Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15553)
Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Moralzarzal a hacer constar el cambio de naturaleza de una finca y a inscribir una obra nueva por antigüedad, por existir dudas de identidad en el exceso de cabida declarado, así como por la invasión de una vía pecuaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100797
U.T.M. huso 30 (EPSG:25830). Además para que el Registrador pueda tener la certeza
de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la
delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible, cuando
albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita previa o simultáneamente a
través de los procedimientos regulados en la Ley 13/2015, (artículos 9, 10 y 199), la
delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal como se
contempla en Resoluciones de 3 de noviembre de 2.015, y 1 de marzo de 2.016.
La finca registral sobre la que se declaran las edificaciones que se pretenden inscribir
sólo cuenta con una descripción registral meramente literaria, y no tienen inscrita su
georreferenciación, por lo que no consta cuál sea su concreta ubicación y delimitación
geográfica.
Por lo tanto, resulta de aplicación lo dispuesto en la Resolución-Circular
DGRN 03.11.2015 sobre interpretación de la Ley 13/2015, que establece que “Cuando,
conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de
coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier
edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente,
la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.”
Posteriormente, la misma DGRN, en resoluciones de recursos gubernativos
concretos, ha reiterado tal exigencia y desarrollado su fundamentación señalando que
para inscribir una edificación declarada, además de la georreferenciación de la
edificación, también es necesaria la de la parcela, porque para poder inscribir una obra
nueva, el primer presupuesto, y requisito conceptual, es, obviamente, que la edificación
esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la parcela y no se extralimite de
ella. Y para calificar tal extremo no basta con una simple comparación aritmética entre la
superficie de la edificación y la de la parcela, sino que es precisa una comparación
geométrica espacial que precise dónde está exactamente ubicada la edificación y que la
ponga en relación con la delimitación geográfica de la parcela.
También ha señalado la DGRN en algunas resoluciones de recursos gubernativos,
que para que el registrador pueda exigir que se le aporte la georreferenciación de la
parcela (e incluso exigir la tramitación del procedimiento de rectificación de datos
descriptivos previsto en el art. 199 LH), es preciso que tenga dudas acerca de la exacta
ubicación de la edificación, en cuanto a si podría invadir fincas vecinas y que motive y
fundamente tales dudas. (R. 28-9-2016, BOE 14-10). Doctrina reiterada en R. 7-11-2016
BOE 23-11), R. 6-2-2017 (BOE 28-2), (R. 2-3-2017 BOE 17-3) y R. 29-3-2017 BOE 7-4).
En el mismo sentido véase la Resolución de 23 de abril de 2019 que explica la
cuestión resumidamente en los siguientes términos: “Como ha reiterado esta Dirección
General, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones
declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso
comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita
esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que
esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende
inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o
documentos técnicos que se aporten en el título.
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación,
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin
intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como prevén los artículos 9.b)
y 199 de la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2025-15553
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100797
U.T.M. huso 30 (EPSG:25830). Además para que el Registrador pueda tener la certeza
de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la
delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible, cuando
albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita previa o simultáneamente a
través de los procedimientos regulados en la Ley 13/2015, (artículos 9, 10 y 199), la
delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal como se
contempla en Resoluciones de 3 de noviembre de 2.015, y 1 de marzo de 2.016.
La finca registral sobre la que se declaran las edificaciones que se pretenden inscribir
sólo cuenta con una descripción registral meramente literaria, y no tienen inscrita su
georreferenciación, por lo que no consta cuál sea su concreta ubicación y delimitación
geográfica.
Por lo tanto, resulta de aplicación lo dispuesto en la Resolución-Circular
DGRN 03.11.2015 sobre interpretación de la Ley 13/2015, que establece que “Cuando,
conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de
coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier
edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente,
la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.”
Posteriormente, la misma DGRN, en resoluciones de recursos gubernativos
concretos, ha reiterado tal exigencia y desarrollado su fundamentación señalando que
para inscribir una edificación declarada, además de la georreferenciación de la
edificación, también es necesaria la de la parcela, porque para poder inscribir una obra
nueva, el primer presupuesto, y requisito conceptual, es, obviamente, que la edificación
esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la parcela y no se extralimite de
ella. Y para calificar tal extremo no basta con una simple comparación aritmética entre la
superficie de la edificación y la de la parcela, sino que es precisa una comparación
geométrica espacial que precise dónde está exactamente ubicada la edificación y que la
ponga en relación con la delimitación geográfica de la parcela.
También ha señalado la DGRN en algunas resoluciones de recursos gubernativos,
que para que el registrador pueda exigir que se le aporte la georreferenciación de la
parcela (e incluso exigir la tramitación del procedimiento de rectificación de datos
descriptivos previsto en el art. 199 LH), es preciso que tenga dudas acerca de la exacta
ubicación de la edificación, en cuanto a si podría invadir fincas vecinas y que motive y
fundamente tales dudas. (R. 28-9-2016, BOE 14-10). Doctrina reiterada en R. 7-11-2016
BOE 23-11), R. 6-2-2017 (BOE 28-2), (R. 2-3-2017 BOE 17-3) y R. 29-3-2017 BOE 7-4).
En el mismo sentido véase la Resolución de 23 de abril de 2019 que explica la
cuestión resumidamente en los siguientes términos: “Como ha reiterado esta Dirección
General, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones
declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso
comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita
esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que
esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende
inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o
documentos técnicos que se aporten en el título.
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación,
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin
intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como prevén los artículos 9.b)
y 199 de la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2025-15553
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
