BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 100764

gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción
registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
9. Respecto de la alegación del colindante consistente en que la representación
gráfica catastral que pretende inscribirse lo es a resultas de un procedimiento
administrativo seguido ante la Gerencia Regional de Catastro correspondiente, estando
dotado el mismo de las máximas garantías jurídico-administrativas, debiendo éste
prevalecer sobre las alegaciones formuladas en base a la presunción de exactitud en
cuanto a los datos físicos que resulta del artículo 3 del texto refundido de la Ley del
Catastro, procede reiterar la doctrina de las Resoluciones de 28 de febrero, 30 de marzo,
25 de mayo y 4 y 8 de julio de 2023, por la cual, el resultado de la tramitación
satisfactoria del procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18 de la Ley
de Catastro, no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, por la diferente
naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad.
El reflejo en éste de las alteraciones en la descripción de la finca sólo podrá lograrse
por los medios previstos en la legislación hipotecaria. Y en esta no hay precepto alguno
que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los
procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada
inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la
oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento
catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá
prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado
ya en sede catastral, máxime cuando conforme a los indicados criterios de
correspondencia señalados en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario a
que se ha hecho referencia, no cabría la incorporación de la citada referencia catastral a
la finca, no logrando con ello los señalados efectos de localización de la finca en la
cartografía catastral.
10. Por tanto, constatado que existe una controversia entre titulares registrales de
fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede
reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23
de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la
identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dada la
oposición manifestada por un titular registral de la finca colindante, aunque no tenga
inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente georreferenciación. Pero,
alega entrar en colisión con la pretendida por el promotor; con lo que «queda patente
que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la
respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso gubernativo pueda tener
como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia»;
y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la
controversia, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación
registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria. Ello determina como consecuencia
necesaria en el presente expediente la confirmación de la nota de calificación registral
negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales
colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de recurso
–como ya se dijo en la Resolución de 21 de septiembre de 2020– «decidir cuál deba ser
la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o
soluciones transaccionales entre colindantes». En casos como el presente, tal señala el
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, si la incorporación de la georreferenciación pretendida
«fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el
promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los
colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación
solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y
ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia,
siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e
inscritos debidamente». También pueden los interesados acudir, si así lo estimaren
conveniente, a la conciliación prevista en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, ante el

cve: BOE-A-2025-15549
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