Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15382)
Resolución de 25 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de cambio de uso de local para destinarlo a vivienda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98854
Registro, presentándose el día dieciocho de febrero de dos mil veinticinco en unión de la
carta de pago de liquidación del impuesto correspondiente.
Segundo.–En la escritura presentada, los cónyuges don M. A. S. P. y doña M. M. A.
M., solicitan la inscripción del cambio de uso de la finca 68.403 de local a vivienda.
Tercero.–En el apartado título de la escritura, se hace constar que adquirieron el
pleno dominio de la finca por compra a la sociedad Tigresazul, S.L., en escritura
autorizada por la notario de Madrid, doña María Luisa Saura Fischer el día diecinueve de
septiembre de dos mil veinticuatro, protocolo 1320, sin que dicha escritura se haya
inscrito a día de hoy en el Registro.
Cuarto.–Se protocoliza en la escritura informe y certificado técnico expedidos con
fecha seis de septiembre de dos mil veinticuatro, en el que consta que la fecha estimada
de finalización de las obras de sustitución es de dieciocho de junio de dos mil quince,
acreditando el cambio de uso y su prescripción a efectos urbanísticos.
Primero: En cuanto al hecho “Tercero”, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria dispone
que “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos.”
Por lo tanto, no podrá inscribirse esta escritura en tanto no lo haya sido el título
previo a favor de don M. A. S. P. y doña M. M. A. M.
Segundo: En cuanto al hecho “Cuarto”, estamos ante la solicitud de cambio de uso
por haber transcurrido más de cuatro años empleándose como vivienda y entenderse
prescrita la acción urbanística de restablecimiento de la legalidad. Pues bien, como ha
declarado la DGSJFP (por todas la Resolución de 11 de junio de 2024): “para que opere
la prescripción, como se ha visto, no sólo se necesita acreditar desde cuándo está
destinada a vivienda, sino cuándo fueron las últimas reformas llevadas a cabo que
culminaron la obra, plazo a partir del cual se computa la prescripción; y además debe
acreditarse, como también se ha dicho, que ese uso no es contrario al planeamiento
urbanístico, pues en otro caso no operaría la prescripción”.
Y sigue diciendo la Resolución: “la aplicación del régimen registral sobre
edificaciones previsto en el artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la constatación
registral del cambio de uso de inmuebles se condiciona a que tanto la normativa
urbanística de aplicación como la jurisprudencia que la interpreta posibiliten la
prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso, y
que, caso de preverse en la normativa un plazo de prescripción, se acredite el transcurso
de éste. En este sentido la Resolución de 25 de marzo de 2024 también señaló que la
declaración responsable en cuanto constituye una manifestación del interesado en la que
afirma, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos legales y técnicos
establecidos para la realización de una actuación urbanística determinada, sólo tiene
eficacia para permitir al que la realiza el inicio de la actividad de que se trate, sin
necesidad de esperar a un control administrativo previo o posterior, cuando la legislación
aplicable así lo permita para esa concreta actividad. Ahora bien, cuando esa actuación
urbanística trasciende al interesado a través de su acceso al Registro de la Propiedad,
pasando a poder afectar a terceros (ej. posibles adquirentes del local al que se ha
cambiado el uso a vivienda, o de parte de un piso que ha sido dividido en varios), los
cuales son ajenos a esa declaración responsable y a las manifestaciones que en ella se
han vertido, la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario impone la necesidad, a efectos
de inscripción registral, de la existencia de ese reiterado control administrativo de la
misma. Todo ello nos conduce necesariamente a la exigencia, de cara a la inscripción en
el Registro de la propiedad (donde sólo cabe que accedan actos y derechos plenamente
válidos), de las obras nuevas y cambios de uso por antigüedad ex artículo 28.4 de la Ley
del Suelo, de un acto de aprobación de la Administración sea expreso o mediante la
conformidad de la Administración con la declaración responsable presentada al efecto”.
cve: BOE-A-2025-15382
Verificable en https://www.boe.es
Fundamentos de Derecho.
Núm. 177
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98854
Registro, presentándose el día dieciocho de febrero de dos mil veinticinco en unión de la
carta de pago de liquidación del impuesto correspondiente.
Segundo.–En la escritura presentada, los cónyuges don M. A. S. P. y doña M. M. A.
M., solicitan la inscripción del cambio de uso de la finca 68.403 de local a vivienda.
Tercero.–En el apartado título de la escritura, se hace constar que adquirieron el
pleno dominio de la finca por compra a la sociedad Tigresazul, S.L., en escritura
autorizada por la notario de Madrid, doña María Luisa Saura Fischer el día diecinueve de
septiembre de dos mil veinticuatro, protocolo 1320, sin que dicha escritura se haya
inscrito a día de hoy en el Registro.
Cuarto.–Se protocoliza en la escritura informe y certificado técnico expedidos con
fecha seis de septiembre de dos mil veinticuatro, en el que consta que la fecha estimada
de finalización de las obras de sustitución es de dieciocho de junio de dos mil quince,
acreditando el cambio de uso y su prescripción a efectos urbanísticos.
Primero: En cuanto al hecho “Tercero”, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria dispone
que “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos.”
Por lo tanto, no podrá inscribirse esta escritura en tanto no lo haya sido el título
previo a favor de don M. A. S. P. y doña M. M. A. M.
Segundo: En cuanto al hecho “Cuarto”, estamos ante la solicitud de cambio de uso
por haber transcurrido más de cuatro años empleándose como vivienda y entenderse
prescrita la acción urbanística de restablecimiento de la legalidad. Pues bien, como ha
declarado la DGSJFP (por todas la Resolución de 11 de junio de 2024): “para que opere
la prescripción, como se ha visto, no sólo se necesita acreditar desde cuándo está
destinada a vivienda, sino cuándo fueron las últimas reformas llevadas a cabo que
culminaron la obra, plazo a partir del cual se computa la prescripción; y además debe
acreditarse, como también se ha dicho, que ese uso no es contrario al planeamiento
urbanístico, pues en otro caso no operaría la prescripción”.
Y sigue diciendo la Resolución: “la aplicación del régimen registral sobre
edificaciones previsto en el artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la constatación
registral del cambio de uso de inmuebles se condiciona a que tanto la normativa
urbanística de aplicación como la jurisprudencia que la interpreta posibiliten la
prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso, y
que, caso de preverse en la normativa un plazo de prescripción, se acredite el transcurso
de éste. En este sentido la Resolución de 25 de marzo de 2024 también señaló que la
declaración responsable en cuanto constituye una manifestación del interesado en la que
afirma, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos legales y técnicos
establecidos para la realización de una actuación urbanística determinada, sólo tiene
eficacia para permitir al que la realiza el inicio de la actividad de que se trate, sin
necesidad de esperar a un control administrativo previo o posterior, cuando la legislación
aplicable así lo permita para esa concreta actividad. Ahora bien, cuando esa actuación
urbanística trasciende al interesado a través de su acceso al Registro de la Propiedad,
pasando a poder afectar a terceros (ej. posibles adquirentes del local al que se ha
cambiado el uso a vivienda, o de parte de un piso que ha sido dividido en varios), los
cuales son ajenos a esa declaración responsable y a las manifestaciones que en ella se
han vertido, la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario impone la necesidad, a efectos
de inscripción registral, de la existencia de ese reiterado control administrativo de la
misma. Todo ello nos conduce necesariamente a la exigencia, de cara a la inscripción en
el Registro de la propiedad (donde sólo cabe que accedan actos y derechos plenamente
válidos), de las obras nuevas y cambios de uso por antigüedad ex artículo 28.4 de la Ley
del Suelo, de un acto de aprobación de la Administración sea expreso o mediante la
conformidad de la Administración con la declaración responsable presentada al efecto”.
cve: BOE-A-2025-15382
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