Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15556)
Resolución de 25 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Terrassa n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una modificación de cláusulas de hipoteca derivada de un acuerdo transaccional homologado mediante auto judicial.
7 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100866
La registradora de la Propiedad, en calificación negativa notificada el día 14 de abril
de 2025, suspende la inscripción alegando: «Hechos La modificación de las cláusulas de
una hipoteca debe efectuarse en escritura pública. Fundamentos de Derecho:
Artículos 2-20 y 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento».
En suma, opone el principio de titulación pública (manifestación del de legalidad),
que básicamente se desprende de los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su
Reglamento.
El recurrente en su escrito alega la aplicación del artículo 12 de la Ley
Orgánica 1/2025, y que «la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias
Provinciales que reconocen la eficacia de los acuerdos transaccionales homologados
judicialmente para modificar condiciones hipotecarias, como se recoge en la SAP
Barcelona 248/2017 de 22 de diciembre».
También opone a la calificación que el documento presentado no es una mera
modificación hipotecaria, sino un acuerdo transaccional homologado judicialmente que
cumple con los requisitos para acceder al Registro de la Propiedad, al dotar la
homologación judicial del acuerdo transaccional del carácter de título ejecutivo y eficacia
procesal equivalente a una sentencia judicial al título en cuestión. Alega, asimismo, la
reciente Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del
Servicio Público de Justicia, que regula la formalización de los acuerdos y su acceso a
los registros públicos.
2. Así las cosas, es objeto del presente recurso una cuestión ya resuelta en
numerosas y recientes Resoluciones de este Centro Directivo, y se centra en la
naturaleza del auto de homologación de un acuerdo transaccional, y si este es, o no,
título formal apto para acceder al Registro, a la luz de los principios hipotecarios
fundamentales de nuestro sistema inmobiliario registral.
Como ha tenido ocasión de declarar esta Dirección General en fechas muy recientes,
el principio de titulación pública y qué se entiende por título inscribible (artículos 3 de la
Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento), son claves de bóveda sobre las que gravita
nuestro sistema inmobiliario. Y no cabe fungibilidad entre los diversos títulos, debiendo
analizarse si existe o no, por la homologación, alguna suerte de mutabilidad en relación
con el título que aquí se homologó (que los propios interesados titularon de forma
inequívoca como novación, tal y como antes se ha indicado).
Para la Resolución de 16 de junio de 2010: «(...) como recordó la Resolución de este
Centro Directivo de 25 de octubre de 2005, uno de los principios básicos de nuestro
sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial trascendencia
de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan ‘erga omnes’ de la
presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional –
artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa selección de los
títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador, y así el artículo 3 de la Ley
Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o
auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma
se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo
contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido».
Así las cosas, el auto judicial que acuerda la homologación de la transacción
extrajudicial (forma de terminación del proceso, no se olvide) derivada de un
procedimiento ordinario, no es un documento privado; ahora bien, la homologación
judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes, y –reiteramos–
no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente. Precisamente,
porque el juez ve finalizada su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las
pretensiones de las partes; tampoco contiene una declaración judicial sobre las mismas,
y menos aún supone una resolución por la que se declare, modifique, constituya o
extinga una relación jurídica determinada.
Son las partes las que, mediante la prestación de su consentimiento, y el
cumplimiento del resto de requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen,
modifican o extinguen una relación jurídica preexistente, que hace innecesaria la
cve: BOE-A-2025-15556
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100866
La registradora de la Propiedad, en calificación negativa notificada el día 14 de abril
de 2025, suspende la inscripción alegando: «Hechos La modificación de las cláusulas de
una hipoteca debe efectuarse en escritura pública. Fundamentos de Derecho:
Artículos 2-20 y 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento».
En suma, opone el principio de titulación pública (manifestación del de legalidad),
que básicamente se desprende de los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su
Reglamento.
El recurrente en su escrito alega la aplicación del artículo 12 de la Ley
Orgánica 1/2025, y que «la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias
Provinciales que reconocen la eficacia de los acuerdos transaccionales homologados
judicialmente para modificar condiciones hipotecarias, como se recoge en la SAP
Barcelona 248/2017 de 22 de diciembre».
También opone a la calificación que el documento presentado no es una mera
modificación hipotecaria, sino un acuerdo transaccional homologado judicialmente que
cumple con los requisitos para acceder al Registro de la Propiedad, al dotar la
homologación judicial del acuerdo transaccional del carácter de título ejecutivo y eficacia
procesal equivalente a una sentencia judicial al título en cuestión. Alega, asimismo, la
reciente Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del
Servicio Público de Justicia, que regula la formalización de los acuerdos y su acceso a
los registros públicos.
2. Así las cosas, es objeto del presente recurso una cuestión ya resuelta en
numerosas y recientes Resoluciones de este Centro Directivo, y se centra en la
naturaleza del auto de homologación de un acuerdo transaccional, y si este es, o no,
título formal apto para acceder al Registro, a la luz de los principios hipotecarios
fundamentales de nuestro sistema inmobiliario registral.
Como ha tenido ocasión de declarar esta Dirección General en fechas muy recientes,
el principio de titulación pública y qué se entiende por título inscribible (artículos 3 de la
Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento), son claves de bóveda sobre las que gravita
nuestro sistema inmobiliario. Y no cabe fungibilidad entre los diversos títulos, debiendo
analizarse si existe o no, por la homologación, alguna suerte de mutabilidad en relación
con el título que aquí se homologó (que los propios interesados titularon de forma
inequívoca como novación, tal y como antes se ha indicado).
Para la Resolución de 16 de junio de 2010: «(...) como recordó la Resolución de este
Centro Directivo de 25 de octubre de 2005, uno de los principios básicos de nuestro
sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial trascendencia
de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan ‘erga omnes’ de la
presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional –
artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa selección de los
títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador, y así el artículo 3 de la Ley
Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o
auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma
se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo
contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido».
Así las cosas, el auto judicial que acuerda la homologación de la transacción
extrajudicial (forma de terminación del proceso, no se olvide) derivada de un
procedimiento ordinario, no es un documento privado; ahora bien, la homologación
judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes, y –reiteramos–
no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente. Precisamente,
porque el juez ve finalizada su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las
pretensiones de las partes; tampoco contiene una declaración judicial sobre las mismas,
y menos aún supone una resolución por la que se declare, modifique, constituya o
extinga una relación jurídica determinada.
Son las partes las que, mediante la prestación de su consentimiento, y el
cumplimiento del resto de requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen,
modifican o extinguen una relación jurídica preexistente, que hace innecesaria la
cve: BOE-A-2025-15556
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
