BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 100836

En este sentido, ya declaró la Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 23 de enero de 2019, la ausencia de deslinde no es obstáculo para que
puedan existir dudas de que la finca cuya representación georreferenciada se pretende
inscribir pueda invadir el dominio público, si del conjunto de circunstancias concurrentes
cabe colegir una duda fundada de posible invasión, pues en este campo, la labor del
registrador, tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, tiene una marcada finalidad preventiva.
En el mismo sentido, declaró la Resolución de este Centro Directivo de 26 de abril
de 2022, entre otras, que el registrador puede rechazar la inscripción de una
representación gráfica catastral si de la documentación aportada (por la Administración o
un particular colindante) resultan fundadas sus dudas acerca de la posible invasión del
dominio público.
Recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado, como hizo en sus
Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, 4 de septiembre de 2017 y 13 de
abril de 2018, la obligación legal a cargo de los registradores de la propiedad de impedir
la práctica de inscripciones que puedan suponer una invasión del dominio público,
obligación que tiene su fundamento, con carácter general, en los artículos 6 y 30
Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas,
conforme a los cuales los bienes demaniales son inalienables, imprescriptibles e
inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo
contenido en el artículo 132 de la Constitución.
12. Ahora bien, exige el registrador, como medio para acreditar el carácter no
demanial de la vía pecuaria, que el interesado aporte certificación de la Administración
titular del dominio público que acredite precisamente que la representación gráfica
catastral aportada no invade el dominio público. A este respecto, debe advertirse que
tratándose de un exceso de cabida superior al 10 % de la cabida inscrita basado en
certificación catastral descriptiva y gráfica, lo procedente sería tramitar el procedimiento
regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Si atendemos, además, a la doctrina de las Resoluciones de 20 de julio de 2018 y 31
de julio de 2020, en la cual esta Dirección General declaró que si el registrador expresa
sus dudas al inicio del procedimiento, pero en ese momento no ha habido un
pronunciamiento de la Administración, lo que debe hacerse es seguir adelante con la
tramitación del expediente requiriendo la intervención en éste de la Administración, para,
una vez concluido, y a la vista de lo actuado, calificar la existencia o no de la invasión.
Aplicada al presente expediente significa que el registrador ha de tramitar el mismo y
notificar a la Comunidad Autónoma para que, en su caso, alegue lo que a su derecho
convenga sobre la invasión de la vía pecuaria. En el mismo sentido, la Resolución de 25
de abril de 2024 declaró que el mero indicio o sospecha del registrador acerca de la
invasión del dominio público no puede ser determinante para impedir la inscripción, si la
Administración no ha tenido la oportunidad de pronunciarse en el expediente
correspondiente.
13. Señala además el registrador en su nota de calificación la existencia de
alteraciones catastrales en cuanto a la superficie y geometría de la finca, así como la
circunstancia de haberse producido con anterioridad un exceso de cabida sobre la finca,
lo que hace albergar dudas de identidad por la posible celebración de operaciones de
modificación hipotecaria no documentadas o la celebración de negocios traslativos.
Alega el recurrente que tales alteraciones fueron practicadas de oficio por Catastro, pero
que no afectaron a su geometría, sino únicamente a su superficie, lo que evidencia que
la finca ha mantenido invariada su configuración perimetral pese a las variaciones
experimentadas en la cartografía catastral.
La existencia o no de dudas de identidad de la finca será objeto de calificación por el
registrador, pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación gráfica aportada
será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas
por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita,
valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá

cve: BOE-A-2025-15553
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Núm. 179