BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 98900

caso de las prohibiciones de disponer de origen penal o administrativo, el cierre registral
debe ser total, aun en el caso de enajenaciones forzosas basadas en asientos anteriores
a la prohibición, debiendo ser el juez penal o la autoridad administrativa quien, en su
caso, autorice el reflejo registral de dicha adjudicación. Por el contrario, en el caso de las
prohibiciones voluntarias o civiles, a falta del referido componente de orden público,
entra en juego la distinción establecida en el inciso final del artículo 145 del Reglamento
Hipotecario, de modo que, si el acto dispositivo trae causa de un asiento anterior, no solo
a la prohibición de disponer, sino al del dominio o derecho real objeto de esta, procederá
la inscripción de la adjudicación, purgándose la prohibición de disponer, con plena
aplicación del referido precepto reglamentario. Si el asiento en que se basa la
adjudicación ahora presentada es posterior a la inscripción de dominio o derecho real
que a su vez fue objeto de la anotación, lo que procede es la inscripción de la
enajenación forzosa, con arrastre de la prohibición de disponer, consagrándose aquí, en
consecuencia, la interpretación ecléctica del artículo 145 del Reglamento Hipotecario que
condujo a las Resoluciones antes citadas a propugnar la inscripción con arrastre como
resultado de una lectura, a «sensu contrario», del referido artículo.
En este punto, resulta clara la Resolución de 17 de diciembre de 2024, cuyo último
párrafo culmina con la siguiente explicación: «Eso es así porque conforme al artículo 145
del Reglamento Hipotecario sólo en los casos en los que el acto dispositivo sea anterior
a la anotación de prohibición de disponer o derive de asientos anteriores al del dominio
objeto de anotación de prohibición de disponer será aplicable la doctrina de este centro
directivo (vid. Resoluciones de 8 de julio de 2010 y 3 de agosto de 2011) por virtud de la
cual el registrador deberá inscribir el título que documenta el acto dispositivo de fecha
anterior a la anotación de prohibición de disponer pero no podrá cancelar de oficio esta
última, sino arrastrar la carga».
7. Una vez analizado el acceso registral de los actos de disposición, voluntarios o
forzosos, anteriores o posteriores a las prohibiciones de disponer de carácter penal o
administrativo, o bien civil o voluntario, procede estudiar el supuesto de hecho planteado
en el presente expediente, esto es, el caso de presentación del mandamiento penal
ordenando la prohibición de disponer con posterioridad a la escritura que documenta el
acto dispositivo, pero estando esta aún pendiente de despacho, y habiéndose otorgado
dicho acto con posterioridad a la expedición del mandamiento referido,
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo la de que sólo pueden tener acceso al
Registro títulos plenamente válidos (véase artículo 18 de la Ley Hipotecaria). Tanto la
Dirección General como el Tribunal Supremo, en Sentencia de 12 de julio de 2022,
sostienen que el Registrador puede y debe tener en cuenta documentos pendientes de
despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido
presentados con posterioridad, a fin de evitar asientos inútiles, si bien este criterio no
puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de
prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia
sustantiva y definitiva de obro título, que trasciende de la función que la Ley le
encomienda. Pero la posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados
posteriormente alcanza su mayor relieve cuando se trata de procedimientos penales que
ponen de manifiesto la posible irregularidad de los títulos presentados anteriormente,
como es el caso del presente expediente, donde no sólo el juez de lo penal
expresamente ordena la prohibición de disponer de los inmuebles afectados sino que,
dada la naturaleza del procedimiento, pone en entredicho la propia validez de la
documentación previa y, por ende, de la transmisión efectuada. No se trata, por tanto, de
títulos incompatibles entre sí, como una doble transmisión a distintos adquirentes –en
cuyo caso regirían los principios de prioridad (artículo 17), inoponibilidad (artículo 32) y la
aplicación de las normas sobre la doble venta consagradas en el artículo 1473 del
Código Civil–, sino del hecho de que un documento presentado con posterioridad revele
la invalidez del primeramente presentado, lo que conduce a la primacía del principio de
legalidad sobre el de prioridad recién referido.

cve: BOE-A-2025-15384
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Núm. 177