Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15555)
Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 40, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de crédito refaccionario sobre determinadas fincas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100861
ceñía exclusivamente al derivado de un contrato de préstamo de dinero destinado a la
construcción o reparación de un edificio.
Ahora bien, aun manteniendo el concepto amplio de crédito refaccionario, el Tribunal
Supremo entiende que el mismo «no autoriza, empero, su extensión indiscriminada a
todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier
tipo de relación con bienes inmuebles».
Y es que, en aquellos casos también calificados como supuestos de crédito
refaccionario, se desprendía que el acreedor había ejecutado la propia obra del edificio o
bien había suministrado elementos, integrados de forma fija en el inmueble en cuestión.
4. Respecto del concreto defecto expresado en la calificación impugnada, no cabe
sino confirmar el criterio del registrador, toda vez que el reconocimiento del concepto
amplio de crédito refaccionario que el Tribunal Supremo ha tomado en consideración,
según ha quedado expuesto, no puede llegar al extremo de soslayar el requisito
temporal que, a efectos de su protección registral, se exige inequívocamente en la
legislación hipotecaria (cfr. las Resoluciones de 19 de febrero de 1896 y 9 de junio
de 1911, según las cuales es requisito indispensable para la práctica de la anotación que
las obras no se hallen terminadas).
Ya en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 se expresaba que «si
digno es de ser considerado como hipotecario el crédito del que da su dinero para la
construcción o reparación de un edificio, después de invertirse en la obra toda la
cantidad convenida, aun en el caso de que expresamente no se haya pactado la
hipoteca, digno es también de ser considerado como hipotecario por las cantidades que
parcialmente vaya anticipando mientras dure la edificación, concediéndole al efecto el
derecho de exigir una anotación preventiva sobre la finca refaccionada por las
cantidades que hubiere anticipado».
El artículo 42.8.º de la vigente Ley Hipotecaria reconoce al acreedor refaccionario el
derecho a pedir anotación preventiva «mientras duren» las obras que son objeto de la
refacción; el artículo 92 de la misma ley precisa el momento de la caducidad de esta
anotación, a «los sesenta días de concluidas las obras», permitiendo el artículo 93 de la
Ley Hipotecaria al acreedor refaccionario pedir la conversión de su anotación preventiva
en inscripción de hipoteca.
El mismo criterio se sigue en el artículo 166.7.ª del Reglamento Hipotecario, al
referirse a la necesidad de que en la anotación del crédito refaccionario se indique
brevemente la clase de obras que «se pretende ejecutar». Precisamente la previsión de
conversión de la anotación preventiva en inscripción de hipoteca no es sino
manifestación del propósito del legislador de favorecer las actividades de reparación,
mejora o rehabilitación de edificaciones mediante un instrumento idóneo de garantía, ya
consolidado, como es la hipoteca que, al constituirse necesariamente mediante escritura
pública, asegura la prestación del consentimiento del deudor en forma auténtica y, por
ende, una mayor protección al mismo.
En consecuencia, constando registralmente por nota marginal que las obras han
concluido, y estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales en
virtud del artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, no cabe sino confirmar la nota
de calificación del registrador, no pudiendo practicarse anotación preventiva de crédito
refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las
obras, y, por lo tanto, el incumplimiento de la «conditio iuris» («mientras duren las
obras») que para la práctica de la anotación preventiva de crédito refaccionario exige el
artículo 42.8.º de la Ley Hipotecaria.
A este respecto, debe recordarse que es doctrina reiterada de este Centro Directivo
que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los
tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por
la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos
legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Por tanto, practicados los asientos –en el presente caso, la referida nota marginal de
terminación de la obra de fecha 11 de febrero de 2025, en virtud de acta notarial
cve: BOE-A-2025-15555
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100861
ceñía exclusivamente al derivado de un contrato de préstamo de dinero destinado a la
construcción o reparación de un edificio.
Ahora bien, aun manteniendo el concepto amplio de crédito refaccionario, el Tribunal
Supremo entiende que el mismo «no autoriza, empero, su extensión indiscriminada a
todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier
tipo de relación con bienes inmuebles».
Y es que, en aquellos casos también calificados como supuestos de crédito
refaccionario, se desprendía que el acreedor había ejecutado la propia obra del edificio o
bien había suministrado elementos, integrados de forma fija en el inmueble en cuestión.
4. Respecto del concreto defecto expresado en la calificación impugnada, no cabe
sino confirmar el criterio del registrador, toda vez que el reconocimiento del concepto
amplio de crédito refaccionario que el Tribunal Supremo ha tomado en consideración,
según ha quedado expuesto, no puede llegar al extremo de soslayar el requisito
temporal que, a efectos de su protección registral, se exige inequívocamente en la
legislación hipotecaria (cfr. las Resoluciones de 19 de febrero de 1896 y 9 de junio
de 1911, según las cuales es requisito indispensable para la práctica de la anotación que
las obras no se hallen terminadas).
Ya en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 se expresaba que «si
digno es de ser considerado como hipotecario el crédito del que da su dinero para la
construcción o reparación de un edificio, después de invertirse en la obra toda la
cantidad convenida, aun en el caso de que expresamente no se haya pactado la
hipoteca, digno es también de ser considerado como hipotecario por las cantidades que
parcialmente vaya anticipando mientras dure la edificación, concediéndole al efecto el
derecho de exigir una anotación preventiva sobre la finca refaccionada por las
cantidades que hubiere anticipado».
El artículo 42.8.º de la vigente Ley Hipotecaria reconoce al acreedor refaccionario el
derecho a pedir anotación preventiva «mientras duren» las obras que son objeto de la
refacción; el artículo 92 de la misma ley precisa el momento de la caducidad de esta
anotación, a «los sesenta días de concluidas las obras», permitiendo el artículo 93 de la
Ley Hipotecaria al acreedor refaccionario pedir la conversión de su anotación preventiva
en inscripción de hipoteca.
El mismo criterio se sigue en el artículo 166.7.ª del Reglamento Hipotecario, al
referirse a la necesidad de que en la anotación del crédito refaccionario se indique
brevemente la clase de obras que «se pretende ejecutar». Precisamente la previsión de
conversión de la anotación preventiva en inscripción de hipoteca no es sino
manifestación del propósito del legislador de favorecer las actividades de reparación,
mejora o rehabilitación de edificaciones mediante un instrumento idóneo de garantía, ya
consolidado, como es la hipoteca que, al constituirse necesariamente mediante escritura
pública, asegura la prestación del consentimiento del deudor en forma auténtica y, por
ende, una mayor protección al mismo.
En consecuencia, constando registralmente por nota marginal que las obras han
concluido, y estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales en
virtud del artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, no cabe sino confirmar la nota
de calificación del registrador, no pudiendo practicarse anotación preventiva de crédito
refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las
obras, y, por lo tanto, el incumplimiento de la «conditio iuris» («mientras duren las
obras») que para la práctica de la anotación preventiva de crédito refaccionario exige el
artículo 42.8.º de la Ley Hipotecaria.
A este respecto, debe recordarse que es doctrina reiterada de este Centro Directivo
que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los
tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por
la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos
legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Por tanto, practicados los asientos –en el presente caso, la referida nota marginal de
terminación de la obra de fecha 11 de febrero de 2025, en virtud de acta notarial
cve: BOE-A-2025-15555
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Núm. 179
