BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 98901

Esta conclusión se refuerza si atendemos a la solución adoptada por este Centro
Directivo en aquellos supuestos en que, estando el título transmisivo pendiente de
despacho, se presenta mandamiento ordenando la anotación preventiva de prohibición
de disponer. Al respecto debe recordarse que el artículo 432.1.d) dispone: «En el caso
que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento
judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar
operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado. En este supuesto podrá
prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa».
En este sentido, la Resolución de 25 de febrero de 2025, en un supuesto equivalente
al ahora planteado, recuerda que el conflicto de prioridad no debe confundirse con el
supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro
distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre
títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de
validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el
artículo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la exclusión del título inválido sin que pueda
apelarse al principio de prioridad para evitarlo. Como señala la Resolución de 20 de
diciembre de 2024 una rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la
facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de
despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido
presentados con posterioridad, evitando así la práctica de inscripciones en que haya de
procederse a su inmediata cancelación al despachar el título subsiguiente presentado con
posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido
contra el adquirente, declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado). Aunque
la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una
alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos: no puede llevarse al
extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad–
obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y
definitiva de uno u otro título. Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad
registral cuando nos encontramos ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio
incompatibles (según uno de ellos alguien adquiere por donación y según otro alguien
distinto adquiere por usucapión), presentados bajo distintos asientos de presentación, de
modo que «si son incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con
exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha» (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
Por tanto, en el caso de presentación del mandamiento penal ordenando prohibición
de disponer con posterioridad al título transmisivo por esta proscrito, la Resolución de 25
de febrero de 2025 defendió la suspensión de la inscripción de dicho título. Idéntico criterio
debe regir en el supuesto planteado en el presente expediente, por lo que no cabe si no
confirmar la calificación negativa del registrador, habida cuenta de que el conflicto
planteado entre ambos títulos no es de incompatibilidad o estricta prioridad, sino de
validez, pues del mandamiento expedido antes del otorgamiento de la escritura pudiera
resultar la nulidad de esta, aunque dicho mandamiento se presente en el Registro con
posterioridad a dicha escritura y estando la misma aún pendiente de calificación y
despacho. Esta circunstancia determina la prevalencia del principio de legalidad sobre el
de prioridad, de conformidad con las referidas Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de
julio de 2022 y Resolución de este Centro Directivo de 25 de febrero de 2025.
8. Sin embargo, lo argumentado no quiere decir que el defecto aducido por el
registrador tenga naturaleza de insubsanable; por el contrario, podría subsanarse
aportando autorización judicial expedida por el Juzgado de Instrucción que ordenó la
prohibición de disponer, pues es a este a quien constitucionalmente compete decidir si
la el acto dispositivo cuya inscripción se pretende y su reflejo registral obstan o no al
estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o al resultado del proceso penal que
el juez de lo Penal trata de salvaguardar. Tal fundamento subyace igualmente en el
citado artículo 432.1.d) del Reglamento Hipotecario.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.

cve: BOE-A-2025-15384
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Núm. 177