BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 100867

existencia del proceso, quedando éste así sin objeto. Consecuencia de lo dicho y de
acuerdo con los principios de nuestro ordenamiento, la alteración del contenido del
Registro de la Propiedad requiere que el acuerdo alcanzado entre las partes se
documente adecuadamente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) a fin de poder provocar el
efecto convenido por las partes (artículos 40, 76 y 82 de la Ley Hipotecaria) y acceder al
Registro (pues tratándose de una hipoteca ello es exigencia legal sobradamente
conocida).
En esta línea argumental, tampoco ha de olvidarse que precisamente obviar la
titulación en escritura supone eliminar de raíz la labor de asesoramiento notarial; núcleo
principal de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, por cierto, ya vigente entonces. Documentación en escritura, por lo demás,
que igualmente la misma Ley 2/1994, de 30 de marzo, de novación y subrogación de
préstamos hipotecarios presupone de manera más que evidente.
3. No resulta ocioso, por tanto, citar nuevamente la Resolución de este Dirección
General de 6 de septiembre de 2016, que declaró: «“(...) la transacción, aun homologada
judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto,
al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su
impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil).
El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar
la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o
limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin
que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las
pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No cabe en
consecuencia amparar las afirmaciones del escrito de recurso que pretenden equiparar
el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de
una sentencia recaída en procedimiento ordinario. Esta Dirección General ha tenido
ocasión de manifestar recientemente (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013) que “la
homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a
acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en
el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a
darle cumplimiento”. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es
posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es
menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad
deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (...)”. También ha
tenido ocasión de señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de
división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura
pública, por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr.
Resolución de 9 de diciembre de 2010). La protocolización notarial de la partición
judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta como regla
general por el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es
compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme
contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales
concluidas con oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto
del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier
caso ordenando protocolizarlas».
En resumen, y tal y como este Centro Directivo ya declaró en su Resolución de 14 de
noviembre de 2019, «(…) fuera de los supuestos en que hubiese habido oposición entre
las partes y verdadera controversia, el acuerdo de los interesados que pone fin al
procedimiento de división de un patrimonio no pierde su carácter de documento privado,
que en atención al principio de titulación formal previsto en el artículo 3 de la Ley
Hipotecaria, exige el previo otorgamiento de escritura pública notarial a los efectos de
permitir su acceso al Registro de la Propiedad. 4. Es cierto que, partiendo de estos
principios, este Centro Directivo (cfr., por todas, Resoluciones de 25 de febrero y 9 y 10
de marzo de 1988), ha admitido el carácter inscribible del convenio regulador sobre

cve: BOE-A-2025-15556
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Núm. 179