Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15384)
Resolución de 30 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se deniega inscripción de una escritura pública de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98891
se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al Notario
mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar
en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de
suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título
mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de
documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del
que nace la representación.
De acuerdo a la misma doctrina citada, el Registrador deberá calificar, de un lado, la
existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la
representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y
concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades
ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el Notario del acto o negocio
jurídico documentado y el contenido del mismo título.
Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo
adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del
representante, siendo el contenido de éste y del juicio que hace el Notario, congruente
con el acto o negocio jurídico documentado.
2. La citada Resolución de 12 de abril de 2002, respecto de la tarea calificadora
que compete al Registrador, afirmó que es necesario que el juicio de suficiencia del
Notario incorporare ‘los elementos necesarios para que el Registrador ejerza su función
calificadora y pueda comprobar la adecuación de las facultades representativas al
negocio otorgado cuya inscripción se pretende’. De ahí que en posteriores Resoluciones
se concrete que ‘por ello el Registrador debe comprobar si en la escritura figura la
reseña de los datos identificativos del documento de representación y la valoración de la
suficiencia de las facultades en congruencia con el contenido de la propia escritura y del
Registro’, de suerte que ‘si la reseña es errónea, o la valoración de la suficiencia de las
facultades contradicha por el contenido de la escritura o por los asientos registrales, el
Registrador deberá denegar la inscripción’ (Resoluciones de 23 y 26 de abril, 3 y 21 de
mayo de 2002).”
Continúa la citada Resolución poniendo de manifiesto que “por otra parte, y habida
cuenta de la transcendencia que se atribuye a la suficiencia de las facultades
representativas, este juicio notarial debe ser expresado, no de forma genérica o
abstracta, sino necesariamente concretado al ‘acto o negocio jurídico al que el
instrumento se refiera’. Sólo de este modo será posible verificar la necesaria congruencia
entre el juicio notarial de suficiencia y el contenido del título que demanda el artículo 98.2
de la Ley 24/2001”. Sin embargo, en el caso que nos ocupa el notario manifiesta de
forma genérica que juzga suficientes las facultades representativas “para el otorgamiento
de esta escritura”.
Al respecto debe tenerse también en cuenta la muy esclarecedora Resolución de los
Registros y del Notariado de 4 de junio de 2012.
Asimismo, de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
como la de 9 de enero y 3 de julio de 2019 y de Sentencia del Tribunal
Supremo 643/2018 de 20 de Noviembre de 2018, resulta que el registrador debe calificar
inexcusablemente que el notario ha ejercido su función, en relación a los
apoderamientos relacionados en la escritura autorizada de manera completa y rigurosa y
que el juicio por él emitido sea congruente con el contenido del título, para que no
queden dudas de la correcta actuación notarial del fedatario.
Redunda en lo anterior la doctrina establecida por el Tribunal Supremo, en Sentencia
de Casación 378/2021, de 1 de junio, que ha puesto de manifiesto que una correcta
interpretación del citado artículo 98 implica que el Registrador debe revisar que el notario
ha ejercido de manera rigurosa la valoración de la existencia y vigencia del poder, así
como de la suficiencia de las facultades representativas, con la precisión necesaria para
que no quepan dudas de que ha valorado rigurosamente tales circunstancias.
Para completar los argumentos expuestos cabe citar la muy reciente Resolución
de 23 de junio de 2021 de la DGSJFP (BOE 817/21). El Centro Directivo exige que “la
cve: BOE-A-2025-15384
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Jueves 24 de julio de 2025
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se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al Notario
mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar
en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de
suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título
mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de
documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del
que nace la representación.
De acuerdo a la misma doctrina citada, el Registrador deberá calificar, de un lado, la
existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la
representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y
concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades
ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el Notario del acto o negocio
jurídico documentado y el contenido del mismo título.
Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo
adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del
representante, siendo el contenido de éste y del juicio que hace el Notario, congruente
con el acto o negocio jurídico documentado.
2. La citada Resolución de 12 de abril de 2002, respecto de la tarea calificadora
que compete al Registrador, afirmó que es necesario que el juicio de suficiencia del
Notario incorporare ‘los elementos necesarios para que el Registrador ejerza su función
calificadora y pueda comprobar la adecuación de las facultades representativas al
negocio otorgado cuya inscripción se pretende’. De ahí que en posteriores Resoluciones
se concrete que ‘por ello el Registrador debe comprobar si en la escritura figura la
reseña de los datos identificativos del documento de representación y la valoración de la
suficiencia de las facultades en congruencia con el contenido de la propia escritura y del
Registro’, de suerte que ‘si la reseña es errónea, o la valoración de la suficiencia de las
facultades contradicha por el contenido de la escritura o por los asientos registrales, el
Registrador deberá denegar la inscripción’ (Resoluciones de 23 y 26 de abril, 3 y 21 de
mayo de 2002).”
Continúa la citada Resolución poniendo de manifiesto que “por otra parte, y habida
cuenta de la transcendencia que se atribuye a la suficiencia de las facultades
representativas, este juicio notarial debe ser expresado, no de forma genérica o
abstracta, sino necesariamente concretado al ‘acto o negocio jurídico al que el
instrumento se refiera’. Sólo de este modo será posible verificar la necesaria congruencia
entre el juicio notarial de suficiencia y el contenido del título que demanda el artículo 98.2
de la Ley 24/2001”. Sin embargo, en el caso que nos ocupa el notario manifiesta de
forma genérica que juzga suficientes las facultades representativas “para el otorgamiento
de esta escritura”.
Al respecto debe tenerse también en cuenta la muy esclarecedora Resolución de los
Registros y del Notariado de 4 de junio de 2012.
Asimismo, de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
como la de 9 de enero y 3 de julio de 2019 y de Sentencia del Tribunal
Supremo 643/2018 de 20 de Noviembre de 2018, resulta que el registrador debe calificar
inexcusablemente que el notario ha ejercido su función, en relación a los
apoderamientos relacionados en la escritura autorizada de manera completa y rigurosa y
que el juicio por él emitido sea congruente con el contenido del título, para que no
queden dudas de la correcta actuación notarial del fedatario.
Redunda en lo anterior la doctrina establecida por el Tribunal Supremo, en Sentencia
de Casación 378/2021, de 1 de junio, que ha puesto de manifiesto que una correcta
interpretación del citado artículo 98 implica que el Registrador debe revisar que el notario
ha ejercido de manera rigurosa la valoración de la existencia y vigencia del poder, así
como de la suficiencia de las facultades representativas, con la precisión necesaria para
que no quepan dudas de que ha valorado rigurosamente tales circunstancias.
Para completar los argumentos expuestos cabe citar la muy reciente Resolución
de 23 de junio de 2021 de la DGSJFP (BOE 817/21). El Centro Directivo exige que “la
cve: BOE-A-2025-15384
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
