BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 100762

la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el
expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y
conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes
determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra
parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del
registrador, y e) el juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar
motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones
genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4. Ha sido definido el exceso –y defecto– de cabida en numerosas ocasiones por
este Centro Directivo, considerando que el mismo, en relación con su naturaleza y
alcance, y con base en los argumentos legales correspondiente, puede configurarse
como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta
extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las
Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, siguiente esta doctrina
consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción
de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no
se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que
la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en
su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que
fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente. Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato
mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de
dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso, o defecto, de cabida declarado».
5. Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016
(reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares
colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es
evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones
de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones
litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la
doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes
constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los
titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial
importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de
la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso
constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de
intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de
indefensión».
6. Como declaró la Resolución de 13 de enero de 2021, el registrador ha de
calificar todos los títulos que se le presenten, poniendo en su caso de manifiesto los
defectos que en ellos observe, con la fundamentación de los mismos. La calificación
registral es el trámite esencial del procedimiento registral, siendo un acto debido y
reglado del registrador, como respuesta a la solicitud de inscripción derivada de la
presentación de un título.
Tratándose de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando el
registrador basa su calificación registral negativa en las alegaciones de los colindantes,
el juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario

cve: BOE-A-2025-15549
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Núm. 179