BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 98842

asientos no preferentes, siendo así que, en virtud de la caducidad operada, estos
asientos posteriores han ganado preferencia.
Posteriormente en su preceptivo informe, a la vista de las alegaciones contenidas en
el escrito de recurso, desistió del primero de los defectos, por lo que solo procede ahora
pronunciarse acerca de la denegación de cargas posteriores por hallarse cancelada por
caducidad la anotación preventiva que sustenta el procedimiento.
2. La doctrina tradicional de este Centro Directivo parte de lo establecido en el
artículo 86.1.º de la Ley Hipotecaria, al disponer: «Las anotaciones preventivas,
cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación
misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante,
a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron,
podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento
ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación
prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga.
Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
De dicho precepto se extrae la conclusión de que las anotaciones preventivas tienen
una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de
cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente,
careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad
que conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de
cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del
que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en
cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no
podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del
Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, había operado
ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y
pasado a ser registralmente preferentes. De otro modo: estando caducada, y además
cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución, como
acontece en el caso, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las
cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en
que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé la
posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si
bien dicha virtualidad cancelatoria sólo surte sus efectos mientras dicha anotación conste
vigente (cfr. artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Resolución de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 28 de octubre de 2010).
Respecto a la postura que el Tribunal Supremo en los últimos años sobre esta
materia, conviene recordar que el Alto Tribunal -acogiendo alguna de las preocupaciones
manifestadas en la doctrina de este Centro Directivo- en su Sentencia número 237/2021,
de 4 de mayo, ha matizado su doctrina contenida en la Sentencia número 427/2017, de 7
de julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota
marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de
cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo
podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto
de adjudicación dictado en esa ejecución. Procede mantener la doctrina tradicional a que
se refieren los anteriores fundamentos de Derecho, si bien entendiendo que la emisión
de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de
certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación
preventiva de embargo, de forma que durante este período podrá hacerse valer el efecto
de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en
esa ejecución. Por lo que resultará procedente la cancelación por caducidad de la
anotación preventiva de embargo, cuando haya sido solicitada y emitida certificación de
cargas en el procedimiento de ejecución, mientras no transcurra el plazo de cuatro años
desde esta última fecha. De tal forma que, mientras no haya transcurrido este plazo, si
se presenta en el Registro de la Propiedad el testimonio del decreto de adjudicación y el
mandamiento de cancelación de cargas, resultará procedente la inscripción y la

cve: BOE-A-2025-15380
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Núm. 177