Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15702)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101816
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte
de ellas y de los asientos del Registro. (Art. 18, 19 y 19 Bis de la Ley Hipotecaria y 98
a 100 de su Reglamento)
Segundo.–La Sra. Registradora titular del Registro de la Propiedad de Fuengirola 1,
en síntesis, suspende la inscripción solicitada porque considera que. atendiendo a lo que
se dispone en el artículo 396 del Código Civil, es necesario contar con el consentimiento
previo de la Comunidad de Propietarios para poder realizar la declaración de obra nueva.
Tercero.–Con relación a la primera de las cuestiones planteadas, naturaleza del
conjunto de edificaciones, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica. en
resolución de 20 de marzo de 2024 (BOE 89 de 11 de abril de 2024), nos indica que:
“Esta Dirección General ha tenido la oportunidad de referirse en repetidas ocasiones
a semejante cuestión (vid. Resoluciones de 27 de enero de 2006 y 15 de febrero
de 2018, así como las demás citadas en los ‘Vistos’), afirmando que la Ley de 6 de abril
de 1999, sobre reforma de la Ley sobre propiedad horizontal, ha venido a recoger en el
Derecho positivo, introduciendo el nuevo artículo 24, la figura del complejo inmobiliario
privado que, con diversas denominaciones (urbanizaciones privadas, conjunto
inmobiliario, propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario) era ya
conocida y había sido abordada mucho tiempo atrás por la práctica, la doctrina, la
jurisprudencia y las resoluciones de este propio Centro Directivo.
La realidad práctica nos muestra figuras muy diversas que se apartan de la
propiedad horizontal clásica (un solo edificio sobre un solo solar y con un solo portal),
entre las que se comprenden supuestos tales como las propiedades horizontales
complejas (pluralidad de escaleras o portales sobre unos sótanos y bajos comunes), los
centros comerciales con o sin viviendas en sus plantas superiores, los edificios
encabalgados, las urbanizaciones privadas con viviendas unifamiliares, los conjuntos
edificatorios en hilera, los conjuntos de viviendas pareadas, etc.
Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que la regulación legal sea
conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy diversos tipos de complejos
inmobiliarios privados.
En efecto, el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal al describir el complejo
inmobiliario exige tan solo dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de
edificaciones o de pluralidad de parcelas con destino a viviendas o locales e
independientes entre sí (elementos privativos) y la existencia de una copropiedad de
esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios
(elementos comunes). Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento
inmaterial: la organización de la que se dota al complejo.
En este sentido, el repetido artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal prevé en
su párrafo segundo dos esquemas: la comunidad de propietarios única o la agrupación
de comunidades de propietarios, pero reconoce en su párrafo cuarto la posibilidad de
adoptar otros esquemas. En definitiva, la ley viene a sancionar lo que ya era habitual en
la práctica y la jurisprudencia: aplicar el especial sistema organizativo de la propiedad
horizontal, con las necesarias adaptaciones y modificaciones, a realidades edificatorias
distintas del edificio clásico.
En la línea que acaba de expresarse, la postura de la Dirección General ha sido
siempre la de reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la
configuración jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga
desconocer las especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.
Se ha puesto de relieve, también, que en la legislación vigente debe diferenciarse
entre dos instituciones distintas: el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal, sin
perjuicio de las conexiones existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas
de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios. La regulación de estos últimos como ya se ha expuesto- se encuentra en el artículo 24 de la Ley sobre propiedad
horizontal de 21 de julio de 1960, introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y también
en los artículos 26, apartados 4, 5 y 6, y 65.3 del texto refundido de la Ley de Suelo y
cve: BOE-A-2025-15702
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101816
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte
de ellas y de los asientos del Registro. (Art. 18, 19 y 19 Bis de la Ley Hipotecaria y 98
a 100 de su Reglamento)
Segundo.–La Sra. Registradora titular del Registro de la Propiedad de Fuengirola 1,
en síntesis, suspende la inscripción solicitada porque considera que. atendiendo a lo que
se dispone en el artículo 396 del Código Civil, es necesario contar con el consentimiento
previo de la Comunidad de Propietarios para poder realizar la declaración de obra nueva.
Tercero.–Con relación a la primera de las cuestiones planteadas, naturaleza del
conjunto de edificaciones, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica. en
resolución de 20 de marzo de 2024 (BOE 89 de 11 de abril de 2024), nos indica que:
“Esta Dirección General ha tenido la oportunidad de referirse en repetidas ocasiones
a semejante cuestión (vid. Resoluciones de 27 de enero de 2006 y 15 de febrero
de 2018, así como las demás citadas en los ‘Vistos’), afirmando que la Ley de 6 de abril
de 1999, sobre reforma de la Ley sobre propiedad horizontal, ha venido a recoger en el
Derecho positivo, introduciendo el nuevo artículo 24, la figura del complejo inmobiliario
privado que, con diversas denominaciones (urbanizaciones privadas, conjunto
inmobiliario, propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario) era ya
conocida y había sido abordada mucho tiempo atrás por la práctica, la doctrina, la
jurisprudencia y las resoluciones de este propio Centro Directivo.
La realidad práctica nos muestra figuras muy diversas que se apartan de la
propiedad horizontal clásica (un solo edificio sobre un solo solar y con un solo portal),
entre las que se comprenden supuestos tales como las propiedades horizontales
complejas (pluralidad de escaleras o portales sobre unos sótanos y bajos comunes), los
centros comerciales con o sin viviendas en sus plantas superiores, los edificios
encabalgados, las urbanizaciones privadas con viviendas unifamiliares, los conjuntos
edificatorios en hilera, los conjuntos de viviendas pareadas, etc.
Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que la regulación legal sea
conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy diversos tipos de complejos
inmobiliarios privados.
En efecto, el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal al describir el complejo
inmobiliario exige tan solo dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de
edificaciones o de pluralidad de parcelas con destino a viviendas o locales e
independientes entre sí (elementos privativos) y la existencia de una copropiedad de
esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios
(elementos comunes). Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento
inmaterial: la organización de la que se dota al complejo.
En este sentido, el repetido artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal prevé en
su párrafo segundo dos esquemas: la comunidad de propietarios única o la agrupación
de comunidades de propietarios, pero reconoce en su párrafo cuarto la posibilidad de
adoptar otros esquemas. En definitiva, la ley viene a sancionar lo que ya era habitual en
la práctica y la jurisprudencia: aplicar el especial sistema organizativo de la propiedad
horizontal, con las necesarias adaptaciones y modificaciones, a realidades edificatorias
distintas del edificio clásico.
En la línea que acaba de expresarse, la postura de la Dirección General ha sido
siempre la de reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la
configuración jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga
desconocer las especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.
Se ha puesto de relieve, también, que en la legislación vigente debe diferenciarse
entre dos instituciones distintas: el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal, sin
perjuicio de las conexiones existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas
de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios. La regulación de estos últimos como ya se ha expuesto- se encuentra en el artículo 24 de la Ley sobre propiedad
horizontal de 21 de julio de 1960, introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y también
en los artículos 26, apartados 4, 5 y 6, y 65.3 del texto refundido de la Ley de Suelo y
cve: BOE-A-2025-15702
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Núm. 181
