BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 100801

El artículo 201.1, último párrafo, del mismo texto legal indica que “1. El expediente
para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará
siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:…
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del
contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la
posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a
suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas”.
Y el mismo artículo, en su apartado 3, último párrafo, señala que “3. Tampoco será
necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de
cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:… En ambos casos será
necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la
realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con
exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el
hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la
segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud
su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares
registrales de las fincas colindantes”.
Según Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras,
indican: La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; que fuera de esta
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una
nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral
preexistente. Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal
reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas
que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado.
Como se ha reiterado por esa Dirección General (cfr., por todas, las recientes
Resoluciones de 5 de diciembre de 2018 y 22 de marzo de 2019) el artículo 9 de la Ley
Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción,
como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas,
las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. La incorporación de la
representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que “una vez inscrita la
representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha
representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la
descripción literaria” (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de
dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) “la
representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca,
siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre
dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera
parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible
invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la
representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos
recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de

cve: BOE-A-2025-15553
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Núm. 179