Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15384)
Resolución de 30 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se deniega inscripción de una escritura pública de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98895
dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya recaído la
anotación, hubiere realizado posteriormente a ésta su titular, pero no serán obstáculo
paro que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes
anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación”, pero no podemos estar
de acuerdo en su fundamento dado que este artículo parte de la existencia de una
anotación preventiva de prohibición de enajenar ya inscrita en el Registro, y que
lógicamente despliega sus efectos respecto a actos dispositivos realizados
posteriormente a su inscripción, cuando resulta que en el presente supuesto, la
prohibición de disponer no está inscrita.
Lo deja claro la Resolución de 7 de diciembre de 2005, que respecto al alcance del
artículo 145 del Reglamento Hipotecario dice lo siguiente:
“3. Por lo que se refiere a los efectos que ha de desplegar la anotación preventiva
practicada en 18 de octubre de 2004, es indudable que la prioridad tabular viene
determinada, al disponerlo así el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, por la fecha del
asiento de presentación. Cosa distinta, por et contrario, es determinar el efectivo alcance
de la prioridad de la anotación en orden a la forma en que la misma cierre, o no, el
Registro, Tratándose de las anotaciones preventivas de prohibición de disponer que
traigan su causa en resolución administrativa (cfr. artículo 26.2 de la Ley Hipotecaria con
carácter general y art. 79, párrafo 5.º del R.D. 1.093/97 de 4 de julio ‘sobre inscripción en
el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística’, en el caso de la
presente resolución), el efecto de cierre registral viene claramente determinado por el
tenor del artículo 145 del Reglamento Hipotecario, que lo restringe a los actos
dispositivos que se hayan realizado con posterioridad a la práctica de la misma
anotación; no respecto de los anteriores. Algo, por lo demás, plenamente consecuente
con la naturaleza instrumental de la anotación preventiva que despliega sus efectos
frente a terceros –no se olvide– como enervante de la fe pública del Registro.
Por consiguiente, no teniendo reflejo tabular dicha anotación preventiva (siquiera en
el Libro Diario) al tiempo del otorgamiento de la escritura de venta, sino tiempo después,
aquella no puede provocar el cierre registral respecto de dicho título, por lo que, en este
concreto apartado, la nota de calificación debe de ser revocada.”
Y por último, hemos de hacer mención a lo expuesto en la Resolución de 23 de junio
de 2003 que resuelve un caso idéntico al presente, acordando la procedencia de la
inscripción de una compraventa que accedió al Registro de la Propiedad antes que un
mandamiento de anotación preventiva de prohibición de disponer, y todo ello en base a
los argumentos ya expuestos (principio de prioridad, artículos 1 7, 24, 26 y 248 de la Ley
Hipotecaria).
“Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
a) El 15 de noviembre de 2002 se autoriza, bajo el número 3.769 de protocolo, una
escritura de segregación y venta de una parcela previa información registral del estado
de cargas de la finca como libre de ellas, y sin ningún asiento de presentación pendiente
de inscripción relativo a dicha finca. El mismo día se presenta al Registro comunicación
de haber autorizado la misma, b) el 19 de noviembre de 2002, se autoliquida el
impuesto, y se presenta o aporta la copia autentica, c) el 27 de noviembre de 2002 se
comunica al recurrente que debe aportar la referencia catastral, d) el 28 de noviembre se
presenta mandamiento judicial emanado de diligencias previas ordenando al registrador
practicar anotación preventiva de prohibición de disponer sobre la parcela vendida por la
escritura antedicha, y paralizar cualquier inscripción o segregación con respecto al
protocolo 3.769.
El Registrador anota la prohibición de disponer y no practica operación alguna de
despacho de la escritura de venta, alegando que la autoridad judicial en causa criminal
tiene potestad suficiente para prohibir el despacho de un documento como medida
cautelar para atenuar las consecuencias del delito.
cve: BOE-A-2025-15384
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98895
dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya recaído la
anotación, hubiere realizado posteriormente a ésta su titular, pero no serán obstáculo
paro que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes
anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación”, pero no podemos estar
de acuerdo en su fundamento dado que este artículo parte de la existencia de una
anotación preventiva de prohibición de enajenar ya inscrita en el Registro, y que
lógicamente despliega sus efectos respecto a actos dispositivos realizados
posteriormente a su inscripción, cuando resulta que en el presente supuesto, la
prohibición de disponer no está inscrita.
Lo deja claro la Resolución de 7 de diciembre de 2005, que respecto al alcance del
artículo 145 del Reglamento Hipotecario dice lo siguiente:
“3. Por lo que se refiere a los efectos que ha de desplegar la anotación preventiva
practicada en 18 de octubre de 2004, es indudable que la prioridad tabular viene
determinada, al disponerlo así el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, por la fecha del
asiento de presentación. Cosa distinta, por et contrario, es determinar el efectivo alcance
de la prioridad de la anotación en orden a la forma en que la misma cierre, o no, el
Registro, Tratándose de las anotaciones preventivas de prohibición de disponer que
traigan su causa en resolución administrativa (cfr. artículo 26.2 de la Ley Hipotecaria con
carácter general y art. 79, párrafo 5.º del R.D. 1.093/97 de 4 de julio ‘sobre inscripción en
el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística’, en el caso de la
presente resolución), el efecto de cierre registral viene claramente determinado por el
tenor del artículo 145 del Reglamento Hipotecario, que lo restringe a los actos
dispositivos que se hayan realizado con posterioridad a la práctica de la misma
anotación; no respecto de los anteriores. Algo, por lo demás, plenamente consecuente
con la naturaleza instrumental de la anotación preventiva que despliega sus efectos
frente a terceros –no se olvide– como enervante de la fe pública del Registro.
Por consiguiente, no teniendo reflejo tabular dicha anotación preventiva (siquiera en
el Libro Diario) al tiempo del otorgamiento de la escritura de venta, sino tiempo después,
aquella no puede provocar el cierre registral respecto de dicho título, por lo que, en este
concreto apartado, la nota de calificación debe de ser revocada.”
Y por último, hemos de hacer mención a lo expuesto en la Resolución de 23 de junio
de 2003 que resuelve un caso idéntico al presente, acordando la procedencia de la
inscripción de una compraventa que accedió al Registro de la Propiedad antes que un
mandamiento de anotación preventiva de prohibición de disponer, y todo ello en base a
los argumentos ya expuestos (principio de prioridad, artículos 1 7, 24, 26 y 248 de la Ley
Hipotecaria).
“Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
a) El 15 de noviembre de 2002 se autoriza, bajo el número 3.769 de protocolo, una
escritura de segregación y venta de una parcela previa información registral del estado
de cargas de la finca como libre de ellas, y sin ningún asiento de presentación pendiente
de inscripción relativo a dicha finca. El mismo día se presenta al Registro comunicación
de haber autorizado la misma, b) el 19 de noviembre de 2002, se autoliquida el
impuesto, y se presenta o aporta la copia autentica, c) el 27 de noviembre de 2002 se
comunica al recurrente que debe aportar la referencia catastral, d) el 28 de noviembre se
presenta mandamiento judicial emanado de diligencias previas ordenando al registrador
practicar anotación preventiva de prohibición de disponer sobre la parcela vendida por la
escritura antedicha, y paralizar cualquier inscripción o segregación con respecto al
protocolo 3.769.
El Registrador anota la prohibición de disponer y no practica operación alguna de
despacho de la escritura de venta, alegando que la autoridad judicial en causa criminal
tiene potestad suficiente para prohibir el despacho de un documento como medida
cautelar para atenuar las consecuencias del delito.
cve: BOE-A-2025-15384
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Núm. 177
