BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 98899

En primer lugar, hemos de retomar, como ya se ha indicado, la distinción entre las
prohibiciones de disponer de naturaleza penal o administrativa, que se contraponen a
aquellas establecidas con carácter voluntario por el titular registral, o bien en una
resolución dimanante de un procedimiento judicial civil. En las primeras confluye un
evidente componente de orden público, pues mediante ellas se pretende garantizar el
cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia
penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. En estos pasos, el principio
de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria se antepone a la
interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario. Por ello, se produce
así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición, sin que
pueda argüirse que, en el momento de otorgar el acto en cuestión, el titular aún contaba
con la correspondiente facultad de disposición, pues como ya señaló la Resolución de 21
de julio de 2017, las prohibiciones de disponer penales o administrativas no tratan de
impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad
dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tienden a asegurar el
estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.
El referido cierre registral no solo afecta a los actos dispositivos voluntarios, sino
también a las enajenaciones forzosas derivadas en un asiento anterior al de la
prohibición de disponer. En particular, rige aquí el criterio reseñado en la Resolución
de 17 de diciembre de 2024. Señaló entonces el Centro Directivo que, en el caso de que
«la prohibición de disponer judicial o administrativa, de orden público, se haya practicado
con posterioridad al gravamen que se ejecuta, el cierre registral a la inscripción de la
ejecución posterior a la medida cautelar de prohibición será total, sin que sea de
aplicación el artículo 145 del Reglamento Hipotecario, tal como se estableció en la
Resolución de 3 de octubre de 2024. En estos casos, será el juez de lo Penal o la
autoridad administrativa que acordó la medida cautelar de prohibición de disponer quien
debe autorizar o no la inscripción del testimonio de adjudicación y los términos en que
debe hacerse (con subsistencia o no de la medida cautelar)».
Por el contrario, tratándose de prohibiciones de disponer voluntarias o adoptadas en
un proceso judicial civil, el criterio de cierre registral absoluto no puede sostenerse, pues
distintos son los intereses tutelados, y, por tanto, distinta debe ser también la
interpretación teleológica del artículo 145 del Reglamento Hipotecario, así como su
exégesis sistemática en relación al principio de prioridad consagrado en el artículo 17 de
la Ley Hipotecaria. Retomando una vez más la Resolución de 21 de julio de 2017, es
claro que las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento
civil tratan de satisfacer intereses básicamente privados para lograr la plena satisfacción
de la voluntad del beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un
procedimiento o la caución del mismo, entre otros. Por ello, prevalece la finalidad de
evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de
disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad dispositiva. En consecuencia,
en el caso de los actos puramente voluntarios, como ya se ha explicado, no cabe la
inscripción del acto otorgado con posterioridad a la prohibición de disponer. Si se otorgó
antes, esto es, cuando aún no se había limitado el poder de disposición del titular, el acto
sí sería válido y debe inscribirse, pese a la prioridad registral de la prohibición de
disponer, si bien esta no se cancelará, sino que debe arrastrarse. Esta solución, tildada
de ecléctica, se ampara en la interpretación conjunta de los artículos 17, 20 y 71 de la
Ley Hipotecaria y 145 de su Reglamento.
Dicha doctrina debe también aplicarse a los actos de enajenación forzosa
presentados en el Registro con posterioridad a la anotación de disponer, pero derivados
de un asiento vigente con anterioridad a la misma, por ejemplo, una hipoteca o un
embargo, debe atenderse con especial detalle al tenor literal del artículo 145 del
Reglamento Hipotecario. En particular, este precepto impone como requisito para la
inscripción o anotación de actos dispositivos posteriores a la prohibición, que se trate de
actos «basados en asientos vigentes anteriores al del dominio o derecho real objeto de
la anotación». Retomamos aquí, por tanto, la doble diferenciación antes referida. En el

cve: BOE-A-2025-15384
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Núm. 177