Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15560)
Resolución de 30 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián de La Gomera, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de expediente de dominio tramitado ante notario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100908
electrónica efectuada al Ayuntamiento de Valle Gran Rey, ya que, no sólo se trata de la
publicación del edicto, sino que la comunicación, además lo es, para la notificación a los
colindantes entre los que está el Ayuntamiento».
«“…En cuanto a la notificación realizada a la “Entidad Cabrera Ponce, SL”, como uno
de los propietarios (catastrales) que conforman la Comunidad de propietarios con la que
colinda la finca, consta un primer intento de notificación con resultado negativo (…)
Habiéndose indicado por el servicio de correos “desconocido”. Por tanto, no estamos
ante una notificación fallida, en el sentido de que no es recogida por el colindante, sino
que es imposible la notificación domiciliaria ante la dirección desconocida del
colindante».
Por su parte, la notaria autorizante del expediente de dominio, al dársele traslado del
recurso, presentó alegaciones defendiendo la corrección de la tramitación del
expediente, en los términos que han quedado transcritos más arriba. Y que «en
conclusión, tal y como se hace constar en el acta de cierre, considero, con base a las
pruebas practicadas, que han quedado detalladas, que está suficientemente acreditada
la notoriedad de que la entidad “Cooperativa Agrícola Insular de La Gomera” es
considerada como dueña de la finca objeto del Expediente. Igualmente, si bien no se
hace constar específicamente en el expediente, se puede señalar que la citada entidad,
ha poseído el inmueble de forma pública, pacífica y notoria, durante más de
treinta años».
2. Como cuestión previa debe recordarse que, como ya se dijo en la Resolución
de 7 de noviembre de 2019, tras la Ley 13/2015, los expedientes de dominio se
documentan en actas notariales, pero no son actas de notoriedad. En efecto, estos
«expedientes de dominio» para inmatricular fincas, rectificar datos descriptivos o
reanudar el tracto interrumpido, no basan su habilidad para provocar la inscripción
registral en la apreciación por el notario de la supuesta notoriedad de unos hechos, sino
en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos. Esta
doctrina ha sido reiterada, entre otras, en las Resoluciones de 11 y 15 de diciembre
de 2020, 15 de febrero y 27 de junio de 2022 y 14 de febrero de 2023.
Si se compara el expediente de dominio regulado en el artículo 203 de la Ley
Hipotecaria, como medio para inmatricular fincas, con la vía del doble título traslativo
regulada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, resulta que en el expediente de
dominio la titulación que ha de aportarse es más sencilla, pues basta aportar un simple
título de propiedad, incluso formalizado en simple documento privado, mientras que en la
vía del artículo 205 se necesita aportar dos títulos públicos traslativos sucesivos
otorgados con al menos un año de separación entre ellos. Y en cambio, los efectos de la
inmatriculación por la vía del artículo 203 son más contundentes que por la vía del
artículo 205, ya que en este segundo supuesto se aplica la limitación de efectos del
artículo 207 de la Ley Hipotecaria.
Y la razón por la que con menores requisitos documentales de partida se obtienen
mayores efectos jurídicos por la vía del artículo 203 que por la del artículo 205 es,
precisamente, por la exigencia de un sistema riguroso de notificaciones previas que
dotan al artículo 203 de más garantías que el artículo 205. Por eso, resulta esencial que
la calificación registral compruebe que se han cumplido escrupulosamente las
formalidades exigidas para el expediente de dominio del artículo 203, esto es, que
consten notificados todos lo que han de serlo, y en la forma en la que han de serlo.
A este respecto, y en lo que a la resolución del presente recurso interesa, el
artículo 203 de la Ley Hipotecaria exige que «el Notario notificará la pretensión de
inmatriculación (…) a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si
fuesen conocidos (…) al Ayuntamiento en que esté situada la finca (…) a los propietarios
de las fincas registrales y catastrales colindantes».
Respecto del domicilio al que hay que dirigir las notificaciones notariales, la ley dice
que será «en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en
cualesquiera otros que resulten del expediente». Y la disposición adicional segunda de la
Ley 13/2015 prevé que cuando «los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar
cve: BOE-A-2025-15560
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100908
electrónica efectuada al Ayuntamiento de Valle Gran Rey, ya que, no sólo se trata de la
publicación del edicto, sino que la comunicación, además lo es, para la notificación a los
colindantes entre los que está el Ayuntamiento».
«“…En cuanto a la notificación realizada a la “Entidad Cabrera Ponce, SL”, como uno
de los propietarios (catastrales) que conforman la Comunidad de propietarios con la que
colinda la finca, consta un primer intento de notificación con resultado negativo (…)
Habiéndose indicado por el servicio de correos “desconocido”. Por tanto, no estamos
ante una notificación fallida, en el sentido de que no es recogida por el colindante, sino
que es imposible la notificación domiciliaria ante la dirección desconocida del
colindante».
Por su parte, la notaria autorizante del expediente de dominio, al dársele traslado del
recurso, presentó alegaciones defendiendo la corrección de la tramitación del
expediente, en los términos que han quedado transcritos más arriba. Y que «en
conclusión, tal y como se hace constar en el acta de cierre, considero, con base a las
pruebas practicadas, que han quedado detalladas, que está suficientemente acreditada
la notoriedad de que la entidad “Cooperativa Agrícola Insular de La Gomera” es
considerada como dueña de la finca objeto del Expediente. Igualmente, si bien no se
hace constar específicamente en el expediente, se puede señalar que la citada entidad,
ha poseído el inmueble de forma pública, pacífica y notoria, durante más de
treinta años».
2. Como cuestión previa debe recordarse que, como ya se dijo en la Resolución
de 7 de noviembre de 2019, tras la Ley 13/2015, los expedientes de dominio se
documentan en actas notariales, pero no son actas de notoriedad. En efecto, estos
«expedientes de dominio» para inmatricular fincas, rectificar datos descriptivos o
reanudar el tracto interrumpido, no basan su habilidad para provocar la inscripción
registral en la apreciación por el notario de la supuesta notoriedad de unos hechos, sino
en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos. Esta
doctrina ha sido reiterada, entre otras, en las Resoluciones de 11 y 15 de diciembre
de 2020, 15 de febrero y 27 de junio de 2022 y 14 de febrero de 2023.
Si se compara el expediente de dominio regulado en el artículo 203 de la Ley
Hipotecaria, como medio para inmatricular fincas, con la vía del doble título traslativo
regulada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, resulta que en el expediente de
dominio la titulación que ha de aportarse es más sencilla, pues basta aportar un simple
título de propiedad, incluso formalizado en simple documento privado, mientras que en la
vía del artículo 205 se necesita aportar dos títulos públicos traslativos sucesivos
otorgados con al menos un año de separación entre ellos. Y en cambio, los efectos de la
inmatriculación por la vía del artículo 203 son más contundentes que por la vía del
artículo 205, ya que en este segundo supuesto se aplica la limitación de efectos del
artículo 207 de la Ley Hipotecaria.
Y la razón por la que con menores requisitos documentales de partida se obtienen
mayores efectos jurídicos por la vía del artículo 203 que por la del artículo 205 es,
precisamente, por la exigencia de un sistema riguroso de notificaciones previas que
dotan al artículo 203 de más garantías que el artículo 205. Por eso, resulta esencial que
la calificación registral compruebe que se han cumplido escrupulosamente las
formalidades exigidas para el expediente de dominio del artículo 203, esto es, que
consten notificados todos lo que han de serlo, y en la forma en la que han de serlo.
A este respecto, y en lo que a la resolución del presente recurso interesa, el
artículo 203 de la Ley Hipotecaria exige que «el Notario notificará la pretensión de
inmatriculación (…) a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si
fuesen conocidos (…) al Ayuntamiento en que esté situada la finca (…) a los propietarios
de las fincas registrales y catastrales colindantes».
Respecto del domicilio al que hay que dirigir las notificaciones notariales, la ley dice
que será «en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en
cualesquiera otros que resulten del expediente». Y la disposición adicional segunda de la
Ley 13/2015 prevé que cuando «los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar
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