BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 98859

reglamentos son ambiguos, contradictorios o están sujetos a cambios frecuentes y
arbitrarios. Como se puede comprobar hay registros de diferentes municipios que si
realizan inscripciones y otros no, registros de la capital que si inscriben y otros no,
registros que anteriormente inscribían y que ahora ya no, y siempre tratándose del
mismo asunto a inscribir.
Parte de este problema lo generan los registros de la propiedad al no proponer una
solución clara y concisa cuando emiten nota de calificación negativa sobre la inscripción
solicitada, ya que solo detallan los hipotéticos defectos y todo lo condicionan a la
autorización municipal, ignorando la normativa detallada en la Ley del Suelo y en la Ley
Hipotecaria.
9. Otro aspecto importante es que se entiende por "administración", la dirección
general de catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda
y Función Pública, y el elemento en cuestión ya aparece catastrado como vivienda.
10. Atendiendo al punto 4 del Artículo 28 de la Ley del Suelo la secuencia y el
protocolo para la inscripción de un elemento constructivo fuera de ordenación y con los
plazos para la demolición agotados es el siguiente:
– Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra
nueva.
– El Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación
de expediente de disciplina urbanística.
– Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las
inscripciones realizadas, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en
la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
– Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el
correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la
letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra
nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
– La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota
marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de
que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada
por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente
de buena fe los daños y perjuicios causados.
11. Resulta sorprendente como los servicios técnicos del ayuntamiento de Madrid
además de no cumplir el punto 4 del Artículo 28, no requieren en tiempo y forma, cuando
se realizan obras ilegales de transformación de local a vivienda en un elemento, y no
incoan el correspondiente expediente de infracción urbanística y a su vez lo llevan a
publicidad registral, que además de proteger a los posibles terceros de buena fe, se
evitaría este problema generado en los registros de la propiedad. En este sentido, si el
ayuntamiento de Madrid no cumple las disposiciones legales establecidas, no parece
lógico que se adentre en la organización registral, que por otro lado es una de las
instituciones mejor valoradas del país.
12. Respecto al punto 8 de la nota de calificación, sobre las condiciones
urbanísticas de la superficie mínima, (Superficie útil mínima 40,00 m2), no es acertado el
criterio del señor registrador, ya que en el año en que se realizaron las obras de
transformación y sustitución, 20 de Julio de 2.015, el Plan General de Ordenación
Urbana de Madrid definía como superficie útil mínima para una vivienda de 20,00 m2,
aunque esta circunstancia no sería relevante, ya que aunque en el supuesto que no
fuera acorde con el planeamiento en cualquier caso, estaría prescrita la infracción
cometida (…).»

cve: BOE-A-2025-15382
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Núm. 177