Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15384)
Resolución de 30 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se deniega inscripción de una escritura pública de compraventa.
15 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98894
fin de lograr un mayor acierto en la calificación y evitarla práctica de asientos inútiles, si
bien ello en modo alguno puede llevar hasta el extremo de desvirtuar el principio de
prioridad (resoluciones de 2 de octubre de 1981, 17 de marzo de 1986, 28 de diciembre
de 1992, 1 de junio de 1993, 25 de julio de 1998, 7 de enero de 1999, 23 de octubre
de 2001, 21 de septiembre de 2001, 8 de noviembre de 2001 y 8 de mayo de 2002 entre
otras)”.
La resolución de 7 de noviembre de 2022 de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública (DGRN), con cita de una previa Resolución de la DGRN de 10 de
abril de 2017, dice expresamente:
“En este sentido, ya declaró la Resolución de este Centro Directivo de 10 de abril
de 2017 que el título que primero accede al Registro provoca, por esta sola razón, el
cierre registral respecto de cualquier otro que, aun siendo de fecha anterior, resulte
incompatible con él. Es indiferente que el título que primero accede al Registro sea de
peor condición que el incompatible, pues, mientras la inscripción, o asiento de
presentación en el presente caso, de aquél subsista, este otro verá cerrado su reflejo
registral, y, si la inscripción del primero se practica, queda bajo (a salvaguardia de los
tribunales (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria) y será al titular incompatible a quien
corresponderá la carga de impugnar judicialmente aquélla.”
En el mismo sentido, y con cita de muchísimas otras Resoluciones de la DGRN, la
Resolución de 7 de septiembre de 2022 es palmaria cuando dice;
“3. Como norma hipotecaria, el artículo 17 de la Ley Hipotecaria consagra el
principio de prioridad, esto es que los documentos se despachan por riguroso orden de
presentación en el Registro: ‘Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier
título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de
presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes
expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha
del mismo asiento’.
Como dijera la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución
de 5 de octubre de 2016 ‘como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre
de 1998, 5 de abril de 1999 y 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, dado el alcance
del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24,
32 y 248 de la Ley Hipotecaria) la calificación de un documento deberá realizarse en
función de lo que resulte del mismo y de la situación tabular existente en el momento de
su presentación en el Registro (cfr. artículos 24 y 25), sin que puedan obstaculizar su
inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. Por
tanto, confiriendo dicho principio preferencia al título primeramente ingresado al Registro
sobre tos posteriores, tal preferencia exige lógicamente, en principio, que los
registradores despachen los documentos referentes a una misma finca por riguroso
orden cronológico de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí, y
si bien es cierto, como ha declarado reiteradamente el Centro Directivo, que el
registrador puede y debe tomar en consideración documentos pendientes de despacho y
relativos a una misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados
con posterioridad, a fin de lograr un mayor acierto en la calificación y evitar la práctica de
asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la
desnaturalización del propio principio de prioridad’.”
Fundamenta el Ilmo. Sr. Registrador su calificación en lo dispuesto en el artículo 145
del Reglamento Hipotecario, que establece que “Las anotaciones preventivas de
prohibición de enajenar, comprendidas en el número segundo del artículo 26 y número
cuarto del artículo 42 de la Ley, impedirán la inscripción o anotación de los actos
cve: BOE-A-2025-15384
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98894
fin de lograr un mayor acierto en la calificación y evitarla práctica de asientos inútiles, si
bien ello en modo alguno puede llevar hasta el extremo de desvirtuar el principio de
prioridad (resoluciones de 2 de octubre de 1981, 17 de marzo de 1986, 28 de diciembre
de 1992, 1 de junio de 1993, 25 de julio de 1998, 7 de enero de 1999, 23 de octubre
de 2001, 21 de septiembre de 2001, 8 de noviembre de 2001 y 8 de mayo de 2002 entre
otras)”.
La resolución de 7 de noviembre de 2022 de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública (DGRN), con cita de una previa Resolución de la DGRN de 10 de
abril de 2017, dice expresamente:
“En este sentido, ya declaró la Resolución de este Centro Directivo de 10 de abril
de 2017 que el título que primero accede al Registro provoca, por esta sola razón, el
cierre registral respecto de cualquier otro que, aun siendo de fecha anterior, resulte
incompatible con él. Es indiferente que el título que primero accede al Registro sea de
peor condición que el incompatible, pues, mientras la inscripción, o asiento de
presentación en el presente caso, de aquél subsista, este otro verá cerrado su reflejo
registral, y, si la inscripción del primero se practica, queda bajo (a salvaguardia de los
tribunales (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria) y será al titular incompatible a quien
corresponderá la carga de impugnar judicialmente aquélla.”
En el mismo sentido, y con cita de muchísimas otras Resoluciones de la DGRN, la
Resolución de 7 de septiembre de 2022 es palmaria cuando dice;
“3. Como norma hipotecaria, el artículo 17 de la Ley Hipotecaria consagra el
principio de prioridad, esto es que los documentos se despachan por riguroso orden de
presentación en el Registro: ‘Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier
título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de
presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes
expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha
del mismo asiento’.
Como dijera la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución
de 5 de octubre de 2016 ‘como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre
de 1998, 5 de abril de 1999 y 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, dado el alcance
del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24,
32 y 248 de la Ley Hipotecaria) la calificación de un documento deberá realizarse en
función de lo que resulte del mismo y de la situación tabular existente en el momento de
su presentación en el Registro (cfr. artículos 24 y 25), sin que puedan obstaculizar su
inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. Por
tanto, confiriendo dicho principio preferencia al título primeramente ingresado al Registro
sobre tos posteriores, tal preferencia exige lógicamente, en principio, que los
registradores despachen los documentos referentes a una misma finca por riguroso
orden cronológico de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí, y
si bien es cierto, como ha declarado reiteradamente el Centro Directivo, que el
registrador puede y debe tomar en consideración documentos pendientes de despacho y
relativos a una misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados
con posterioridad, a fin de lograr un mayor acierto en la calificación y evitar la práctica de
asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la
desnaturalización del propio principio de prioridad’.”
Fundamenta el Ilmo. Sr. Registrador su calificación en lo dispuesto en el artículo 145
del Reglamento Hipotecario, que establece que “Las anotaciones preventivas de
prohibición de enajenar, comprendidas en el número segundo del artículo 26 y número
cuarto del artículo 42 de la Ley, impedirán la inscripción o anotación de los actos
cve: BOE-A-2025-15384
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
