Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15379)
Resolución de 23 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario concedido por la parte recurrente, por razón de existir una desproporcionada retención de cantidades del capital concedido.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98833
complementarias; 1, 5, 7, 12 a 18 y 19 a 22 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la
que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos
hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de
préstamo o crédito; 1, 2, 4, 15 y 42 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora
de los contratos de crédito inmobiliario; 1 de la Ley de 23 de julio de 1908 sobre
nulidad de los contratos de préstamos usurarios; 3 y 4 de la Directiva 93/13/CEE del
Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos
celebrados con consumidores; 2 a 4, 15, 18, 19 y 29 de la Directiva 2014/17/UE del
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE)
n.º 1093/2010; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 17 de
marzo de 1998, 4 de junio de 2009, 14 de junio de 2012, 14 de marzo de 2013, 21 de
enero y 19 de noviembre de 2015 y 14 de septiembre de 2016; las Sentencias del
Tribunal Supremo de 2 de noviembre de 1982, 7 de marzo de 1986, 24 de abril de 1991,
8 de noviembre de 1994, 30 de junio de 1998, 14 de julio de 2009, 2 de diciembre
de 2014, 25 de noviembre de 2015, 5 y 27 de marzo de 2019 y 15 de junio de 2020, en
materia de préstamos usurarios por razón de retención de parte del capital prestado; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de marzo
y 22 de julio de 2015, 7 de abril de 2016 y 1 de febrero de 2018, sobre intereses
usurarios, cuantía del interés ordinario en relación con el moratorio y retenciones del
capital concedido, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 29 de septiembre de 2014, 14 de julio y 31 de octubre de 2017 y 13 y 27 de
julio de 2019, sobre aplicación de la normativa de protección de los consumidores a los
préstamos concedidos a sociedades mercantiles u otras personas no consumidoras.
1. Como consideración previa debe tenerse en cuenta que, de conformidad con los
artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de este Centro Directivo (cfr.
Resoluciones de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo de 2008 y 1 de agosto
de 2014), el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la
Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa
realizada por el registrado, así como los puntos de la misma que hayan sido objeto del
recurso, es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; por ello, no se
tendrá en consideración otros documentos no presentados al Registro de la Propiedad, y
no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura.
En este caso dos son las cuestiones que tienen que ser analizadas:
– La primera, si estamos ante un supuesto de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de
marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o
créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de
préstamo o crédito, como sostiene el recurrente que manifiesta el registrador calificante,
o de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario,
como sostiene la parte recurrente y, en realidad, también el registrador de la Propiedad.
– La segunda, si, partiendo de la solución que se dé a la cuestión anterior, es
aplicable la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de préstamos
usurarios, teniendo en cuenta las retenciones que se han verificado respecto de la
entrega a la sociedad prestataria del capital concedido, y, en su caso, la extensión en
este ámbito del principio de determinación registral.
2. En concreto, el presente expediente se refiere a una escritura de préstamo
hipotecario de 50.000 euros de principal, en la que el prestamista es una entidad
mercantil no bancaria, denominada «Hispania Mortgage Trust, SLU», dedicada
profesionalmente, como objeto principal, «a la concesión de préstamos y créditos
con garantía hipotecaria, en especial los dispuestos en la Ley 5/2019 de 15 de marzo y
en la Ley 2/2009 de 31 de marzo»; encontrándose inscrita tanto en el Registro de
Prestamistas Inmobiliarios del Banco de España, regulado en el artículo 42 de la
cve: BOE-A-2025-15379
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
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complementarias; 1, 5, 7, 12 a 18 y 19 a 22 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la
que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos
hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de
préstamo o crédito; 1, 2, 4, 15 y 42 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora
de los contratos de crédito inmobiliario; 1 de la Ley de 23 de julio de 1908 sobre
nulidad de los contratos de préstamos usurarios; 3 y 4 de la Directiva 93/13/CEE del
Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos
celebrados con consumidores; 2 a 4, 15, 18, 19 y 29 de la Directiva 2014/17/UE del
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE)
n.º 1093/2010; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 17 de
marzo de 1998, 4 de junio de 2009, 14 de junio de 2012, 14 de marzo de 2013, 21 de
enero y 19 de noviembre de 2015 y 14 de septiembre de 2016; las Sentencias del
Tribunal Supremo de 2 de noviembre de 1982, 7 de marzo de 1986, 24 de abril de 1991,
8 de noviembre de 1994, 30 de junio de 1998, 14 de julio de 2009, 2 de diciembre
de 2014, 25 de noviembre de 2015, 5 y 27 de marzo de 2019 y 15 de junio de 2020, en
materia de préstamos usurarios por razón de retención de parte del capital prestado; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de marzo
y 22 de julio de 2015, 7 de abril de 2016 y 1 de febrero de 2018, sobre intereses
usurarios, cuantía del interés ordinario en relación con el moratorio y retenciones del
capital concedido, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 29 de septiembre de 2014, 14 de julio y 31 de octubre de 2017 y 13 y 27 de
julio de 2019, sobre aplicación de la normativa de protección de los consumidores a los
préstamos concedidos a sociedades mercantiles u otras personas no consumidoras.
1. Como consideración previa debe tenerse en cuenta que, de conformidad con los
artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de este Centro Directivo (cfr.
Resoluciones de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo de 2008 y 1 de agosto
de 2014), el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la
Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa
realizada por el registrado, así como los puntos de la misma que hayan sido objeto del
recurso, es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; por ello, no se
tendrá en consideración otros documentos no presentados al Registro de la Propiedad, y
no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura.
En este caso dos son las cuestiones que tienen que ser analizadas:
– La primera, si estamos ante un supuesto de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de
marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o
créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de
préstamo o crédito, como sostiene el recurrente que manifiesta el registrador calificante,
o de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario,
como sostiene la parte recurrente y, en realidad, también el registrador de la Propiedad.
– La segunda, si, partiendo de la solución que se dé a la cuestión anterior, es
aplicable la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de préstamos
usurarios, teniendo en cuenta las retenciones que se han verificado respecto de la
entrega a la sociedad prestataria del capital concedido, y, en su caso, la extensión en
este ámbito del principio de determinación registral.
2. En concreto, el presente expediente se refiere a una escritura de préstamo
hipotecario de 50.000 euros de principal, en la que el prestamista es una entidad
mercantil no bancaria, denominada «Hispania Mortgage Trust, SLU», dedicada
profesionalmente, como objeto principal, «a la concesión de préstamos y créditos
con garantía hipotecaria, en especial los dispuestos en la Ley 5/2019 de 15 de marzo y
en la Ley 2/2009 de 31 de marzo»; encontrándose inscrita tanto en el Registro de
Prestamistas Inmobiliarios del Banco de España, regulado en el artículo 42 de la
cve: BOE-A-2025-15379
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
