Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15553)
Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Moralzarzal a hacer constar el cambio de naturaleza de una finca y a inscribir una obra nueva por antigüedad, por existir dudas de identidad en el exceso de cabida declarado, así como por la invasión de una vía pecuaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100811
metros lineales, con una asombrosa correspondencia incluso centimétrica, cosa
fácilmente realizable por el registrador. Se inserta captura de pantalla relativa.
[se inserta imagen]
Dicha comprobación lleva cinco minutos de tiempo realizarla y es muy sencilla. No
pretendemos con ello incorporar un documento técnico no incorporado al título,
inadmisible en este recurso según el art, 326 de la LH; sino demostrar que existen otras
maneras para despejar la duda de sí las edificaciones están, o no, dentro de los límites
registrales (que no la comparación de superficies que no demuestra nada, ni está
prevista en la norma), en términos de defensa para desvirtuar las conclusiones erróneas,
a nuestro entender, del registrador.
Si se realizan mediciones sucesivas sobre el resto de los lados del perímetro
catastral, se obtiene más o menos lo mismo. De lo que por la lógica de las cosas
únicamente puede deducirse que la superficie registral es una superficie errónea, y
también debería quedar despejada la duda de que las edificaciones se encuentran
dentro de la finca registral.
Deduciéndose que la cabida del certificado de 1994 realizada como operación
algebraica sobre plano alzado a mano, que no se digitaliza al menos hasta 1997, como
podríamos demostrar en sede judicial en caso necesario, aun estando certificada es una
medición a todas luces incorrecta.
Si se considera que, la linde superior al gráfico insertado que no es otro que el lado
Norte sale en perpendicular del extremo superior del lado Oeste medido, y este coincide
exactamente con la linde registral, debe entenderse que existen suficientes indicios para
suponer que las construcciones se ubican íntegramente dentro de la parcela registral de
forma indubitada, resultando además que es imposible extralimiten la misma, estando
alejadas respectivamente de las mismas.
Teniendo en cuenta la doctrina de la DG de los Registros y del Notariado, de 8 de
febrero de 2016 que ya insertamos previamente: “También ha afirmado esta Dirección
General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría
darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya
bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por
las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación
perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que
llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el
título”; y aplicándola a lo que nos ocupa, la DGSJFP podría considerar que existen
indicios razonables para considerar que la superficie registral se corresponde a un error
de medida catastral de 1994, certificado por técnico competente e insertado en el asiento
vigente, y por tanto y declaro bajo mi responsabilidad que se corresponde a la verdad,
que el exceso de cabida no se debe a ningún negocio traslativo posterior, y además
teniendo en cuenta que las lindes son fijas, y que sus referencias ciertas (muro y
caminos por el resto de sus lados) que no han cambiado desde su inmatriculación
en 1962, ni desde el año 1994 en sus distancias relativas tanto catastrales como
registrales, y teniendo en cuenta el ICUC positivo aportado, no cabe ninguna duda
fundada sobre la ubicación de las obras declaradas dentro no solo de la parcela catastral
como de la registral, ya que las lindes de ambas miden prácticamente lo mismo,
resultando innecesario la inscripción registral del CCDG, previa o simultáneamente, ni
mucho menos iniciar un procedimiento de deslinde ni de exceso de cabida, ni la
integración en el folio real de la Referencia Catastral, para la inscripción de la obra nueva
terminada por prescripción.
VI.–En nuestro hecho sexto hacemos mención a la aseveración del registrador “Por
otro lado, se indica que los propios otorgantes desconocen si el contenido catastral se
corresponde con la realidad física de la finca, lo que acrecienta dichas dudas”. Se refiere
a la pregunta que realiza el notario, por disposición legal, después de aportar, por
disposición legal también, al documento público la CCDG de la parcela catastral, como
está obligado a hacerlo y de igual manera y también por disposición legal hace constar la
cve: BOE-A-2025-15553
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100811
metros lineales, con una asombrosa correspondencia incluso centimétrica, cosa
fácilmente realizable por el registrador. Se inserta captura de pantalla relativa.
[se inserta imagen]
Dicha comprobación lleva cinco minutos de tiempo realizarla y es muy sencilla. No
pretendemos con ello incorporar un documento técnico no incorporado al título,
inadmisible en este recurso según el art, 326 de la LH; sino demostrar que existen otras
maneras para despejar la duda de sí las edificaciones están, o no, dentro de los límites
registrales (que no la comparación de superficies que no demuestra nada, ni está
prevista en la norma), en términos de defensa para desvirtuar las conclusiones erróneas,
a nuestro entender, del registrador.
Si se realizan mediciones sucesivas sobre el resto de los lados del perímetro
catastral, se obtiene más o menos lo mismo. De lo que por la lógica de las cosas
únicamente puede deducirse que la superficie registral es una superficie errónea, y
también debería quedar despejada la duda de que las edificaciones se encuentran
dentro de la finca registral.
Deduciéndose que la cabida del certificado de 1994 realizada como operación
algebraica sobre plano alzado a mano, que no se digitaliza al menos hasta 1997, como
podríamos demostrar en sede judicial en caso necesario, aun estando certificada es una
medición a todas luces incorrecta.
Si se considera que, la linde superior al gráfico insertado que no es otro que el lado
Norte sale en perpendicular del extremo superior del lado Oeste medido, y este coincide
exactamente con la linde registral, debe entenderse que existen suficientes indicios para
suponer que las construcciones se ubican íntegramente dentro de la parcela registral de
forma indubitada, resultando además que es imposible extralimiten la misma, estando
alejadas respectivamente de las mismas.
Teniendo en cuenta la doctrina de la DG de los Registros y del Notariado, de 8 de
febrero de 2016 que ya insertamos previamente: “También ha afirmado esta Dirección
General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría
darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya
bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por
las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación
perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que
llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el
título”; y aplicándola a lo que nos ocupa, la DGSJFP podría considerar que existen
indicios razonables para considerar que la superficie registral se corresponde a un error
de medida catastral de 1994, certificado por técnico competente e insertado en el asiento
vigente, y por tanto y declaro bajo mi responsabilidad que se corresponde a la verdad,
que el exceso de cabida no se debe a ningún negocio traslativo posterior, y además
teniendo en cuenta que las lindes son fijas, y que sus referencias ciertas (muro y
caminos por el resto de sus lados) que no han cambiado desde su inmatriculación
en 1962, ni desde el año 1994 en sus distancias relativas tanto catastrales como
registrales, y teniendo en cuenta el ICUC positivo aportado, no cabe ninguna duda
fundada sobre la ubicación de las obras declaradas dentro no solo de la parcela catastral
como de la registral, ya que las lindes de ambas miden prácticamente lo mismo,
resultando innecesario la inscripción registral del CCDG, previa o simultáneamente, ni
mucho menos iniciar un procedimiento de deslinde ni de exceso de cabida, ni la
integración en el folio real de la Referencia Catastral, para la inscripción de la obra nueva
terminada por prescripción.
VI.–En nuestro hecho sexto hacemos mención a la aseveración del registrador “Por
otro lado, se indica que los propios otorgantes desconocen si el contenido catastral se
corresponde con la realidad física de la finca, lo que acrecienta dichas dudas”. Se refiere
a la pregunta que realiza el notario, por disposición legal, después de aportar, por
disposición legal también, al documento público la CCDG de la parcela catastral, como
está obligado a hacerlo y de igual manera y también por disposición legal hace constar la
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Núm. 179
