Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15553)
Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Moralzarzal a hacer constar el cambio de naturaleza de una finca y a inscribir una obra nueva por antigüedad, por existir dudas de identidad en el exceso de cabida declarado, así como por la invasión de una vía pecuaria.
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No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100810
El Sr. registrador debe calificar y fundamentar su duda, en la posibilidad de que las
construcciones estén fuera, o en el límite de las lindes registrales, que no es
exactamente lo mismo que deban comparase las superficies respectivas. El hecho
indubitado del exceso de cabida, puede tener otras causas distintas a las enumeradas
por el registrador y que ha descartado solo por suposiciones, como una posible mala
medición en su origen de la parcela catastral, que certifica el Catastro en certificación
expedida por don José Tabales Subirán, Jefe de la Sección de Información del Centro de
Gestión Catastral, Gerencia Territorial de Madrid Provincia, el día uno de julio de mil
novecientos noventa y cuatro, y que figura en la inscripción vigente y en el título
presentado.
Certificación dónde figuran los 900 m2 registrales. En ningún momento ha comparado
las distancias de las lindes catastrales con las registrales, ni sus referencias literarias ni
planimétricas de sus límites ciertos o fijos, que es lo que se debe comparar.
Teniendo en cuenta que por aquel 1994 no existía cartografía catastral y que los
planos catastrales se realizaban a mano alzada de forma aproximada; de la misma
manera en un polígono irregular y curvo en 2 de sus lados ya que como se ha
comentado previamente la parcela hace esquina, y tiene límites ciertos según el Registro
y el título, es comprensible que la superficie de 900 m2 fuera aproximada, en lo reflejado
por el Certificado de 1994, a “ojo de buen cubero” multiplicando dos lados y restando una
parte de la curva, porque es muy extraño una superficie tan contundente de 900 m2
exactos.
Por lo descrito el Sr. registrador podría haber considerado estudiar las lindes
registrales en relación con las catastrales (y no solo sus superficies) ya que resulta que
la parcela y la finca es un cuerpo cierto que tiene sus lindes fijas, lo cual sí aparece y
figura en Registro y en el Título, y tiene sus consecuencias en el caso que nos ocupa.
Sin embargo, sí ha sufrido continuas rectificaciones superficiales catastrales, como
parece ser ha consultado el registrador según su nota, pero no ha considerado que
según el Catastro todos los cambios han sido de oficio y constan como rectificaciones de
errores catastrales, sin haber cambiado apenas su planimetría geométrica al contrario de
lo que afirma el mismo, planimetría histórica catastral que ahora no aportamos por lo
dispuesto en el art. 326 de la LH (pero que podríamos demostrar en sede judicial).
Revisiones catastrales tanto de rústica como de urbana, siéndosele asignadas
superficies diversas catastrales a partir de su constancia catastral de 1994, desde sus
primitivos 900 m2 y no solo con incrementos de la misma sino con decrecimientos, hasta
los 1205 actuales, todos ellos de oficio por el catastro.
Es factible y muy fácil hacer la siguiente comprobación, que podría despejar las
dudas, de sí las edificaciones están dentro o no de las lindes registrales que es lo que
hay que resolver. Así si vamos a la web del Catastro virtual, y accedemos a la parcela
catastral en litigio, y usamos la herramienta “medir”, es factible comprobar si las medidas
de lindes catastrales se corresponden con las medidas de las lindes registrales, y
avanzar por tanto en la conclusión definitiva que solo puede ser que las construcciones
no solo no rozan ni limitan con ninguna linde catastral o registral, y mucho menos las
extralimitan, resolviendo la posible duda razonable al respecto, y sin necesidad de acudir
a un procedimiento de inscripción del CCDG, por innecesario, por no existir una duda
razonable al respecto.
Nos limitaremos a analizar una sola linde registral (que no es comparar un recinto
sino una línea) que figura ahora en el asiento vigente, y en el título objeto de inscripción,
con el fin de vislumbrar u obtener algún indicio, sobre si las obras declaradas exceden o
limitan con la misma.
Nos referimos a su linde Oeste “izquierda o poniente”, descrita registralmente
“izquierda o poniente, con muro colindante de la finca matriz, en línea de 34,5 metros”. Si
se realiza la medición sobre su representación digital desde la web del catastro virtual
(que por sí misma tiene la consideración de una determinada precisión técnica), en dicho
lado del polígono perimetral catastral se obtiene exactamente la misma medición: 34,51
cve: BOE-A-2025-15553
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100810
El Sr. registrador debe calificar y fundamentar su duda, en la posibilidad de que las
construcciones estén fuera, o en el límite de las lindes registrales, que no es
exactamente lo mismo que deban comparase las superficies respectivas. El hecho
indubitado del exceso de cabida, puede tener otras causas distintas a las enumeradas
por el registrador y que ha descartado solo por suposiciones, como una posible mala
medición en su origen de la parcela catastral, que certifica el Catastro en certificación
expedida por don José Tabales Subirán, Jefe de la Sección de Información del Centro de
Gestión Catastral, Gerencia Territorial de Madrid Provincia, el día uno de julio de mil
novecientos noventa y cuatro, y que figura en la inscripción vigente y en el título
presentado.
Certificación dónde figuran los 900 m2 registrales. En ningún momento ha comparado
las distancias de las lindes catastrales con las registrales, ni sus referencias literarias ni
planimétricas de sus límites ciertos o fijos, que es lo que se debe comparar.
Teniendo en cuenta que por aquel 1994 no existía cartografía catastral y que los
planos catastrales se realizaban a mano alzada de forma aproximada; de la misma
manera en un polígono irregular y curvo en 2 de sus lados ya que como se ha
comentado previamente la parcela hace esquina, y tiene límites ciertos según el Registro
y el título, es comprensible que la superficie de 900 m2 fuera aproximada, en lo reflejado
por el Certificado de 1994, a “ojo de buen cubero” multiplicando dos lados y restando una
parte de la curva, porque es muy extraño una superficie tan contundente de 900 m2
exactos.
Por lo descrito el Sr. registrador podría haber considerado estudiar las lindes
registrales en relación con las catastrales (y no solo sus superficies) ya que resulta que
la parcela y la finca es un cuerpo cierto que tiene sus lindes fijas, lo cual sí aparece y
figura en Registro y en el Título, y tiene sus consecuencias en el caso que nos ocupa.
Sin embargo, sí ha sufrido continuas rectificaciones superficiales catastrales, como
parece ser ha consultado el registrador según su nota, pero no ha considerado que
según el Catastro todos los cambios han sido de oficio y constan como rectificaciones de
errores catastrales, sin haber cambiado apenas su planimetría geométrica al contrario de
lo que afirma el mismo, planimetría histórica catastral que ahora no aportamos por lo
dispuesto en el art. 326 de la LH (pero que podríamos demostrar en sede judicial).
Revisiones catastrales tanto de rústica como de urbana, siéndosele asignadas
superficies diversas catastrales a partir de su constancia catastral de 1994, desde sus
primitivos 900 m2 y no solo con incrementos de la misma sino con decrecimientos, hasta
los 1205 actuales, todos ellos de oficio por el catastro.
Es factible y muy fácil hacer la siguiente comprobación, que podría despejar las
dudas, de sí las edificaciones están dentro o no de las lindes registrales que es lo que
hay que resolver. Así si vamos a la web del Catastro virtual, y accedemos a la parcela
catastral en litigio, y usamos la herramienta “medir”, es factible comprobar si las medidas
de lindes catastrales se corresponden con las medidas de las lindes registrales, y
avanzar por tanto en la conclusión definitiva que solo puede ser que las construcciones
no solo no rozan ni limitan con ninguna linde catastral o registral, y mucho menos las
extralimitan, resolviendo la posible duda razonable al respecto, y sin necesidad de acudir
a un procedimiento de inscripción del CCDG, por innecesario, por no existir una duda
razonable al respecto.
Nos limitaremos a analizar una sola linde registral (que no es comparar un recinto
sino una línea) que figura ahora en el asiento vigente, y en el título objeto de inscripción,
con el fin de vislumbrar u obtener algún indicio, sobre si las obras declaradas exceden o
limitan con la misma.
Nos referimos a su linde Oeste “izquierda o poniente”, descrita registralmente
“izquierda o poniente, con muro colindante de la finca matriz, en línea de 34,5 metros”. Si
se realiza la medición sobre su representación digital desde la web del catastro virtual
(que por sí misma tiene la consideración de una determinada precisión técnica), en dicho
lado del polígono perimetral catastral se obtiene exactamente la misma medición: 34,51
cve: BOE-A-2025-15553
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
