Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15555)
Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 40, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de crédito refaccionario sobre determinadas fincas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100858
Puede citarse, en este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio
de 2000 al afirmar que: “El crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo
en el sentido técnico jurídico que ha de darse a este contrato sino también de aquellos
otros que hayan contribuido por modo directo al resultado de una construcción,
reparación, conservación o mejora de un inmueble, y la palabra anticipar que usa el
art. 59 LH para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de
entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer
para ejecutar la obra, siendo la palabra ‘cantidad’ una referencia a la valoración y
determinabilidad a que alude el art. 1273 CC, máxime cuando el art. 60 de la propia ley
habla de ‘dinero o efectos en que consistan los mismos créditos’ (…) Dicha doctrina
jurisprudencial (…) es la que ha sido reiterada en otras sentencias posteriores como la
de 5-7-90, a cuyo tenor el crédito refaccionario exige que su origen sea un préstamo ‘u
otro contrato para obras de reparación, construcción o fabricación de la cosa’, y la
de 9-7-93, que considera créditos refaccionarios todos los ‘que hayan contribuido por
modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un
inmueble’”.
23. El artículo 42 de la LH dispone que “Podrán pedir anotación preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente: (…) Octavo. El acreedor
refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción” y, en este mismo
sentido, el artículo 59 de la LH establece que “El acreedor refaccionario podrá exigir
anotación sobre la finca refaccionada por las cantidades que, de una vez o
sucesivamente, anticipare, presentando el contrato por escrito que en cualquier forma
legal haya celebrado con el deudor”.
24. En el presente caso, como se ha anticipado, no se ha puesto en duda la
naturaleza refaccionaria del crédito derivado a favor de Fernández Molina, sino que el
registrador calificante únicamente ha rechazado la inscripción instada por considerar que
las obras objeto de refacción ya habrían finalizado cuando se instó la correspondiente
anotación preventiva.
25. Se ha expuesto en sede de Hechos como “las obras que sean objeto de
refacción” a los efectos del artículo 42 de la LH, según se establece en el Contrato, se
corresponden con la edificación de 19 viviendas sobre las fincas números impares
correlativos de la 25.821 a la 25.857, inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 40 de
Madrid. Por ello, cuando se instó la anotación preventiva que ha sido objeto de
reclamación esas obras no estaban completadas.
26. A este respecto, a la hora de valorar lo que ha de entenderse por “las obras que
sean objeto de refacción”, debe considerarse lo dispuesto en el artículo 1.281 del Código
Civil (“Cc”) respecto a la interpretación literal de los contratos; el artículo en el 1.091 del
Cc, al establecer que “las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley
entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos”; y en el
artículo 1.258 del Cc, al disponer que “Los contratos se perfeccionan por el mero
consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente
pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean
conformes a la buena fe, al uso y a la ley”.
27. En segundo lugar, se ha expuesto también cómo ha sido la propia deudora
refaccionaria Quantum la que, en atención a sus actuaciones, ha manifestado no
considerar terminadas las obras objeto de la refacción cuando, con posterioridad a instar
la inscripción de la finalización de las obras, manifestó su decisión de resolver el
Contrato alegando el “abandono” y falta de “ejecución y terminación” de trabajos
correspondientes a las fincas números impares 25.837 a 28.557.
28. Por último, ha de señalarse que la inscripción de fin de obra instada por la
deudora refaccionaria, y a la que se refiere el registrador calificante, no cumplió con los
requisitos legalmente establecidos para su procedencia, precisamente porque, como se
ha dicho, la promotora, propietaria y deudora refaccionaria no consideraba realmente
terminadas las obras.
cve: BOE-A-2025-15555
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100858
Puede citarse, en este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio
de 2000 al afirmar que: “El crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo
en el sentido técnico jurídico que ha de darse a este contrato sino también de aquellos
otros que hayan contribuido por modo directo al resultado de una construcción,
reparación, conservación o mejora de un inmueble, y la palabra anticipar que usa el
art. 59 LH para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de
entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer
para ejecutar la obra, siendo la palabra ‘cantidad’ una referencia a la valoración y
determinabilidad a que alude el art. 1273 CC, máxime cuando el art. 60 de la propia ley
habla de ‘dinero o efectos en que consistan los mismos créditos’ (…) Dicha doctrina
jurisprudencial (…) es la que ha sido reiterada en otras sentencias posteriores como la
de 5-7-90, a cuyo tenor el crédito refaccionario exige que su origen sea un préstamo ‘u
otro contrato para obras de reparación, construcción o fabricación de la cosa’, y la
de 9-7-93, que considera créditos refaccionarios todos los ‘que hayan contribuido por
modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un
inmueble’”.
23. El artículo 42 de la LH dispone que “Podrán pedir anotación preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente: (…) Octavo. El acreedor
refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción” y, en este mismo
sentido, el artículo 59 de la LH establece que “El acreedor refaccionario podrá exigir
anotación sobre la finca refaccionada por las cantidades que, de una vez o
sucesivamente, anticipare, presentando el contrato por escrito que en cualquier forma
legal haya celebrado con el deudor”.
24. En el presente caso, como se ha anticipado, no se ha puesto en duda la
naturaleza refaccionaria del crédito derivado a favor de Fernández Molina, sino que el
registrador calificante únicamente ha rechazado la inscripción instada por considerar que
las obras objeto de refacción ya habrían finalizado cuando se instó la correspondiente
anotación preventiva.
25. Se ha expuesto en sede de Hechos como “las obras que sean objeto de
refacción” a los efectos del artículo 42 de la LH, según se establece en el Contrato, se
corresponden con la edificación de 19 viviendas sobre las fincas números impares
correlativos de la 25.821 a la 25.857, inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 40 de
Madrid. Por ello, cuando se instó la anotación preventiva que ha sido objeto de
reclamación esas obras no estaban completadas.
26. A este respecto, a la hora de valorar lo que ha de entenderse por “las obras que
sean objeto de refacción”, debe considerarse lo dispuesto en el artículo 1.281 del Código
Civil (“Cc”) respecto a la interpretación literal de los contratos; el artículo en el 1.091 del
Cc, al establecer que “las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley
entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos”; y en el
artículo 1.258 del Cc, al disponer que “Los contratos se perfeccionan por el mero
consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente
pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean
conformes a la buena fe, al uso y a la ley”.
27. En segundo lugar, se ha expuesto también cómo ha sido la propia deudora
refaccionaria Quantum la que, en atención a sus actuaciones, ha manifestado no
considerar terminadas las obras objeto de la refacción cuando, con posterioridad a instar
la inscripción de la finalización de las obras, manifestó su decisión de resolver el
Contrato alegando el “abandono” y falta de “ejecución y terminación” de trabajos
correspondientes a las fincas números impares 25.837 a 28.557.
28. Por último, ha de señalarse que la inscripción de fin de obra instada por la
deudora refaccionaria, y a la que se refiere el registrador calificante, no cumplió con los
requisitos legalmente establecidos para su procedencia, precisamente porque, como se
ha dicho, la promotora, propietaria y deudora refaccionaria no consideraba realmente
terminadas las obras.
cve: BOE-A-2025-15555
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
