Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15553)
Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Moralzarzal a hacer constar el cambio de naturaleza de una finca y a inscribir una obra nueva por antigüedad, por existir dudas de identidad en el exceso de cabida declarado, así como por la invasión de una vía pecuaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100838
georreferenciación catastral, ya directamente, ya por la alteración generada por una
georreferenciación alternativa, lo que implica que se presuma que la finca registral (en
cuanto objeto de los derechos inscritos) tiene la ubicación, superficie y delimitación
geográfica expresadas en la referida georreferenciación catastral. Es decir, cumple los
requisitos jurídicos adecuados para poder ser considerada como registral a la que se les
aplicará los principios hipotecarios. Mientras que la «correspondencia» no es más que la
constancia en el folio registral de una finca de una determinada referencia catastral
(como una circunstancia más de la inscripción, (vid. artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria),
sin alteración de la descripción registral de la finca, siempre que se cumplan los
requisitos que impone el artículo 45 de la Ley de Catastro.
15. Finalmente, esgrime el registrador como argumento para sustentar sus dudas
de identidad la manifestación por los interesados en el título de desconocer si la
representación gráfica aportada coincide con la realidad extrarregistral, entendiendo el
recurrente que tal afirmación en nada afecta a la posibilidad de inscripción de la obra
nueva declarada, máxime cuando no se ha solicitado la inscripción de la base gráfica de
la finca ni expresa ni tácitamente.
Como declaró la Resolución de esta Dirección General de 3 de junio de 2020, se
entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica georreferenciada
aportada y la de la finca inscrita con valor auxiliar de calificación registral, cuando ambos
recintos se refieran básicamente a la misma porción de territorio y las diferencias de
cabida, si las hubiera, no excedan del 10 % de la cabida inscrita y no impidan la perfecta
identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de las colindantes.
En este caso, el registrador al inscribir la georreferenciación puede rectificar de oficio
la diferencia superficial inferior al 10 % de la cabida inscrita y procederá a notificar
únicamente, practicado el asiento, a los titulares de derechos inscritos sobre la finca,
distintos del titular dominical a cuyo favor resulte inscrito el derecho (cfr. artículo 9.b),
párrafo séptimo, de la Ley Hipotecaria).
Si hay discordancia entre la realidad física registral con la extrarregistral, cuya
subsanación no se ha solicitado expresa o tácitamente, el registrador podrá practicar el
asiento y denegar la inscripción de la georreferenciación por existir una discordancia
entre la descripción de la finca y la realidad física extrarregistral, cuya subsanación no se
ha solicitado.
El registrador deberá presumir la discordancia, cuando el otorgante manifieste que la
descripción de la finca no se corresponde con la realidad física de la georreferenciación
catastral que incorpora, alegando su inexactitud, pues en este caso se requiere la
aportación de la correspondiente georreferenciación alternativa, que no puede exigir, por
ser la subsanación de la descripción rogada.
La falta de esta declaración o la declaración consistente en que no están en
condiciones de afirmar o no si la georreferenciación aportada coincide con la realidad
física de la finca, estando también sujetas a la calificación registral, como declaró la
Resolución de esta Dirección General de 12 de mayo de 2022, no impedirán el análisis
de la georreferenciación del registrador y la expresión del resultado de dicho análisis,
según lo expresado en los Fundamentos de Derecho anteriores.
Pero, por otro lado, como declararon sendas Resoluciones de esta Dirección General
de 6 de septiembre de 2023, la falta de estas declaraciones en el título no es defecto que
impida la inscripción.
El artículo 18 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario ordena al notario
autorizante a formular estas preguntas y si la respuesta es el silencio o la manifestación
de imposibilidad de la declaración, es una declaración a efectos catastrales, que no
altera para nada el desarrollo del procedimiento registral.
16. La subsanación de la discordancia entre el contenido del Registro y la realidad
física extrarregistral de la finca, por no cumplirse los requisitos del artículo 9, requiere la
solicitud expresa o tácita de inicio de un expediente del Título VI de la Ley Hipotecaria,
aportando la correspondiente georreferenciación, de origen catastral, como regla
general, o alternativa a la catastral, en defecto o inexactitud de la primera.
cve: BOE-A-2025-15553
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100838
georreferenciación catastral, ya directamente, ya por la alteración generada por una
georreferenciación alternativa, lo que implica que se presuma que la finca registral (en
cuanto objeto de los derechos inscritos) tiene la ubicación, superficie y delimitación
geográfica expresadas en la referida georreferenciación catastral. Es decir, cumple los
requisitos jurídicos adecuados para poder ser considerada como registral a la que se les
aplicará los principios hipotecarios. Mientras que la «correspondencia» no es más que la
constancia en el folio registral de una finca de una determinada referencia catastral
(como una circunstancia más de la inscripción, (vid. artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria),
sin alteración de la descripción registral de la finca, siempre que se cumplan los
requisitos que impone el artículo 45 de la Ley de Catastro.
15. Finalmente, esgrime el registrador como argumento para sustentar sus dudas
de identidad la manifestación por los interesados en el título de desconocer si la
representación gráfica aportada coincide con la realidad extrarregistral, entendiendo el
recurrente que tal afirmación en nada afecta a la posibilidad de inscripción de la obra
nueva declarada, máxime cuando no se ha solicitado la inscripción de la base gráfica de
la finca ni expresa ni tácitamente.
Como declaró la Resolución de esta Dirección General de 3 de junio de 2020, se
entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica georreferenciada
aportada y la de la finca inscrita con valor auxiliar de calificación registral, cuando ambos
recintos se refieran básicamente a la misma porción de territorio y las diferencias de
cabida, si las hubiera, no excedan del 10 % de la cabida inscrita y no impidan la perfecta
identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de las colindantes.
En este caso, el registrador al inscribir la georreferenciación puede rectificar de oficio
la diferencia superficial inferior al 10 % de la cabida inscrita y procederá a notificar
únicamente, practicado el asiento, a los titulares de derechos inscritos sobre la finca,
distintos del titular dominical a cuyo favor resulte inscrito el derecho (cfr. artículo 9.b),
párrafo séptimo, de la Ley Hipotecaria).
Si hay discordancia entre la realidad física registral con la extrarregistral, cuya
subsanación no se ha solicitado expresa o tácitamente, el registrador podrá practicar el
asiento y denegar la inscripción de la georreferenciación por existir una discordancia
entre la descripción de la finca y la realidad física extrarregistral, cuya subsanación no se
ha solicitado.
El registrador deberá presumir la discordancia, cuando el otorgante manifieste que la
descripción de la finca no se corresponde con la realidad física de la georreferenciación
catastral que incorpora, alegando su inexactitud, pues en este caso se requiere la
aportación de la correspondiente georreferenciación alternativa, que no puede exigir, por
ser la subsanación de la descripción rogada.
La falta de esta declaración o la declaración consistente en que no están en
condiciones de afirmar o no si la georreferenciación aportada coincide con la realidad
física de la finca, estando también sujetas a la calificación registral, como declaró la
Resolución de esta Dirección General de 12 de mayo de 2022, no impedirán el análisis
de la georreferenciación del registrador y la expresión del resultado de dicho análisis,
según lo expresado en los Fundamentos de Derecho anteriores.
Pero, por otro lado, como declararon sendas Resoluciones de esta Dirección General
de 6 de septiembre de 2023, la falta de estas declaraciones en el título no es defecto que
impida la inscripción.
El artículo 18 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario ordena al notario
autorizante a formular estas preguntas y si la respuesta es el silencio o la manifestación
de imposibilidad de la declaración, es una declaración a efectos catastrales, que no
altera para nada el desarrollo del procedimiento registral.
16. La subsanación de la discordancia entre el contenido del Registro y la realidad
física extrarregistral de la finca, por no cumplirse los requisitos del artículo 9, requiere la
solicitud expresa o tácita de inicio de un expediente del Título VI de la Ley Hipotecaria,
aportando la correspondiente georreferenciación, de origen catastral, como regla
general, o alternativa a la catastral, en defecto o inexactitud de la primera.
cve: BOE-A-2025-15553
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Núm. 179
