Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15702)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101821
desarrollado sobre nuestro suelo desde el año 2005 hasta hoy. Cuando el Ayuntamiento
a través de la Concejala responsable emite dicho documento, ¿podemos calificarlo como
mero informe de los Servicios Técnicos Municipales?. ¿No presupone para cada trámite
desarrollado cumplimiento de los procesos y planos jurídicos necesarios para ello? No
me parece forma de llamar a dicho documento mero informe de servicios técnicos. Obvia
decir la trascendencia de dicho acto administrativo en relación con el contenido del
artículo 10.1d) de la LPH.
5.º) Tratadas estas cuestiones esenciales, procede entrar a comentar las dos
calificaciones registrales, como último paso antes de profundizar en los asuntos jurídicos.
La calificación inicial adolece de claridad, además, siempre en mi opinión, ha
cometido las omisiones e incongruencias en la transcripción del título calificado ya
identificadas. De la segunda calificación me sorprende especialmente que acepte la
existencia de una situación de complejo inmobiliario de hecho y al mismo tiempo
equipare la falta de título constitutivo, con la inexistencia de régimen aplicable a dicha
particular situación. Ante tal laguna concluye que solo procede aplicar la LPH, sin
matices ni excepciones.
5-A) No es congruente a mi parecer, como la primera Registradora, en los Hechos
de su nota, aduzca que no consta en los libros registrales título constitutivo alguno del
complejo inmobiliario, cuando luego, en el primer fundamento de derecho específico
aludiendo a sendas Resoluciones afirme: “…El régimen de la propiedad horizontal que
se configura en el artículo 396 del Cc parte de la comunidad de los propietarios sobre el
suelo y vuelo como elementos comunes esenciales para que el propio régimen exista,
manteniendo la unida jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta. Se rige
por la ley especial que en su artículo 2 la aplicación no solo a las comunidades
formalmente constituidas, conforme a su artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del
artículo 396 del Cc, pese a la carencia de un título formal de constitución, sino también a
los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual
no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad
horizontal...” En el siguiente párrafo: “...En este sentido, según la antes citada Resolución
de 28 de junio de 2021, la concurrencia de las circunstancias previstas por el
artículo 24.1 de la ley sobre propiedad horizontal determina le existencia de un complejo
aunque no haya sido otorgado título constitutivo del complejo, pues tal y como declara el
Tribunal Supremo y así resulta de la misma Ley sobre propiedad horizontal (cfr
artículos 2.b) y 24.1 y 4), el título constitutivo no es elemento esencial para la existencia
y funcionamiento de un conjunto inmobiliario...”. Ella misma, a través de la Doctrina del
CD, reconoce que el título constitutivo no es elemento esencial para la existencia de un
complejo inmobiliario.
5-B) El Registrador sustituto y con alusión expresa al artículo 24 de la LPH y
art. 26.6 Ley de Suelo, afirma literalmente en su nota: “podríamos pensar que estamos
ante un supuesto de complejo inmobiliario de hecho, aunque no de derecho”. Sin
embargo, después de reconocer su existencia, elude la aplicación de las normas del
conjunto inmobiliario por la falta de título y se remite a la propiedad horizontal simple.
Cita la D. T. 1.ª de la L PH que por cierto, existía ya desde la promulgación de la Ley en
el año 1960, por tanto, muy anterior a nuestro título constitutivo. No tiene en cuenta las
transcripciones que la Registradora había hecho en su nota de calificación, de la
aplicación de las leyes correspondientes a la Propiedad horizontal y conjuntos
inmobiliarios, en situación de hecho, con independencia del otorgamiento del título
constitutivo.
5-C) Tampoco ha sido explícita la nota, ni separados y debidamente identificados
los hechos, fundamentos y defectos calificados. Sí parece claro que la Señora
Registradora alega como defecto la falta de título constitutivo, el carácter común de suelo
y vuelo y la falta de autorización de la junta de propietarios, sin embargo no tengo total
seguridad, entre otras razones porque la nota indica in fine: “En su virtud acuerdo:
suspender la inscripción del documento, por la concurrencia del defecto indicado.”
cve: BOE-A-2025-15702
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101821
desarrollado sobre nuestro suelo desde el año 2005 hasta hoy. Cuando el Ayuntamiento
a través de la Concejala responsable emite dicho documento, ¿podemos calificarlo como
mero informe de los Servicios Técnicos Municipales?. ¿No presupone para cada trámite
desarrollado cumplimiento de los procesos y planos jurídicos necesarios para ello? No
me parece forma de llamar a dicho documento mero informe de servicios técnicos. Obvia
decir la trascendencia de dicho acto administrativo en relación con el contenido del
artículo 10.1d) de la LPH.
5.º) Tratadas estas cuestiones esenciales, procede entrar a comentar las dos
calificaciones registrales, como último paso antes de profundizar en los asuntos jurídicos.
La calificación inicial adolece de claridad, además, siempre en mi opinión, ha
cometido las omisiones e incongruencias en la transcripción del título calificado ya
identificadas. De la segunda calificación me sorprende especialmente que acepte la
existencia de una situación de complejo inmobiliario de hecho y al mismo tiempo
equipare la falta de título constitutivo, con la inexistencia de régimen aplicable a dicha
particular situación. Ante tal laguna concluye que solo procede aplicar la LPH, sin
matices ni excepciones.
5-A) No es congruente a mi parecer, como la primera Registradora, en los Hechos
de su nota, aduzca que no consta en los libros registrales título constitutivo alguno del
complejo inmobiliario, cuando luego, en el primer fundamento de derecho específico
aludiendo a sendas Resoluciones afirme: “…El régimen de la propiedad horizontal que
se configura en el artículo 396 del Cc parte de la comunidad de los propietarios sobre el
suelo y vuelo como elementos comunes esenciales para que el propio régimen exista,
manteniendo la unida jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta. Se rige
por la ley especial que en su artículo 2 la aplicación no solo a las comunidades
formalmente constituidas, conforme a su artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del
artículo 396 del Cc, pese a la carencia de un título formal de constitución, sino también a
los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual
no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad
horizontal...” En el siguiente párrafo: “...En este sentido, según la antes citada Resolución
de 28 de junio de 2021, la concurrencia de las circunstancias previstas por el
artículo 24.1 de la ley sobre propiedad horizontal determina le existencia de un complejo
aunque no haya sido otorgado título constitutivo del complejo, pues tal y como declara el
Tribunal Supremo y así resulta de la misma Ley sobre propiedad horizontal (cfr
artículos 2.b) y 24.1 y 4), el título constitutivo no es elemento esencial para la existencia
y funcionamiento de un conjunto inmobiliario...”. Ella misma, a través de la Doctrina del
CD, reconoce que el título constitutivo no es elemento esencial para la existencia de un
complejo inmobiliario.
5-B) El Registrador sustituto y con alusión expresa al artículo 24 de la LPH y
art. 26.6 Ley de Suelo, afirma literalmente en su nota: “podríamos pensar que estamos
ante un supuesto de complejo inmobiliario de hecho, aunque no de derecho”. Sin
embargo, después de reconocer su existencia, elude la aplicación de las normas del
conjunto inmobiliario por la falta de título y se remite a la propiedad horizontal simple.
Cita la D. T. 1.ª de la L PH que por cierto, existía ya desde la promulgación de la Ley en
el año 1960, por tanto, muy anterior a nuestro título constitutivo. No tiene en cuenta las
transcripciones que la Registradora había hecho en su nota de calificación, de la
aplicación de las leyes correspondientes a la Propiedad horizontal y conjuntos
inmobiliarios, en situación de hecho, con independencia del otorgamiento del título
constitutivo.
5-C) Tampoco ha sido explícita la nota, ni separados y debidamente identificados
los hechos, fundamentos y defectos calificados. Sí parece claro que la Señora
Registradora alega como defecto la falta de título constitutivo, el carácter común de suelo
y vuelo y la falta de autorización de la junta de propietarios, sin embargo no tengo total
seguridad, entre otras razones porque la nota indica in fine: “En su virtud acuerdo:
suspender la inscripción del documento, por la concurrencia del defecto indicado.”
cve: BOE-A-2025-15702
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Núm. 181
