Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15558)
Resolución de 25 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 7 de una instancia de solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración para destinar un piso a actividad turística.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100884
Tercero. Sobre la aplicación del principio de buena fe registral (art. 34 LH) a la
situación del recurrente.
De acuerdo con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el tercero que adquiere a título
oneroso confiando en lo publicado en el Registro, y sin conocimiento de lo contrario,
queda protegido por el principio de buena fe registral. En este caso, el recurrente:
– Obtuvo certificación del Registro favorable, de fecha 21 de octubre de 2024.
– La inscripción del acuerdo comunitario limitativo no se produjo hasta el 8 de
noviembre de 2024.
– Solicitó el número de alquiler de corta estancia con base en dicha certificación en
fecha anterior a la inscripción del acuerdo, conforme a la normativa autonómica.
Por tanto, se le debe reconocer buena fe registral y respeto al principio de
legitimación registral, que protege al titular frente a limitaciones no inscritas.
Cuarto. Sobre la doctrina de los actos propios y la prohibición de retroactividad
registral.
Resulta contrario a Derecho revocar ex post una autorización basada en certificación
registral favorable, amparándose en una inscripción posterior que no existía en el
momento del acto. Esta actuación vulnera el principio de irretroactividad del Derecho,
recogido en el artículo 9.3 de la Constitución Española, y la doctrina de los actos propios,
que impide a la Administración actuar contra sus propios actos válidos anteriores.
La STS 578/2018, de 17 de octubre, ha señalado que:
“Ninguna disposición ni interpretación jurídica puede amparar un uso retroactivo del
Registro que perjudique derechos adquiridos bajo la apariencia de legalidad anterior.”
Asimismo, la DGsjFP en resolución de 15 de diciembre de 2023 subraya que:
“La revocación de una inscripción o de un acto registral basado en un estado registral
anterior favorable constituye una infracción del principio de confianza legítima y buena fe
en el tráfico jurídico.”
Parte III: suplico otrosí digo y documentación adjunta.
Suplico a esa Dirección General:
Que, teniendo por presentado este escrito, con sus documentos adjuntos, se sirva
admitirlo, y previos los trámites legales oportunos, dicte resolución por la que se estime
el presente recurso, revocando la calificación negativa del Registro de la Propiedad n.º 7
de Córdoba, y se ordene la inscripción del número de registro de alquiler turístico de la
vivienda identificada con referencia catastral 3956801UG4935N0177LU.»
IV
La registradora de la Propiedad mantuvo su nota calificación y, en unión de su
preceptivo informe, elevó el expediente a este Centro Directivo para su resolución.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 396, 397 y 606 del Código Civil; 18, 32, 34, 38 y 322 y
siguientes de la Ley Hipotecaria; 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos; 5 y 7 y la disposición adicional segunda de la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; el Reglamento (UE) 2024/1028 del
Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el
intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta
duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724; el artículo 10 del Real
Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de
Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de
cve: BOE-A-2025-15558
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100884
Tercero. Sobre la aplicación del principio de buena fe registral (art. 34 LH) a la
situación del recurrente.
De acuerdo con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el tercero que adquiere a título
oneroso confiando en lo publicado en el Registro, y sin conocimiento de lo contrario,
queda protegido por el principio de buena fe registral. En este caso, el recurrente:
– Obtuvo certificación del Registro favorable, de fecha 21 de octubre de 2024.
– La inscripción del acuerdo comunitario limitativo no se produjo hasta el 8 de
noviembre de 2024.
– Solicitó el número de alquiler de corta estancia con base en dicha certificación en
fecha anterior a la inscripción del acuerdo, conforme a la normativa autonómica.
Por tanto, se le debe reconocer buena fe registral y respeto al principio de
legitimación registral, que protege al titular frente a limitaciones no inscritas.
Cuarto. Sobre la doctrina de los actos propios y la prohibición de retroactividad
registral.
Resulta contrario a Derecho revocar ex post una autorización basada en certificación
registral favorable, amparándose en una inscripción posterior que no existía en el
momento del acto. Esta actuación vulnera el principio de irretroactividad del Derecho,
recogido en el artículo 9.3 de la Constitución Española, y la doctrina de los actos propios,
que impide a la Administración actuar contra sus propios actos válidos anteriores.
La STS 578/2018, de 17 de octubre, ha señalado que:
“Ninguna disposición ni interpretación jurídica puede amparar un uso retroactivo del
Registro que perjudique derechos adquiridos bajo la apariencia de legalidad anterior.”
Asimismo, la DGsjFP en resolución de 15 de diciembre de 2023 subraya que:
“La revocación de una inscripción o de un acto registral basado en un estado registral
anterior favorable constituye una infracción del principio de confianza legítima y buena fe
en el tráfico jurídico.”
Parte III: suplico otrosí digo y documentación adjunta.
Suplico a esa Dirección General:
Que, teniendo por presentado este escrito, con sus documentos adjuntos, se sirva
admitirlo, y previos los trámites legales oportunos, dicte resolución por la que se estime
el presente recurso, revocando la calificación negativa del Registro de la Propiedad n.º 7
de Córdoba, y se ordene la inscripción del número de registro de alquiler turístico de la
vivienda identificada con referencia catastral 3956801UG4935N0177LU.»
IV
La registradora de la Propiedad mantuvo su nota calificación y, en unión de su
preceptivo informe, elevó el expediente a este Centro Directivo para su resolución.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 396, 397 y 606 del Código Civil; 18, 32, 34, 38 y 322 y
siguientes de la Ley Hipotecaria; 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos; 5 y 7 y la disposición adicional segunda de la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; el Reglamento (UE) 2024/1028 del
Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el
intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta
duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724; el artículo 10 del Real
Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de
Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de
cve: BOE-A-2025-15558
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
