Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15555)
Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 40, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de crédito refaccionario sobre determinadas fincas.
9 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100860
y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de
noviembre de 2020.
1. En el presente recurso ha de decidirse si puede o no practicarse la anotación
preventiva de un crédito refaccionario cuando ya se ha hecho constar en el Registro de
la Propiedad la finalización de las obras que son objeto de la refacción.
El registrador deniega la práctica del asiento solicitado por entender que la anotación
del crédito refaccionario tiene una regulación específica que sólo la admite mientras no
hayan concluido las obras, según resulta de los artículos 42.8.º y 92 de la Ley
Hipotecaria.
El recurrente alega, en esencia, que, a pesar de que registralmente se hubiese
hecho constar el fin de las obras por nota marginal, dichas obras seguían en curso, como
pretende acreditarse con diversa documentación, y que, por tanto, no estando concluidas
en la realidad jurídica extrarregistral las obras, debe procederse a la anotación
preventiva del crédito refaccionario que se solicita.
2. Lo primero que debe afirmarse es que en el recurso contra la calificación de
registradores no cabe tener en consideración más que los documentos que se relacionen
directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra
pretensión basada en motivos o documentos no presentados en tiempo y forma (vid.
artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
3. Sentado lo anterior, ha de advertirse que en nuestro ordenamiento jurídico no
existe norma alguna que defina el crédito refaccionario.
El Código Civil se limita a establecer determinada preferencia legal en favor de los
créditos refaccionarios sobre los inmuebles que hubiesen sido objeto de la refacción,
distinguiendo según consten o no en el Registro de la Propiedad (cfr. artículo 1923,
números 3 y 5).
La Ley Hipotecaria dispone que el acreedor refaccionario puede exigir anotación
preventiva –con los efectos de la hipoteca– sobre la finca refaccionada (cfr. artículo 59
en relación con los artículos 42.8.º, 60 a 65 y 92 a 95).
Asimismo, se regula la preferencia del crédito refaccionario en la Ley sobre hipoteca
naval (cfr. artículos 18, 20 a 23, 26, 27 y 35) y en el texto refundido de la Ley Concursal
(artículos 270.3.º y 271.1).
Siguiendo la doctrina sentada por la Resolución de este Centro Directivo de 10 de
octubre de 2011, puede afirmarse que se considera crédito refaccionario el contraído en
la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un
inmueble. Tradicionalmente se ha exigido a la figura del acreedor refaccionario una
colaboración personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y según la
evolución jurisprudencial, el crédito deriva de la anticipación de dinero, material o trabajo
con dicha finalidad.
En efecto, la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. la Sentencia
de 21 de julio de 2000 y las demás citadas en los «Vistos» de la presente Resolución), a
la hora de proporcionar rasgos definitorios de esta figura, ha puesto de manifiesto que el
crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnicojurídico que ha de darse a dicho contrato, sino también de aquellos otros negocios que
contribuyan de forma directa al resultado de una construcción, reparación, conservación
o mejora de un inmueble, refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto
por el contratista al propietario.
Por otro lado, la palabra anticipar, empleada por el artículo 59 de la Ley Hipotecaria
para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de
entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer
para ejecutar la obra, siendo el término «cantidad» una referencia a la valoración y
determinabilidad a que alude el artículo 1273 del Código Civil, máxime cuando el
artículo 60 de la Ley Hipotecaria se refiere al «dinero o efectos en que consistan los
mismos créditos».
Con dicha Sentencia, el Tribunal Supremo se aparta de anteriores pronunciamientos
en los que se mantenía el llamado concepto estricto de crédito refaccionario, el cual se
cve: BOE-A-2025-15555
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100860
y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de
noviembre de 2020.
1. En el presente recurso ha de decidirse si puede o no practicarse la anotación
preventiva de un crédito refaccionario cuando ya se ha hecho constar en el Registro de
la Propiedad la finalización de las obras que son objeto de la refacción.
El registrador deniega la práctica del asiento solicitado por entender que la anotación
del crédito refaccionario tiene una regulación específica que sólo la admite mientras no
hayan concluido las obras, según resulta de los artículos 42.8.º y 92 de la Ley
Hipotecaria.
El recurrente alega, en esencia, que, a pesar de que registralmente se hubiese
hecho constar el fin de las obras por nota marginal, dichas obras seguían en curso, como
pretende acreditarse con diversa documentación, y que, por tanto, no estando concluidas
en la realidad jurídica extrarregistral las obras, debe procederse a la anotación
preventiva del crédito refaccionario que se solicita.
2. Lo primero que debe afirmarse es que en el recurso contra la calificación de
registradores no cabe tener en consideración más que los documentos que se relacionen
directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra
pretensión basada en motivos o documentos no presentados en tiempo y forma (vid.
artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
3. Sentado lo anterior, ha de advertirse que en nuestro ordenamiento jurídico no
existe norma alguna que defina el crédito refaccionario.
El Código Civil se limita a establecer determinada preferencia legal en favor de los
créditos refaccionarios sobre los inmuebles que hubiesen sido objeto de la refacción,
distinguiendo según consten o no en el Registro de la Propiedad (cfr. artículo 1923,
números 3 y 5).
La Ley Hipotecaria dispone que el acreedor refaccionario puede exigir anotación
preventiva –con los efectos de la hipoteca– sobre la finca refaccionada (cfr. artículo 59
en relación con los artículos 42.8.º, 60 a 65 y 92 a 95).
Asimismo, se regula la preferencia del crédito refaccionario en la Ley sobre hipoteca
naval (cfr. artículos 18, 20 a 23, 26, 27 y 35) y en el texto refundido de la Ley Concursal
(artículos 270.3.º y 271.1).
Siguiendo la doctrina sentada por la Resolución de este Centro Directivo de 10 de
octubre de 2011, puede afirmarse que se considera crédito refaccionario el contraído en
la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un
inmueble. Tradicionalmente se ha exigido a la figura del acreedor refaccionario una
colaboración personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y según la
evolución jurisprudencial, el crédito deriva de la anticipación de dinero, material o trabajo
con dicha finalidad.
En efecto, la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. la Sentencia
de 21 de julio de 2000 y las demás citadas en los «Vistos» de la presente Resolución), a
la hora de proporcionar rasgos definitorios de esta figura, ha puesto de manifiesto que el
crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnicojurídico que ha de darse a dicho contrato, sino también de aquellos otros negocios que
contribuyan de forma directa al resultado de una construcción, reparación, conservación
o mejora de un inmueble, refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto
por el contratista al propietario.
Por otro lado, la palabra anticipar, empleada por el artículo 59 de la Ley Hipotecaria
para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de
entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer
para ejecutar la obra, siendo el término «cantidad» una referencia a la valoración y
determinabilidad a que alude el artículo 1273 del Código Civil, máxime cuando el
artículo 60 de la Ley Hipotecaria se refiere al «dinero o efectos en que consistan los
mismos créditos».
Con dicha Sentencia, el Tribunal Supremo se aparta de anteriores pronunciamientos
en los que se mantenía el llamado concepto estricto de crédito refaccionario, el cual se
cve: BOE-A-2025-15555
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
