Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15551)
Resolución de 23 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Picassent n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100785
Se acompaña un informe de la Oficina Técnica Municipal del Ayuntamiento de
Picassent en el que se hace constar que la diferencia de superficie se debe a que la
parcela 70 del polígono 24 ha sido segregada sin licencia municipal en tres parcelas
más, que han pasado a formar otras parcelas catastrales, y que dicha segregación no es
legalizable al incumplir el parámetro de la unidad mínima de cultivo, por lo que no es
posible acceder a la rectificación de la licencia de segregación inicialmente otorgada
para adecuarla a la superficie catastral actual.
La registradora suspende la inscripción de la finca segregada inventariada con la
letra C por no coincidir la superficie cuya inscripción se solicita (10.554 metros
cuadrados, según certificación catastral) con la superficie que resulta de la licencia
municipal de segregación (15.690 metros cuadrados), señalando como posible medio de
subsanación que se aporte rectificación de la licencia de parcelación que se adecúe a la
nueva superficie de la finca que se presente segregar.
El recurrente alega que la diferencia de superficie es el resultado de un expediente
catastral del que, según manifiesta, no ha sido parte, y en el que se ha rectificado la
superficie para adecuarla a una supuesta permuta.
2. Como cuestión procedimental previa, hay que señalar que el objeto del recurso
únicamente se limita a los documentos que la registradora tuvo a la vista al tiempo de
emitir su calificación, en este caso, la escritura de partición de herencia en la que se
formaliza la segregación y el informe de la oficina técnica municipal del Ayuntamiento de
Picassent.
En cambio, todos los documentos que se aportan al tiempo de la interposición del
recurso, y que, por tanto, la registradora no ha tenido ocasión de calificar, se consideran
extemporáneos y no pueden ser tenidos en cuenta en la resolución del recurso.
En este sentido, el artículo 326 de la Ley Hipotecaria dispone que «el recurso deberá
recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente
con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en
otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
3. Centrándonos en el fondo del recurso, la cuestión se circunscribe a determinar la
función y características de la licencia obtenida como elemento esencial en la
autorización notarial e inscripción de la segregación, que aquí es operación previa a la
división del caudal hereditario.
Ciertamente la licencia municipal cumple una función de acreditación de la legalidad
administrativa y urbanística vigente. Siendo la segregación una modificación de la finca,
rigurosamente registral, deberá acomodarse la inscripción a la preceptiva licencia sin que
pueda el registrador –ni el notario– modificar los términos de su obtención.
4. El artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana señala que:
«La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es
posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación
aplicable y la ordenación territorial y urbanística (…) En la autorización de escrituras de
segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación
documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté
sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea
aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para
practicar la correspondiente inscripción».
En este sentido, tanto notarios como registradores cumplen con exigir que se aporte
la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a
que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le
sea aplicable, sin que sea preciso que indaguen la licitud intrínseca de dicha
autorización, de conformidad con la presunción de validez y ejecutividad de los actos
administrativos (cfr. artículo 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento
Administrativo Común de las Administraciones Públicas: «los actos de las
Administraciones Públicas sujetos al Derecho Administrativo se presumirán válidos y
cve: BOE-A-2025-15551
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100785
Se acompaña un informe de la Oficina Técnica Municipal del Ayuntamiento de
Picassent en el que se hace constar que la diferencia de superficie se debe a que la
parcela 70 del polígono 24 ha sido segregada sin licencia municipal en tres parcelas
más, que han pasado a formar otras parcelas catastrales, y que dicha segregación no es
legalizable al incumplir el parámetro de la unidad mínima de cultivo, por lo que no es
posible acceder a la rectificación de la licencia de segregación inicialmente otorgada
para adecuarla a la superficie catastral actual.
La registradora suspende la inscripción de la finca segregada inventariada con la
letra C por no coincidir la superficie cuya inscripción se solicita (10.554 metros
cuadrados, según certificación catastral) con la superficie que resulta de la licencia
municipal de segregación (15.690 metros cuadrados), señalando como posible medio de
subsanación que se aporte rectificación de la licencia de parcelación que se adecúe a la
nueva superficie de la finca que se presente segregar.
El recurrente alega que la diferencia de superficie es el resultado de un expediente
catastral del que, según manifiesta, no ha sido parte, y en el que se ha rectificado la
superficie para adecuarla a una supuesta permuta.
2. Como cuestión procedimental previa, hay que señalar que el objeto del recurso
únicamente se limita a los documentos que la registradora tuvo a la vista al tiempo de
emitir su calificación, en este caso, la escritura de partición de herencia en la que se
formaliza la segregación y el informe de la oficina técnica municipal del Ayuntamiento de
Picassent.
En cambio, todos los documentos que se aportan al tiempo de la interposición del
recurso, y que, por tanto, la registradora no ha tenido ocasión de calificar, se consideran
extemporáneos y no pueden ser tenidos en cuenta en la resolución del recurso.
En este sentido, el artículo 326 de la Ley Hipotecaria dispone que «el recurso deberá
recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente
con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en
otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
3. Centrándonos en el fondo del recurso, la cuestión se circunscribe a determinar la
función y características de la licencia obtenida como elemento esencial en la
autorización notarial e inscripción de la segregación, que aquí es operación previa a la
división del caudal hereditario.
Ciertamente la licencia municipal cumple una función de acreditación de la legalidad
administrativa y urbanística vigente. Siendo la segregación una modificación de la finca,
rigurosamente registral, deberá acomodarse la inscripción a la preceptiva licencia sin que
pueda el registrador –ni el notario– modificar los términos de su obtención.
4. El artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana señala que:
«La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es
posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación
aplicable y la ordenación territorial y urbanística (…) En la autorización de escrituras de
segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación
documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté
sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea
aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para
practicar la correspondiente inscripción».
En este sentido, tanto notarios como registradores cumplen con exigir que se aporte
la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a
que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le
sea aplicable, sin que sea preciso que indaguen la licitud intrínseca de dicha
autorización, de conformidad con la presunción de validez y ejecutividad de los actos
administrativos (cfr. artículo 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento
Administrativo Común de las Administraciones Públicas: «los actos de las
Administraciones Públicas sujetos al Derecho Administrativo se presumirán válidos y
cve: BOE-A-2025-15551
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Núm. 179
