Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15555)
Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 40, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de crédito refaccionario sobre determinadas fincas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100859
29. A este respecto, la declaración de obra nueva terminada debe efectuarse en
escritura pública (artículo 3 de la LH), estableciendo el artículo 28 de la Ley del Suelo
que los notarios y registradores, para autorizar e inscribir una obra nueva terminada
deben exigir: “la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización
administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y
urbanística”, la “certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de
la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo”,
“la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta
conforme a la descripción del proyecto”, los documentos que acrediten “el cumplimiento
de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la
entrega de ésta a sus usuarios” y “el otorgamiento de las autorizaciones administrativas
necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su
destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de
eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la
legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o
declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los
documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada (…)”.
30. En este sentido, entre los documentos que han de ser comprobados para la
correspondiente inscripción de obra nueva terminada, según los identifica el propio
registrador calificante (Anexo 10), se encontrarían la declaración responsable de primera
ocupación y el libro del edificio, que, a su vez, debe incluir el correspondiente acta de
recepción de la obra (vid. Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y
Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, artículo 14 de la
Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación y artículo 7 de
la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación).
31. Pues bien, como ya se ha expuesto en el Hecho Tercero de este escrito,
aunque la declaración de fin de obra se instó por la sociedad deudora/promotora/
propietaria el 17 de febrero de 2025, en virtud de una escritura notarial de la misma
fecha, (i) el acta de recepción se ha pretendido sustituir por una recepción tácita de 21
de enero de 2025; (ii) la declaración responsable de primera ocupación se efectuó el 20
de febrero de 2025; y (iii) el título objeto de inscripción es, en realidad, la escritura de
ratificación y complemento de acta de acreditación de fin de obra que otorgó Quantum
el 6 de febrero de 2025.
32. En definitiva, como se ha anticipado, la sociedad deudora, promotora y
propietaria instó un fin de obras siendo consciente de que no cumplía con los requisitos
legalmente establecidos al efecto, como maniobra para tratar de perjudicar los intereses
de Fernández Molina como acreedore refaccionario».
IV
El registrador de la Propiedad suscribió informe el día 22 de abril de 2025 y elevó el
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1923 del Código Civil; 1, 38, 40, 42, 55, 59 a 64, 82 y 92 a 95 de
la Ley Hipotecaria; 18, 20 a 23, 26, 27 y 35 de la Ley de 21 de agosto de 1893 sobre
hipoteca naval; 270.3.º y 271.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; 155 a 160, 166, 197 y 206 del
Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de abril de 1975, 21
de mayo de 1987, 30 de marzo y 5 de julio de 1990, 9 de julio de 1993, 22 de julio
de 1994, 21 de julio de 2000 y 6 de febrero de 2006; las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 11 de abril de 1876, 19 de febrero de 1896,
14 de junio de 1899, 9 de junio de 1911, 29 de marzo de 1954, 10 de diciembre de 1999,
12 de marzo de 2004, 6 de abril de 2006, 17 de mayo de 2010 y 10 de octubre de 2011,
cve: BOE-A-2025-15555
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100859
29. A este respecto, la declaración de obra nueva terminada debe efectuarse en
escritura pública (artículo 3 de la LH), estableciendo el artículo 28 de la Ley del Suelo
que los notarios y registradores, para autorizar e inscribir una obra nueva terminada
deben exigir: “la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización
administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y
urbanística”, la “certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de
la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo”,
“la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta
conforme a la descripción del proyecto”, los documentos que acrediten “el cumplimiento
de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la
entrega de ésta a sus usuarios” y “el otorgamiento de las autorizaciones administrativas
necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su
destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de
eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la
legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o
declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los
documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada (…)”.
30. En este sentido, entre los documentos que han de ser comprobados para la
correspondiente inscripción de obra nueva terminada, según los identifica el propio
registrador calificante (Anexo 10), se encontrarían la declaración responsable de primera
ocupación y el libro del edificio, que, a su vez, debe incluir el correspondiente acta de
recepción de la obra (vid. Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y
Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, artículo 14 de la
Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación y artículo 7 de
la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación).
31. Pues bien, como ya se ha expuesto en el Hecho Tercero de este escrito,
aunque la declaración de fin de obra se instó por la sociedad deudora/promotora/
propietaria el 17 de febrero de 2025, en virtud de una escritura notarial de la misma
fecha, (i) el acta de recepción se ha pretendido sustituir por una recepción tácita de 21
de enero de 2025; (ii) la declaración responsable de primera ocupación se efectuó el 20
de febrero de 2025; y (iii) el título objeto de inscripción es, en realidad, la escritura de
ratificación y complemento de acta de acreditación de fin de obra que otorgó Quantum
el 6 de febrero de 2025.
32. En definitiva, como se ha anticipado, la sociedad deudora, promotora y
propietaria instó un fin de obras siendo consciente de que no cumplía con los requisitos
legalmente establecidos al efecto, como maniobra para tratar de perjudicar los intereses
de Fernández Molina como acreedore refaccionario».
IV
El registrador de la Propiedad suscribió informe el día 22 de abril de 2025 y elevó el
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1923 del Código Civil; 1, 38, 40, 42, 55, 59 a 64, 82 y 92 a 95 de
la Ley Hipotecaria; 18, 20 a 23, 26, 27 y 35 de la Ley de 21 de agosto de 1893 sobre
hipoteca naval; 270.3.º y 271.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; 155 a 160, 166, 197 y 206 del
Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de abril de 1975, 21
de mayo de 1987, 30 de marzo y 5 de julio de 1990, 9 de julio de 1993, 22 de julio
de 1994, 21 de julio de 2000 y 6 de febrero de 2006; las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 11 de abril de 1876, 19 de febrero de 1896,
14 de junio de 1899, 9 de junio de 1911, 29 de marzo de 1954, 10 de diciembre de 1999,
12 de marzo de 2004, 6 de abril de 2006, 17 de mayo de 2010 y 10 de octubre de 2011,
cve: BOE-A-2025-15555
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
