Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15381)
Resolución de 25 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, de una instancia de solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración respecto de una finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98849
La calificación negativa pone de manifiesto dos defectos (a los que atribuye distinto
alcance):
– «La asignación del Número de Registro Único de Alquiler, regulado en el
relacionado Real Decreto 1312/2024, para el alquiler de alojamiento de corta duración
que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona
arrendataria, es únicamente posible respecto de las viviendas, no para los locales».
Defecto que considera insubsanable.
– «Según el artículo 13 de los Estatutos del total inmueble del que la finca 23.322
forma parte, queda prohibida la cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a
un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. Tal prohibición fue aprobada
por Acuerdo de la Junta General de Propietarios de fecha 25 de junio de 2.020,
protocolizado mediante escritura otorgada en Madrid a 6 de octubre de 2.020 ante el
Notario Don Francisco Javier Monedero San Martín, número 2.225 de su protocolo que
motivó la inscripción 1.ª de la finca matriz 32.132, de modificación del Régimen de
Propiedad Horizontal, practicada con fecha 18 de noviembre de 2.020. Existiendo una
cláusula estatutaria inscrita en el Registro de la Propiedad que prohíbe el destino a
alquiler de uso turístico, y siendo la fecha de adopción de tal acuerdo anterior a la
titulación administrativa, no es posible la asignación del Número de Registro de Alquiler
de Corta Duración, siendo necesario conforme a lo dispuesto en la Ley 49/1960, de 21
de julio, sobre propiedad horizontal, la pertinente modificación de Estatutos.»
Confirmada la calificación por la sustitutoria, se recurre en base a los siguientes
argumentos:
– «La finca objeto del presente recurso ha cumplido con todos los requisitos exigidos
por la normativa sectorial autonómica y local en materia de uso turístico. En particular: –
Se ha obtenido licencia de primera ocupación y funcionamiento como vivienda de uso
turístico, emitida por el Ayuntamiento de Madrid con fecha 3 de junio de 2024. – Se ha
realizado la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de
Madrid, con fecha 17 de junio de 2024, bajo el número VT-(…) mediante presentación de
declaración responsable. – La finca cuenta con entrada independiente desde la vía
pública, lo que permite un uso completamente autónomo, sin afectación a zonas
comunes del edificio». Y acreditada la habilitación a través de los documentos
administrativos referidos, lo cual demuestra el cumplimiento de las condiciones
materiales y jurídicas del uso propuesto.
– Considera improcedente aplicar la cláusula estatutaria, ya que «el inmueble objeto
de la solicitud no es jurídicamente una vivienda, sino un local comercial con entrada
independiente, que ha sido objeto de cambio de uso autorizado por el Ayuntamiento de
Madrid, obteniendo licencia de primera ocupación y funcionamiento como
establecimiento de hospedaje en fecha 3 de junio de 2024. De acuerdo con el
RD 1312/2024, sobre la competencia registral, el Registro de la Propiedad no debe
entrar a valorar elementos urbanísticos ni establecer límites a la actividad cuando esta
ha sido expresamente autorizada por la autoridad competente, ni puede sustituir el
criterio técnico de este en cuanto al uso y la compatibilidad con el planeamiento.»
– «El régimen del RD 1312/2024 no impone ninguna prohibición automática por la
mera existencia de estatutos, sino que remite a la comprobación de la legalidad
urbanística y administrativa, extremos que han sido debidamente acreditados mediante
la documentación incorporada por esta parte. En consecuencia, la cláusula estatutaria no
puede operar como defecto insubsanable», toda vez que, además, la comunidad no ha
formulado oposición concreta ni en junta ni en vía judicial.
2. Así las cosas, y entrando a conocer del fondo del recurso, hemos de comenzar
haciendo referencia a un precepto capital en la regulación contenido en el Real
cve: BOE-A-2025-15381
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98849
La calificación negativa pone de manifiesto dos defectos (a los que atribuye distinto
alcance):
– «La asignación del Número de Registro Único de Alquiler, regulado en el
relacionado Real Decreto 1312/2024, para el alquiler de alojamiento de corta duración
que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona
arrendataria, es únicamente posible respecto de las viviendas, no para los locales».
Defecto que considera insubsanable.
– «Según el artículo 13 de los Estatutos del total inmueble del que la finca 23.322
forma parte, queda prohibida la cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a
un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. Tal prohibición fue aprobada
por Acuerdo de la Junta General de Propietarios de fecha 25 de junio de 2.020,
protocolizado mediante escritura otorgada en Madrid a 6 de octubre de 2.020 ante el
Notario Don Francisco Javier Monedero San Martín, número 2.225 de su protocolo que
motivó la inscripción 1.ª de la finca matriz 32.132, de modificación del Régimen de
Propiedad Horizontal, practicada con fecha 18 de noviembre de 2.020. Existiendo una
cláusula estatutaria inscrita en el Registro de la Propiedad que prohíbe el destino a
alquiler de uso turístico, y siendo la fecha de adopción de tal acuerdo anterior a la
titulación administrativa, no es posible la asignación del Número de Registro de Alquiler
de Corta Duración, siendo necesario conforme a lo dispuesto en la Ley 49/1960, de 21
de julio, sobre propiedad horizontal, la pertinente modificación de Estatutos.»
Confirmada la calificación por la sustitutoria, se recurre en base a los siguientes
argumentos:
– «La finca objeto del presente recurso ha cumplido con todos los requisitos exigidos
por la normativa sectorial autonómica y local en materia de uso turístico. En particular: –
Se ha obtenido licencia de primera ocupación y funcionamiento como vivienda de uso
turístico, emitida por el Ayuntamiento de Madrid con fecha 3 de junio de 2024. – Se ha
realizado la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de
Madrid, con fecha 17 de junio de 2024, bajo el número VT-(…) mediante presentación de
declaración responsable. – La finca cuenta con entrada independiente desde la vía
pública, lo que permite un uso completamente autónomo, sin afectación a zonas
comunes del edificio». Y acreditada la habilitación a través de los documentos
administrativos referidos, lo cual demuestra el cumplimiento de las condiciones
materiales y jurídicas del uso propuesto.
– Considera improcedente aplicar la cláusula estatutaria, ya que «el inmueble objeto
de la solicitud no es jurídicamente una vivienda, sino un local comercial con entrada
independiente, que ha sido objeto de cambio de uso autorizado por el Ayuntamiento de
Madrid, obteniendo licencia de primera ocupación y funcionamiento como
establecimiento de hospedaje en fecha 3 de junio de 2024. De acuerdo con el
RD 1312/2024, sobre la competencia registral, el Registro de la Propiedad no debe
entrar a valorar elementos urbanísticos ni establecer límites a la actividad cuando esta
ha sido expresamente autorizada por la autoridad competente, ni puede sustituir el
criterio técnico de este en cuanto al uso y la compatibilidad con el planeamiento.»
– «El régimen del RD 1312/2024 no impone ninguna prohibición automática por la
mera existencia de estatutos, sino que remite a la comprobación de la legalidad
urbanística y administrativa, extremos que han sido debidamente acreditados mediante
la documentación incorporada por esta parte. En consecuencia, la cláusula estatutaria no
puede operar como defecto insubsanable», toda vez que, además, la comunidad no ha
formulado oposición concreta ni en junta ni en vía judicial.
2. Así las cosas, y entrando a conocer del fondo del recurso, hemos de comenzar
haciendo referencia a un precepto capital en la regulación contenido en el Real
cve: BOE-A-2025-15381
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Núm. 177
