BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 179

Sábado 26 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 100857

Finalmente, el artículo 93 de dicha norma establece que “El acreedor refaccionario
podrá pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca, si al
expirar el término señalado en el artículo anterior no estuviere aún pagado por completo
de su crédito, por no haber vencido el plazo estipulado en el contrato”. Esta posibilidad
de convertir la anotación preventiva en inscripción de hipoteca ha sido interpretada por la
doctrina como una “manifestación del propósito del legislador de favorecer las
actividades de reparación, mejora o rehabilitación de edificaciones mediante un
instrumento idóneo de garantía, ya consolidado, como es la hipoteca que, al constituirse
necesariamente mediante escritura pública, asegura la prestación del consentimiento del
deudor en forma auténtica y, por ende, una mayor protección al mismo.” (Resolución de
la Dirección General de Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2011, FJ 3.º).
En el mismo sentido se pronunciaron las Resoluciones de la DGRN de 9 de junio
de 1911 y 20 de noviembre de 2020; en esta última resolución se recuerda, además, que
según doctrina reiterada del Centro Directivo los asientos practicados en el Registro
están bajo la salvaguarda de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se
declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de
acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la
Ley Hipotecaria).
Por último, y en lo que atañe a la veracidad y exactitud de las afirmaciones
contenidas en un certificado técnico de final de obra, estas quedan bajo la exclusiva
responsabilidad del técnico certificante, según afirma la propia Dirección General (cfr.
Resoluciones de 4 de diciembre de 2006, 15 de mayo de 2015, 20 de junio de 2019 o 5
de abril de 2020).
2. La finca 25853 no está inscrita a favor del promotor o deudor refaccionario.
El artículo 20.1 de la Ley Hipotecaria, relativo al tracto hipotecario, dice que: “Para
inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o
extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre
sean otorgados los actos referidos”. Por tanto, no cabe anotar un derecho sobre la finca
que no pertenece a uno de los contratantes.
Acuerdo:
Por los referidos hechos y fundamentos de derecho, el Registrador que suscribe
deniega la extensión de la anotación solicitada, pero únicamente en relación con las
fincas números impares correlativos de la 25837 a la 25857, ambas inclusive.
Contra este acuerdo (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica reconocida por Carlos Pindado
López registrador/a del del [sic] Registro de la Propiedad de Madrid 40 a día 19 de
febrero de 2025.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. F. A., en nombre y representación de la
sociedad «Fernández Molina Obras y Servicios, SA» interpuso recurso el día 10 de abril
de 2025 en virtud de escrito en el que, resumidamente, señalaba lo siguiente:

1.

(…)

21. Un crédito refaccionario es aquel que se contrae y emplea en la construcción,
conservación o reparación de una cosa.
22. En su evolución histórica, la jurisprudencia ha tendido hacia una interpretación
amplia de lo que debe entenderse por crédito refaccionario, según la cual lo es no solo el
que deriva de un préstamo, sino también cualquiera que derive de un contrato que haya
contribuido de modo directo a los resultados de la construcción.

cve: BOE-A-2025-15555
Verificable en https://www.boe.es

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