenciales motivos: 1.º) La redacción del título constitutivo de propiedad
horizontal, que existe, aunque por razones obvias histórico-temporales, no aludiera
jurídicamente a su naturaleza de complejo inmobiliario. 2.º) Porque respecto de mi
elemento privativo, número 148, no hay más elementos comunes que los indicados en el
título expresamente, a la sazón, viales, zonas ajardinadas, parque infantil, zonas de
recreo... 3.º) La Supracomunidad está integrada por siete comunidades, una por bloque,
con su respectivo Presidente, así han actuado durante cincuenta años. 4.º) A tales
efectos aún sobre una sola finca registral, que así está constituido el complejo, cada
vivienda tiene una doble cuota, una sobre la totalidad y otra sobre su respectivo bloque.
5.º) El Ayuntamiento, como consta en el título calificado, ha iniciado la reclamación
de entrega de las zonas comunes del complejo, y así lo han sido hasta ahora, a la sazón,
calles, plaza y jardín o parque, de lo contrario, es decir si no fueran elementos comunes
del conjunto: ¿cómo iba a reclamar su entrega y como iba a estar prevista ésta en el
título constitutivo?.
6.º) A la primera Registradora le choca en relación con la naturaleza de complejo
inmobiliario, que nuestro elemento privativo sea calificado de nave y el artículo 24 de la L
PH solo hable como destino de los elementos privativos que lo integran, de viviendas y
locales. Por un lado no tiene en cuenta leyes posteriores como la Ley del Suelo, ni otros
pronunciamientos de la Dg y por otro lado, no valora, como sí lo ha hecho el Registrador
sustituto que hoy la naturaleza urbanística de nuestro elemento es residencial,
consecuencia del proceso urbanizador desarrollado durante los últimos veinte años en el
mismo.
La Registradora inicial califica nuestro complejo de la siguiente forma: “...se califica,
por tanto, el conjunto residencia como un ‘conjunto arquitectónico’ en régimen de
‘propiedad horizontal…”. El Registrador sustituto, como ya he dicho, admite la existencia
de un complejo inmobiliario privado de hecho.
Segundo asunto y fundamento de Derecho:
Consecuencias de la calificación del conjunto como Complejo inmobiliario privado.
Copio literalmente lo dictaminado por nuestro CD, (que por cierto una vez más ya
consta en el título calificado): “...lo que conduce a establecer el hecho diferencial que lo
distinga de la propiedad horizontal tumbada, lo cual suele hacerse considerando que, en
esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo
y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del
terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma,
superficie o linderos (vid. Resoluciones de 3 de diciembre de 2009, 21 de enero y 17 de
octubre de 2014, 13 de julio de 2015 y 15 de febrero de 2018, entre otras). El régimen de
la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la
comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos esenciales para
que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total
sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2 declara la
aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su artículo 5,
cve: BOE-A-2025-15702
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Núm. 181
