Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15384)
Resolución de 30 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se deniega inscripción de una escritura pública de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98890
sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure
su cumplimiento.”
Por su parte, el artículo 145 del Reglamento Hipotecario establece literalmente: “Las
anotaciones preventivas de prohibición de enajenar, comprendidas en el número
segundo del artículo 26 y número cuarto del artículo 42 de la Ley, impedirán la
inscripción o anotación de los actos dispositivos que respecto de la finca o del derecho
sobre los que haya recaído la anotación, hubiere realizado posteriormente a ésta su
titular, pero no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones
basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la
anotación”.
Por lo que respecta a la exigencia de que el notario autorizante realice en forma el
preceptivo juicio de suficiencia, resulta de los siguientes preceptos:
El artículo 18 de la Ley Hipotecaria, en su párrafo primero, determina: “Los
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
El artículo 1.259 del Código Civil, a cuyo tenor: “Ninguno puede contratar a nombre
de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El
contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación
legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de
ser revocado por la otra parte contratante.”.
Y el artículo 98 de la Ley 24/2001, según su redacción dada por la Ley 24/2005 de 18
de noviembre, que en sus párrafos 1 y 2 establece: “98.1: En los instrumentos públicos
otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña
identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la
representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades
representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. 98.2:
La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su
valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí
solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario. El
Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del
documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido
del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o
acompañe el documento del que nace la representación”.
La importancia y alcance de éste último precepto ha sido puesta de manifiesto por la
Resolución de la DGRN de 12 de abril de 2002, de consulta vinculante para Notarios y
Registradores, conforme al artículo 102 de la citada ley 24/2001 de 27 de diciembre,
cuya interpretación quedó claramente establecida por dicha Resolución, a cuyo tenor el
Notario deberá indicar somera pero suficientemente los datos de la escritura en cuya
virtud se confirieron las facultades representativas (fundamento de derecho 5.º), habida
cuenta de que el artículo 98,2 de la Ley 24/2001 no ha producido una merma de la
función calificadora (fundamento de derecho 3.º).
Asimismo, deben tenerse en cuenta Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado como las de 12 y 13 de septiembre de 2006, y la posterior
Resolución de 2 de diciembre de 2010, de cuyos fundamentos de derecho se resalta lo
siguiente:
“1. Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, para entender válidamente
cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos
públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario deberá emitir con
carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para
formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que
cve: BOE-A-2025-15384
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98890
sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure
su cumplimiento.”
Por su parte, el artículo 145 del Reglamento Hipotecario establece literalmente: “Las
anotaciones preventivas de prohibición de enajenar, comprendidas en el número
segundo del artículo 26 y número cuarto del artículo 42 de la Ley, impedirán la
inscripción o anotación de los actos dispositivos que respecto de la finca o del derecho
sobre los que haya recaído la anotación, hubiere realizado posteriormente a ésta su
titular, pero no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones
basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la
anotación”.
Por lo que respecta a la exigencia de que el notario autorizante realice en forma el
preceptivo juicio de suficiencia, resulta de los siguientes preceptos:
El artículo 18 de la Ley Hipotecaria, en su párrafo primero, determina: “Los
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
El artículo 1.259 del Código Civil, a cuyo tenor: “Ninguno puede contratar a nombre
de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El
contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación
legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de
ser revocado por la otra parte contratante.”.
Y el artículo 98 de la Ley 24/2001, según su redacción dada por la Ley 24/2005 de 18
de noviembre, que en sus párrafos 1 y 2 establece: “98.1: En los instrumentos públicos
otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña
identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la
representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades
representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. 98.2:
La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su
valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí
solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario. El
Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del
documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido
del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o
acompañe el documento del que nace la representación”.
La importancia y alcance de éste último precepto ha sido puesta de manifiesto por la
Resolución de la DGRN de 12 de abril de 2002, de consulta vinculante para Notarios y
Registradores, conforme al artículo 102 de la citada ley 24/2001 de 27 de diciembre,
cuya interpretación quedó claramente establecida por dicha Resolución, a cuyo tenor el
Notario deberá indicar somera pero suficientemente los datos de la escritura en cuya
virtud se confirieron las facultades representativas (fundamento de derecho 5.º), habida
cuenta de que el artículo 98,2 de la Ley 24/2001 no ha producido una merma de la
función calificadora (fundamento de derecho 3.º).
Asimismo, deben tenerse en cuenta Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado como las de 12 y 13 de septiembre de 2006, y la posterior
Resolución de 2 de diciembre de 2010, de cuyos fundamentos de derecho se resalta lo
siguiente:
“1. Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, para entender válidamente
cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos
públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario deberá emitir con
carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para
formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que
cve: BOE-A-2025-15384
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Núm. 177
